（可行论证）品牌折扣商城项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

诸暨城市建成区面积达平方公里，城市绿化率达到，中等城市框架基本形成。

诸暨交通便利，浙赣铁路杭金公路和杭金衢高速公路穿境而过，诸永诸暨至永嘉高速诸暨至绍兴高速公路正在兴建中。

诸暨距上海仅公里，杭州公里，距萧山国际国际机场仅分钟车程。

诸暨市辖个街道个镇个乡暨阳街道浣东街道陶朱街道大唐镇次坞镇店口镇阮市镇江藻镇枫桥镇赵家镇马剑镇草塔镇牌头镇同山镇安华镇街亭镇璜山镇浬浦镇直埠镇五泄镇岭北镇陈宅镇王家井镇应店街镇山下湖镇东白湖镇东和乡。

共有个社区个居委会个行政村。

市人民政府驻暨阳街道红旗路号。

自然条件及资源优势诸暨地形以丘陵为主，素有七山水二分田之称。

位于浙江省中部偏北，距杭州公里。

钱塘江流域中段，介于东经，北纬之间，属上海经济开发区。

全境处于浙东南浙西北丘陵山区两大地貌单元交接地带，由东部会稽山低山丘陵西部龙门山低山丘陵中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原组成。

四周群山环抱，地势由南向北渐次倾斜，形成北向开口通道式断陷盆地。

境内东西部为低山丘陵，富有林木矿藏。

东部会稽山脉，主峰东白山太白尖海拔米，为境内最高峰西部龙门山脉，主峰三界尖海拔米，为境西部最高峰。

中部为河谷盆地，多沃土良田，北部为河网平原，水资源充沛。

浦阳江纵贯南北，境内干流长公里，东西条支流呈叶脉形展开。

市境地处浙中内陆，属亚热带季风气候区，四季分明，雨水较多，光照充足，年温差大于同纬度邻县，小气候差距显著，具有典型丘陵山地气候特征。

年年平均气温，降水天数天，总降水量毫米，蒸发量毫米，日照时间小时。

历史传承与人文底蕴诸暨，为我国古越民族聚居地之。

史传禹至大越，上苗山大集诸侯，驻跸于此，爵有德封有功，因定此境为诸暨，意即天下诸侯到达驻留议事之所。

夏朝中期，夏帝少康封庶子无余于越，诸暨属越。

至春秋时，越国先后建都于境内埠中大部色乘等地。

吴越之争中，越王勾践曾以境内勾乘山为休养生息图谋复国之所。

秦王政二十五年公元前年，以越地置会稽郡，设诸暨县。

西汉时，属扬州刺史部会稽郡。

新始建国年间，更名疏虏。

东汉建武初，复原名。

东汉兴平二年公元年，分部分地入丰安汉宁二县。

三国吴时，改汉宁为吴宁。

西晋属会稽郡。

东晋属会稽国。

南朝复属会稽郡。

隋文帝开皇中，属吴州。

九年公元年，吴宁县废，原诸暨地复归诸暨。

大业中，仍属会稽郡。

唐时，属会稽郡及越州。

高宗仪凤二年公元年，划诸暨会稽部分地置永兴县。

武后垂拱二年公元年，复分诸暨县之吴宁故地入东阳县。

光启三年公元年，诸暨改称暨阳。

五代属吴越国越州东府。

吴越王天宝三年公元年，复名诸暨。

宋初，属两浙东路越州。

南到万人常住人口，大型商业项目较为集中，辐射范围应涵盖整个城区及周边郊县，人口基数万家庭数目约万年居民年人均可支配收入达到元，购买力较强。

诸暨全市社会消费品零售总额亿元。

全市建有各类专业市场个，市场成交额亿元，其中超亿元市场个超亿元市场个。

以上数据作为商圈未来消费指数参考。

再看竞争分析。

在作商圈内竞争分析时我们考虑了下列因素现有商店数量，现有商店规模分布，新店开张率，所有商店优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。

任何个商圈都可能会处于商店过少过多和饱和情况。

商店过少商圈内只有很少商店提供满足商圈内消费者需求特定产品与服务商店过多商圈，有太多商店销售特定产品与服务，以致每家商店都得不到相应投资回报个饱和商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务需要。

饱和指数表明个商圈所能支持商店不可能超过个固定数量，饱和指数可由公式求得。

由于本报告时间仓促，不能采取精确调研方式取得相关数据，在这里采用估算方式进行计算，待项目立项后再进行精确调研计算。

式中商业圈零售饱和指数商业圈内潜在顾客数目商圈内消费者人均零售支出商圈内商店营业面积。

本项目建成后，未来在商圈辐射范围内诸暨城区及近郊农村有超过万个家庭，每月在日用消费品中支出元人民币，共有个大型店铺个小型店铺在商圈内，共有平方米销售面积。

则该商圈饱和指数为从估算数据显示，该商圈内饱和度较低。

未来商圈发展潜力巨大。

前提是商圈覆盖范围在几年内达到覆盖全城，辐射临近县市。

差异化竞争战略研究目前，在城东范围内已建成祥生世纪广场大润发卖场，与本项目隔街相望，互成犄角。

作为国际著名大型连锁零售商，大润发运营，将大幅度提升城东商业气氛，极大地增加商圈成熟度。

由于大润发与本项目地域紧邻，商业定位均为集购物休闲餐饮娱乐站式服务销品茂，规模上均为大型零售商，存在商业竞争不可避免。

因此，本项目在主题和定位上应注重与大润发在经营项目差异化和业态定位互补性上周密考虑。

首先，大润发业态偏重商业零售为主，娱乐休闲为辅业态定位，本项目定位以文化娱乐餐饮为主，零售为辅，在侧重点方面有着本质差别，极易形成相辅相成互为支撑局面。

其次，大润发消费层次覆盖高中低，主要满足于中低居民消费需求，本项目立足于满足高端消费群体消费需求，在消费层次方面也有着差异化定位。

再次，大润发主营商品面向大众，经营商品不注重产地品牌，适合大众商品即可，本项目主营国际著名品牌专卖店形态，这点也是差异化竞争定位考量。

还有，本项目在文化消费方面引入流设施设备超豪华现代影院，超大规模高档次中餐酒楼，大型连锁式数码广场，均填补了诸暨商业空白。

家国际品牌绝大多数也是首次登陆诸暨。

总之，本项目融合了国际品牌专卖店豪华影院休闲中心文化艺术中心超大规模餐饮旗舰特色美食城儿童娱乐天地等不同构思生活体验。

在布局设置功能划分经营理念等方面均不同于原有商业购物场所。

项目强调将休闲舒适购物状态与多样性游乐设施乐趣演出相结合，以缤纷多彩生活体验满足富裕家庭消费不同年龄性别个性多元生活情趣。

项目经营定位差异化战略，避免了双方白热化竞争，形成了