（可行论证）商业、住宅一体化综合商住度假村小区项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

可行性研究报告研究范围本研究工作范围主要是市场分析及项目定位，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

项目概况项目建设地点项目选址位于海口市盈滨半岛旅游度假区永庆大道东附近，规划地块面积为公顷。

项目建设规模及内容本项目为集商业住宅为体综合商住小区。

本项目建设内容为建筑用地红线内建筑结构给排水消防道路广场景观绿化篮球场游泳池会所室外停车场等。

项目共由栋层住宅楼栋联排别墅栋独栋别墅栋会所和栋酒店组成。

总用地面积约为折算公顷，总建筑面积约，其中地上建筑面积为住宅和别墅，会所，酒店，地下室面积。

共有停车位个，其中地上个，地下个。

主要建设条件建设场地紧邻永庆大道东，交通条件便利。

水电等城市管网完备，能源供应情况良好。

项目总投资及资金筹措东泽盛海景花园度假村开发建设投资为万元。

所需资金来源为银行贷款万元，其余由企业自筹解决。

主要经济技术指标表序号项目单位指标备注总用地面积公顷总建筑面积地上建筑住宅别墅酒店会所地下建筑不计入容积率建筑占地面积建筑密度容积率绿化面积绿化率道路及广场面积机动车位个地下个地上个户数户酒店床位数床研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地使用权已取得，现场建设条件具备。

本项目开发土地位于海口市盈滨半岛旅游度假区，项目建成后将大大改善项目区域面貌。

针对海南房地产项目建设逐步多元化，以及海口市房地产市场特点，本项目规划为中高档生态住宅，根据对海口市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

从现状来看，项目建设用地周围环境有待改善，建议建设单位争取地方政府支持，加大改善周围环境，这有利于项目规划目标实现。

从目前房地产市场分析，销售价格开始出现下滑，应加强营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

第二章项目建设背景及必要性国际旅游岛大背景下海口房地产市场年，在国际金融危机背景下，海南房地产开发增长势头不减，房地产投资规模居个投资行业之首。

年月，全省房地产投资累计完成亿元，占同期全省城镇固定资产投资，在列入统计个投资行业中投资规模位于第，较去年同期增幅达，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。

年以来，海南房地产开发投资连续年保持高位增长，年均增幅达以上，商品住房销售年均增幅以上，其中以上商品房销往省外。

海南省房地产快速发展直接带动了以旅游业为主现代服务业发展，推浪温泉等应俱全，堪称世界旅游黄金地带。

距海口火车站仅公里，出入观光都十分方便。

盈滨半岛作为海口市规划中新区，已被纳入年海口市城市总体规划纲要，无疑是海口这顶海南岛皇冠上颗璀璨明珠。

随着国家类口岸马村港正式对外开放，海口市滨海西延线开通，盈滨半岛开发前景非常看好。

当前海南正重点抓好海口三亚和博鳌特别规划区三大板块开发建设，启动批高档次旅游房地产项目。

进步发挥海南人居环境优势，引进批有实力房地产开发商成片开发，提升海南房地产业品位和开发档次，把海南建设成亚洲高档休闲度假旅居基地。

可见，在如此良好内外部条件下，海南天地通咨询服务有限公司提出建设东泽盛海景花园度假村项目，无疑突显了及时性和正确性。

项目建成后，将为美丽海岸线增添道独特秀丽风景线，有助于转变海南旅游中南中北轻东旺西衰发展格局，优化海南旅游结构，推进海南旅游升级转型。

同时对加快海口城市化进程，改善城市面貌，繁荣城市经济，增加地方财政收入，扩大就业和再就业空间，提高人民收入，改善人们居住条件和环境，发展海口休闲经济，提高旅游效益，提高城市综合服务功能都将产生重大影响。

从而带来社会大开放，使信息流物资流和资金流进步融合，生态环境也将进步得到改善，带动相关产业发展，完善相关基础设施和拉动周边经济发展。

本项目建设就是在上述背景下提出。

项目建设必要性构建和谐社会需要构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会开创中国特色社会主义事业新局面全局出发提出项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期客观要求，体现了广大人民群众根本利益和共同愿望。

我们所要建设社会主义和谐社会，应该是民主法治公平正义诚信友爱充满活力安定有序人与自然和谐相处社会。

处理好居民住房住宿问题，有利于实现好维护好发展好最广大人民根本利益，提高现代改革决策科学性改革措施协调性，使各项改革取得更大成效。

因此，建设该项目是解决居民住房问题，同时也是构建和谐社会需要。

项目建设将带动海口城市建设高水平发展由于历史原因，海口中心城区城市建设水平不是很高，建筑杂而乱，市政配套设施不建全，道路网结构也不合理，城市景观也不尽如人意，目前城市中心区建设过密，综合建筑密度在左右，整个城市建设度呈中心聚集遍地开花无序蔓延态势。

其中既有见缝插针高楼，也有密集成片城中村，整体上未能形成带状组团式发展格局。

中心城高密度高容积率建设直接后果就是导致城市环境质量下降，调整改造成本巨大。

海口作为个年轻省会城市，肩负着统领海南振兴海南重任。

从省域经济文化交通中心功能出发，本次规划编制应着重解决城市产业空间布局与自然环境协调发展关系，通过高水平城市基础设施建设，为城市产业发展和城市空间拓展打下良好基础。

作为个地域条件优良滨海城市，海口有着与其他内陆城市所不同特点，海口地处热带，四季常绿，河湖密布，阳光沙滩，是适宜发展旅游城市气候适宜，雨量充沛，空气清新，有利健康，是适宜居住城市。

这是海口环境特点赋予城市本身有别于其他城市特殊