（可行论证）商业区地块项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，五项目投资收益经计算，本项目预计开发建设总成本费用约万元，此时，利润总额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。

根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为。

现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为税前全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率税后全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率上述数据表明本项目在财力上是可行，投资可获定效益。

六项目融资建设项目全部投资由园置业股份有限公司自筹解决。

七项目建设周期建设项目工程建设周期为个月，从年月开始至年月。

其中，年月至年月为基础施工期，年月至年月为结构施工期，年月至年月为装修和室外工程施工期。

项目单位简介建设单位情况北京园置业股份有限公司具体承担块开发建设工作。

单位名称注册地址法人代表注册资金万元成立日期年月日二公司股东基本情况园置业股份有限公司是由园建设集团股份有限公司上海房地产发展有限公司北京房地产集团公司海南投资发展有限公司深圳投资发展有限公司北京土地整理公司六家公司参股。

各家股东在投资开发科技创新经营管理资本融通方面，拥有雄厚实力和丰富经验，为园置业股份有限公司发展奠定了坚实基础。

三公司核心业务园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心业务房地产开发，基础设施建设技术开发技术转让投资管理。

公司在房地产开发，基础设施建设规划设计市场营销等领域有支素质较高专家队伍，按照现代企业制度建设经营管理机制，是保证高速运转基础。

项目技术经济指标规划用地面积平方米总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米包括酒店平方米，办公平方米，商业平方米，地下建筑面积平方米。

报告编制依据北京市规划委员会关于原则同意供应。

加大清理闲置土地力度北京市国土局于年月和月对宗地块土地使用权正式公告收回，用地面积约公顷规划建筑面积万平方米。

配合国六条出台相关措施年月日，建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局统计局银监会联合发布了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见，根据国六条相关精神北京市国土局对部分土地进行招标出让，并推出限价商品房等政策。

这系列政策推行对抑制房地产市场过热可能起到积极作用，从长远上有利于市场稳定发展，但限制熟地价格住宅用地招标政策推行可能对本项目土地上市产生定影响。

近年北京土地市场分析土地供应年全市土地实际供应总量公顷，为年度供应计划，已办理完用地手续公顷，其中有偿出让面积为公顷，划拨用地面积为公顷。

土地交易市场共成交土地宗，土地面积公顷，规划建筑面积万平方米，成交价款约亿元。

土地交易及地价预测年北京市土地交易市场成交地块宗，土地面积公顷。

与年相比，地块减少了宗，面积减少了公顷，面积下降了。

年北京房地产企业实际获得土地数量减少，在实行了熟地供应政策后年多，征地拆迁难度越来越大，土地级开发进展缓慢，由此导致了土地供应相对不足。

年土地成交量虽然比上年度减少了，但是亿元成交金额与上年基本持平，微涨。

平均土地价格为元平方米，比上年增长平均楼面地价为元平方米，比上年增长。

自年，平均楼面地价增长率分别为，由降幅减缓再到增幅增加，显示是地价增长趋势。

年北京土地市场分析土地供应量充足年月到年月，北京市国土资源局供应住宅项目土地共宗，其中未动工土地面积公顷，占已完成土地开发面积公顷，占正在开发建设面积公顷，占已竣工土地面积公顷，占。

从以上数据可以看出，从年月到年月，北京市供应住宅项目土地都在建设中或未开始建设，在正在开发建设面积中，公顷规划总面积万平方米为大限前包括大限取得土地，这些大限前取得土地，按要求将基本上在年年底前竣工，而形成真实市场供应。

从已供应土地情况来看，房地产市场上土地供应量充足。

在政府加大清理闲置土地背景下，开发商必定会加快运作速度，尽快开工建设，形成有效供应。

土地供应政策导向作用加强在土地供应空间分布上，将继续贯彻落实城市总体规划土地利用总体规划等各类规划确定城市空间布局和区县功能定位，促进中心城新城小城镇和新农村协调发展。

土地供应计划指标远郊区县继续向顺义通州和亦庄新城倾斜。

住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。

土地价格预测受到征地拆迁政策及经济形势发展看好影响，年北京土地开发成本有可能继续上升。

但受系列宏观调控政策特别