（可行论证）商业城建筑旧楼翻新改造工程项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

本项目工作是如何将区重新策划包装，再推出市场。

项目建设规模和内容项目建设规模和内容本工程为旧楼翻新改造工程。

工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。

项目总投资项目总投资约万元，其中建设期投资约万元，铺底流动资金万元，项目营运期投资约万元。

项目建设宏观方向项目主要建设内容是对商业城进行整体改造包装。

改造后商业城将参照三水广场模式，发展为集购物娱乐休闲于体商业中心，但主要面向中档消费群体。

第二章项目建设背景建设背景项目提出理由和过程佛山市委市政府依据相关法律法规要求，就佛山市旧城镇旧厂房旧村居改造简称三旧制定了佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造决定佛山市推进旧城镇改造指导意见佛山市推进旧厂房改造指导意见和佛山市推进旧村居改造指导意见，并要求相关部门遵照佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造决定和指导意见推进三旧改造工作。

佛山市三水区是广佛都市区西北部重要组团，作为珠三角向西部地区辐射重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西广西二传手作用。

商业城旧楼气地理位置优越，交通便利，周边有相当数量企事业单位和居民小区，但并未充分利用其区位优势。

建设西南中心城区三旧改造之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施三旧改造重要举措，这举措将大大有利于中心城区品位提升消费带动，有着不可替代作用，尤其是在需要鼓励消费拉动内需当下，此类商业中心更能发挥其独有优越性。

三水要建设成为生态时尚之都，云东海等高档生态时尚中心固然要倾力打造，但贴近市民生活消费娱乐休闲项目，以及身边现成资源，更应该得到及时有效开发利用。

建设西南中心城区三旧改造之三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样背景下提出实施，本项目实施符合了居民强烈改造愿望和三水社会发展需要。

社会发展背景分析年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，月日出台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知，调控力度之大，堪称史无前例。

新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政受益者。

年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。

年月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到，和，亿元，分别增长和年月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到，和，亿元，分别增长和，达到近年来最高水平。

年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施简称新国八条，调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控遏制房价上涨强大决心。

新国八条出台将限购推向了圆盘采用玻璃栏杆所有玻璃幕墙内面采用不锈钢栏杆。

墙面抹灰主要是区和区与区相连内墙面抹灰。

柱面抹灰是所有柱面抹灰区区区没有和墙体相连接独立柱面抹灰。

全玻璃幕墙区区区最外围所有墙体。

天棚都是采用木龙骨防火板饰面，其他还有脚手架墙体拆除楼面拆除等。

安装部分拆除原来电气部分给排水部分消防部分空调部分电梯，重做中央空调消防消防栓自动报警系统喷淋防排烟低压配电高压配电改造给排水电梯区台区台自动扶梯区台。

其他本概算第部分建筑装饰工程费用包括装饰工程建安工程费用已包括规费和税金安装工程建安工程费用第二部分为建设其他费用包括建设单位管理费工程监理费设计费招标代理费预算编制费项目建议书编制费等第三部分预备费，本概算只计列基本预备费用贷款利息。

编制依据及费用标准中华人民共和国建设部安装工程投资概算编制办法装饰工程投资概算编制办法建标号文。

中华人民共和国建设部安装工程投资概算指标装饰工程投资概算编制办法版。

主要材料机械人工价格按照佛山市工程造价信息年二季度计算。

本概算投资组成和费用划分按建设部安装工程投资概算编制办法装饰工程投资概算编制办法建标号文相关规定执行。

其中建设单位管理费按财建号文计算并参考市场行情调整工程监理费按国家发改委建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文计算并参考市场行情调整工程设计费按国家计委及建设部计价格号文计算并参考市场行情调整招标代理管理费按按国家计委计价格号文执行分段计算并参考市场行情进行调整项目建议书编制费国家计委计价格号文计算并参考市场行情调整造价咨询费按照市场行情计算施工图审查费按设计费计算，竣工图编制费按设计费计算工程质监费按按国家计委计价格号文执行分段计算并参考市场行情调整。

第三部分不可预备费计算基本预备费，基本预备费按第二部分费用之和计算，银行贷款万利息，利率为。

商业城整改工程概算表序号项目单位数量单价费率元合价万元备注直接工程费装饰部分墙体拆除运砖渣楼地面铲拆除墙面铲拆除块料楼地面块料踢脚线块料楼梯面层不锈钢扶手带栏杆楼梯间不锈钢镶夹玻璃栏板区内圆盘区采光井不锈钢扶手带栏杆玻璃幕墙墙面般抹灰柱面般抹灰全玻幕墙天棚木龙骨面饰防火板天面防水综合脚手架里脚手架二安装工程给排水部分消防部分消防栓喷淋自动报警系统防排烟低压配电部分高压配电改造部分项中央空调部分电梯台自动扶梯台二其他费用建设单位管理费万元工程监理费万元项目建议书编制费其他项工程设计费万元招标代理费万元预算编制费万元工程质监费万元施工图审查