衡分析及资产负债分析七不确定性分析十八风险分析及对策市场风险分析二经营管理风险分析三金融财务风险分析十九销售前景预测综合社会效益二项目前景预测二十综述总论项目建设背景近几年来，我国城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场，满足消费需求发挥了重要作用。商业网点是城市物质文明和精神文明建设重要窗口，商业网点规划已纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划，尤其是我国加入后，城市商业网点规划作为符合国际规则政府调控方式，越来越为城市流通主管部门所重视。商业地产作为第三产业创新版块，在新轮商业发展过程中，其发展空间和蕴含商机都相当巨大。为了与需求拥抱，和市场同步，近几年来，国內商品销售市场为了适应新形势下消费群体心理需求形式实际需要，进行了几乎脱胎换骨变革，这就是商场从小开间单商品组合商品销售形式，走向规模化综合化站式销售形式。从而应运而生了商城超市大卖场等等。与此同时，随着海安经济飞跃发展，城市规模和范围不断扩长，市民原有居住形态正在发生改变，市民人均支配收入也在不断增加，因而人们对购物需求和购物理念也在同步地不断发生变化。生活方便交通便利环境舒适品种齐全站式购物体验式消费，现今己成为越来越多人所向往购物天堂。因此，以单开间门面为家商场规模形式已难以满足世纪人们对商业站式集中购物需求增长。我国政府对入世积极态度，从定意义上表明，政府要下决心用以市场换市场方针来替代原来以市场换技术和以市场换资金政策，根据加入世贸总协议，中国将逐步放开商贸市场，如果把专业市场发展分成为初级阶段竞争阶段成熟阶段话，目前我国专业商贸市场行业已进入竞争阶段，竞争方式也由单竞争转向服务管理技术等多方位竞争，经营者管理水平和服务内涵都将向高层次延伸。未来二年内，品牌竞争将成为市场竞争主体。同时，集中采购，目录销售，物流配送，网络营销等方式将成为市场主流营销方式。基于上述背景原因，为满足海安县城市发展需要，满足城乡居民对商业发展日益增加需求，创建海安县新城区，南通金海岸房产开发有限公司经过全面认真市场调研，对项目区位环境进行反复分析比较，根据目前海安县房地产市场现状与发展趋势，以海安火车站广场为依托，结合海民人均纯收入元自营出口总额万美元实际利用外资万美元城乡居民储蓄存款余额亿元以海安为中心半小时经济圈内，南通东台姜堰如皋等将直接受益小时经济圈其影响力波及无锡常州常熟泰州盐城等地上海苏州湖州嘉兴长兴镇江扬州溧阳淮安连云港等地与海安物流贸易会展等行业形成有利互补，共谋发展。苏中旺地魅力海安历史悠久，人文荟萃，环境优美，位于南通盐城泰州三市交接处，地理位置十分优越。全县总面积平方公里，人口万。是闻名遐迩中国茧丝绸之乡建筑之乡，国务院批准首批沿海开放县，全国首批生态示范县，教育先进县，科技百强县，普法工作示范县，是全国最安全地区之。海安以其独特地理位置和优越产业结构，成为苏中地区最具发展潜力和优势地区。海安工业基础雄厚，机械电子纺织丝绸闻名全国。其数控零误差机床填补了国内空白鑫缘丝绸产品荣获中国名牌称号全县拥有桑园万亩，年产鲜茧万担，雄踞全国县市第位色织业跻身全国四强，拥有无梭织机多台套。现有国家省级企业集团多个，外资企业家，高新技术企业家，亿元企业家，国家省级名牌产品多个。年又有两个国家计划项目落户海安。海安交通便捷，水陆空通达，现已构成空运铁路公路海运河运立体交通网，小时经济圈半径内，连接包括上海虹桥机场南通港在内六个机场六个港口，是东部沿海及苏中地区重要交通枢纽，由此带来交通经济效益数以百亿计,铁路南北向新长铁路与东西向宁启铁路在海安交汇，使海安成为苏中铁路枢纽中心，并连接陇海线京沪线，海安将成为全国重要铁路交通枢纽。公路国道省道贯穿全境，城乡公路纵横连网，建设中盐通高速和海溧高速在此汇合，连接上海和盐通高速苏通大桥建成后，海安至上海行程仅为小时。航运海安河网密布，水运发达，通扬运河通榆运河畅流其间，连接京杭大运河，通达全国各地。航空近在咫尺南通机场已开通至北京广州厦门等航线。海运距国家十大港口之南通港公里，可直通日本韩国香港等国家和地区距建设中东方大港洋口港仅公里，内陆支线与上海港联运，进出口货物可由此接转世界各地航线。海安火车站集客运货运机务段军工站编组站为体，是江苏除徐州外最大二级编组站，是江苏中部重要交通枢纽。作为南通新轮经济发展浪潮重点项目，海安火车站商贸城充分利用火车站建设带来独特交通优势和巨大潜在商机。四城市规划前景新编制海安县域城镇体系规划，根据海安城镇发展现状及各自空间格局功能分工产业布局和基础设施状况，立足长远和可持续发展，将海安定位为全国农业产业化示范区，江苏省轻纺