（可行论证）商业街项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

主题性。

以主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。

如经十路中华名优小吃条街文化东路和西路体育用品等。

便利性。

以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民生活需求。

三商业区分析泉城路商业区泉城路是泉城东西向发展主轴，有十字金街之地位，是条具有购物交通休闲旅游文化五大功能准步行商业街。

泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。

无可讳言是，由于区域规划设计步行街商业建筑单体与交通组织存在缺陷，加以政府管理方面存在部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。

泉城路已经很大程度背离了原来设计理想。

人流量也远远没有达到预期数字。

经二路商业区华联商业区以华联嘉华为主体构筑经二路商业街已成为省城西部条商业金街，是槐荫区商业中心。

周围近千平方米区域，已有数十家服装鞋类专卖店，还有肯德基麦当劳永和豆浆等多家中西式快餐店，另外，该区域小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。

以百货购物中心小商品批发市场为商业核心，包括专业市场专卖店以服装鞋业为主风味小吃特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。

本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆畅通，使之今天依然是众多消费者乐此不疲前往购物区域。

经四路商业区济南传统商业区，以人民商场大观园地下人防商城为代表，人民商场大观园均为大型百货，洋快餐肯德基麦当劳米力乃开心汤姆风味小吃大观影院中国影院保龄球游艺厅点缀其中，人流量较大。

以中低档消费为主，服装鞋业日用品为主要消费品。

人民商场虽然为传统商业区，但由于其地理位置以及周边商业所烘托氛围所致，其人流量较大。

花园路商业区花园路中段道路改造工程完成带动了该区域商业发展，在这里拥有济南市区最大酒吧条街洪楼教堂山东大学东校区，历史文化沉淀及现代时尚潮流涌入，为该区域增添了独有文化休闲特色。

经路延长线道路改造工程完工，联动济南东西两大传统商业区大润发超市国美电器及其它品牌店成功进驻，迅速带动该区域商业快速发展。

花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段北园大街商业带北园大街商业带是家居建材类专业市场聚集地，餐饮娱乐业均较发达，新国道超市，银座营定位，是商业物业销售价格高低快慢决定因素。

济南商业物业以租为主，独立产权销售物业稀缺，潜在巨大购买群体。

为本项目顺利销售提供了保证。

商铺进深达米，若按独立铺位出售，单铺面积不会低于平方米，二层联体不会低于平方米，总价高，销售阻力十分大，价格只有物业固有价值支撑，销售价格也有限。

本项目紧邻成熟经二路商圈，商圈对项目商业经营，有定辐射作用经路快速干线经经二路之间住宅物业，阻断了项目与经二路商圈衔接，项目在整个商圈中十分孤立，项目经营业态选择，不能与商圈内业态重叠，但也不能游离于商圈之外，否则后期经营阻力很大，因此，必须走错位经营，专业市场道路，形成自己经营特点，与经二路商圈形成互补，相互支撑，共同发展。

项目紧邻经路交通干道，车流量大，给本项目商业造成定影响。

三项目经营定位家饰家纺商业街通过对项目调查分析，从目前整个社区商业环境发展前景出发，立足于市场需求，在规模功能档次上充分发挥项目优势和潜力，以满足社区生活配套和市场需要为基点，商业街定位遵循下述原则少量商业用来满足社区居民基本生活需求以家饰家纺为经营主题，体现现代生活特点，引入集生活服务体验休闲为体经营理念。

建筑平面以室内步行街形式来体现，营造轻松休闲购物环境。

二层独立经营，通过室内步行梯和室外滚梯解决立体交通。

业态定位必要性商铺主题定位是保证商铺销售条件之。

没有主题就不会有鲜明个性，也就自然不会吸引投资客注意力。

无法提升销售价格。

业态定位可行性家纺家饰是人们日常生活用品，与国民经济实力及消费意识密切相关。

目前，家纺家饰已进入个较高消费层次，已由家庭宾馆饭店公共娱乐场所及交通工具等公共设施进入千家万室，美化居室创造良好生活环境成为时尚，家纺家饰也成为新消费热点。

近几年，汽车住房信息产品教育餐饮等成为消费热点。

其中，住房教育餐饮汽车都与家纺产品有较密切关系。

因此这类物品有极大发展空间。

住宅市场和汽车市场不断发展也会刺激对家纺家饰及车饰用品消费。

本项目所在区域商铺正好面临经路，为需要展示这类物品提供了极好空间和位置。

本项目商业部分按照步行街形式进行划分销售，完全可以满足家纺类物品对空间要求。

目前，济南消费市场目前还没有出现这类物品销售集中区域，在济南有很大发展空间。

经路交通干道可以给消费者提供畅通无阻交通。

这类商品对商铺外在形象设置有较高标准要求。

这也正好与本项目建筑风格相致。

从以上几个方面分析来看，在本项目商业做家纺家饰等步行街具有很大可行性。

备选方案作为中挡服装小品牌为主百货主题商业街