（可行论证）商品住房、娱乐商场及办公楼设施项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

第四节项目主要建设条件项目建设符合东莞市城市发展总体规划要求。

项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。

项目场址周边市政设施配套条件较好。

项目所需资金已经有所落实。

第五节主要技术经济指标序号项目指标占地面积总建筑面积计入容积率总建筑面积项目总投资，万元项目经营收入万元利润总额，万元税后利润，万元成本利润率税前成本净利润率税后财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年第七节问题与建议房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售楼盘较多，项目业主应选择有经验销售代理公司，制定有竞争力营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。

建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验施工单位进行工程施工，在保证工程质量前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。

第二章项目投资环境与市场需求研究第节全国房地产发展状况房地产开发完成情况月，全国房地产开发投资亿元，同比增长，其中，商品住宅投资亿元，同比增长，占房地产开发投资比重为。

月份当月房地产开发完成投资亿元，比上月增加亿元，增长。

月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长房屋新开工面积亿平方米，同比增长房屋竣工面积亿平方米，同比增长，其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。

月，全国房地产开发企业完成土地购臵面积万平方米，同比增长，土地购臵费亿元，同比增长。

商品房销售情况月，全国商品房销售面积亿平方米，比去年同期增长，增幅比月回落个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。

月，商品房销售额万亿元，同比增长，增幅比月回落个百分点。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。

月份当月，商品房销售面积万平方米，比上月减少万平方米，下降商品房销售额亿元，比上月减少亿元，下降。

房地产开发企业资金来源情况月，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长。

其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，下降企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。

在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。

个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨。

与上月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高友购房型现在在大陆就业香港年轻人非常多，他们在黄江或广州东莞工作。

由于在香港找女朋友购买房子和养育小孩压力大，所以许多年轻人选择在大陆找女朋友，由于在深圳广州东莞房价比较贵，而黄江房价相对便宜。

所以，有许多香港年轻人在找女朋友后喜欢黄江臵业。

这类人群购臵物业般为房厅，面积多在。

也有买房，面积在，但是，买这类房子人比例相对比较少，不足。

安度晚年型黄江物价比较便宜，由开发商开发楼盘物业管理比较规范，般都实行电子监控，人员出入都要进行登记，安全又有保障。

香港人与黄江人又属于同个语系，生活习性也非常接近。

因此，在香港年纪比较大人，尤其是中下层市民，他们经济能力有限，在深圳香港购房又购不起，所以选择在房价相对比较便宜又比较近黄江购房安度晚年，选购房型般为房厅房厅和房厅或复式，面积在不等大户型。

台湾居民台湾房价尤其是台北房价与北京房价样节节攀升，在全世界是排在前几位。

近年来，中国经济迅猛发展，大陆经济和生活水平大有后来居上之势。

台湾与大陆差距越来越少，尤其处在珠江三角洲东莞更是如此，而对在黄江台资企业工作台湾员工来说，由于工资高，台湾与黄江房价差距大，而他们在黄江有个比较稳定工作，所以有相当部分管理人员选择在黄江购房臵业，他们在黄江工作时则把家人从台湾接过来，起生活。

不在黄江工作，则委托中介公司在适当时机抛出做投资。

凡是在黄江做生意老板般都在黄江镇购买房子投资物业，有部分人购有几套物业，购买套房子都是用于自居，两套房子以上就有做投资用。

台湾人买房，主要集中在棕榈泉，所购房型主要以左右房厅，或左右房厅，而台湾老板级人物则买房厅多以上住房。

深圳居民深圳人在黄江臵业完全用于自居比例比较少，大约在深圳在黄江购房人左右，房型多以房厅房厅为主，面积般在。

外来务工人员黄江镇全镇工矿企业大概有家，主要以电子厂鞋厂为主，上人规模企业比较少，在外资内地来管理人员工资比较高，待遇比较好，公司般为他们解决住宿问题，有配有单身住房。

而对些小型私人企业，老板对管理人员非常看重，为了笼络他们，般为他们配有专门单身住房。

在黄江镇外资企业中，月工资收入超过元员工，大概有在黄江镇购房臵业，自居并兼做投资另外，工资比较高服务行业如太子酒店裕元花园酒店金怡酒店等也有人在黄江购房，但绝大部分人是几个人在周围楼盘如中惠金士柏山富康花园合租个套间。

其它工资低于元员工，基本上没有人在黄江购房臵业。

这也许是他们工资比较低工作稳定性不好缘故。

而些小型私营企业员工，他们主要以农民工为主，本身工资比较低，又抱着工作几年回去想法，不愿意在外臵业。

另外，黄江房屋租金比较低，在个非常规范花园里，房厅住房才多元，而外面农民房更便宜，房厅才元。

所以，绝大部分普通工人都选择租房。

二各类购房人群比例通过调研和对调研资料分析统计，对黄江镇房地产市场购房人群及购房主力户型和每个楼盘住居群体等进行了初步统计。

黄江镇购房人群分布比例和主要楼盘住户人群统计如下表黄江镇房地产市场购房人员比例分布购房目购房人群所占比例购买主力户型投资本地投资者房厅房厅，面积