人口住房需求，形成了巨大住房消费潜在市场。未来五年，吉安市中心城区住房需求总量近万，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。二市场供应近年中心城区商品房开发建设情况时间施工面积万竣工面积万销售面积万销售额万元年年年年年合计近年吉安市吉州青原两区城区房地产项目规划审批情况编号建设单位名称项目名称项目规模公顷建筑面积万工程地址备注吉安康居锦江发展有限公司康居帝景湾螺湖花园小区井冈山大桥西路以北吉安市创天国际投资有限公司丽景城住宅小区后河中游地块吉安市万家房地产开发公司光明居住小区地块光明路以北吉安市凯震房地产开发公司阳明商城原吉州区委区政府吉安天立实业发展有限公司天立花园期原河东街道办事处青原大道东西两侧江西国投庐陵房地产开发有限公司江信庐陵花园星港澳园井冈山大道西路原吉安麻纺厂吉安信和实业有限公司信和期工程后河中游下游吉安阳光房地产开发公司金竹园青原大道以西市恒荣房地产开发公司丽景花园井冈山大道号市恒荣房地产开发公司正丙角新村正丙角吉安市青原房地产开发公司刘家村委会安置用地上海路以东，永新路以北吉安市青原房地产开发公司滨江新区坼迁安置新桥用地上海路以西，滨江大道以东吉安市中寰置业有限公司中寰城市花园原曲轴连杆厂地块江西嘉圆房地产开发财务净现值万元时投资回收期年贷款偿还期年偿债备付率第二节可行性研究范围可行性研究依据中华人民共和国城市规划法建设部颁布城市规划编制办法及其实施细则吉安市国民经济和社会发展十五规划江西省规划实施技术导则城市道路交通规划设计规范城市居住区规划设计规范吉安市近期建设规划青原区分区规划吉安市和济春天规划方案年月国家计委颁布建设项目评价方法与参数国家颁布城市建设其他相关规定及规范建设单位提供有关资料建设单位可研咨询委托书二可行性研究范围通过调查项目所在地社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设必要性可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三可行性研究结论开发建设吉安市和济春天工程项目可以达到下述目落实吉安市近期建设规划和青原区分区规划，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展建设要求，整治和美化城市环境。为吉安市民提供处良好生活居住环境及购物场所。盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有定抗风险能力。是个既有可观经济效益，又有很好社会效益项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章项目建设必要性与可行性第节项目背景吉安市概况吉安位于江西省中西部，赣江中游。从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南江西两省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯京九铁路赣粤高速公路国道和由东向西国道，是连接北京西南华南福建港澳地区天然纽带上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。地理上，介于北纬至，东经至之间，全市长约公里，东西宽约公里，总面积为平方公里。以山地丘陵为主，山地占全市面积，平原与岗地约占，丘陵约占，水面约占。可概括为七山半水两分田，半分道路和庄园。它四周，东邻抚州市乐安市，南连赣州市兴国县赣县，西接湖南省桂东炎陵茶陵县，北与宜春市樟树市及新余市萍乡市接壤。市政府驻地吉州区距省会南昌公里，距首都北京，铁路里程为公里。吉安市辖吉州区青原区井冈山市和吉安泰和万安遂川永新永丰吉水峡江安福新干县，个乡镇，个行政村，人口万人。吉安市属中亚热带季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。吉安市多年平均降水量为毫米，多年平均气温为。二吉安市国民经济概况年撤地设市以来，吉安市提出了做大吉安市，崛起银三角发展构想，全市国民经济和社会发展取得了辉煌成就。工程设计方面有自己独到之处，在社会效益环境效益和经济效益结合上找到新切入点，并胜出其他楼盘。第二节市场需求分析市场需求建设小康吉安实现吉安在江西中部率先崛起，是今后段时间我市经济建设主要奋斗目标。未来五年，我市中心城区按照市三区两江三岸环三桥五纵八横规划加紧建设，初步形成万人口规模滨江花园城市雏形，给中心城区房地产业发展带来了巨大发展空间。居住现状据统计，吉安市中心城区现有非农人口万指吉州青原两区，不含外来务工人口，现有存量住房万，人均居住面积建筑面积约，其中有近万户购买了房改房含集资房安置房。如果按人均建筑面积居住水平，现有人口还需新增住宅面积万。同时，不同阶层其现有住房差异性已显现，住房消费已呈金字塔式梯级消费结构见下图。住房消费群体住房消费市场富人高收入者别墅高档公寓稍高收入者商品房中低收入者经济适用房二手房最低收入者政府提供廉租房住房呈金字塔消费结构示意图近几年旧城改造房屋拆迁情况撤地设市至年，吉安市中心城区以上，社会效益十分明显。生态效益经过土地整理以后，使区内生态环境得到治理改零乱破碎无序地块为形状大小相对致田块，提高了土地集约化利用水平。建成了系统完善农田排灌系统，提高了水资源利用率和灌溉防洪能力。改变了高低不平弯弯曲曲农村道路状况，建成了便了机械化作业和人行管理道路网络，提高了道路网络化水平。通过土地平整，降低了区内地表坡度，加之建立了防护林网系统，提高了林木覆盖率，能有效地减少水土流失。通过项目区建设，将出现个田成方路成框渠成网林成行村集中现代生态高效农业园区，明显地改善了项目区生态景观。结论及建议可行性研究结论本项目设立符合遂川县国民经济与社会发展十五计划和年远景目标纲要遂川县土地利用总体规划调整方案国家相关法律法规政策及江西省土地开发整理复垦工作部署本项目规划设计在广泛深入调查基础上，严格按照中华人民共和国国土资源行业标准土地开发整理项目规划设计规范进行，其中涉及土地利用水利道路农林种植等专业设计，分别由县国土水利交通农林业部门负责协助编制。规划设计基础数据真实可靠，规划设计结果经过征询意见和专家论证，方案在技术上是科学可行项目所选地地形坡度在以下，符合耕地开发利用要求。项目区内插花地零星地类多，农业综合生产率不高，有较大整理潜力。同时，项目实施对全防护林带种植，提高区内林木覆盖率，增强防风固沙作用，改善区内生态环境，减少水土流失面积，实现土地资源可持续利用。依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例国家投资土地开发整理项目管理暂行办法土地开发整理项目资金管理暂行办法土地开发整理规划编制规程土地开发整理项目规划设计规范和土地开发整理项目验收规程遂川县土地利用总体规划调整方案年遂川县双桥乡土地利用总体规划年遂川县土地开发整理规划遂川县国民经济和社会发展第十个五年计划纲要等三工作内容项目四至范围实施地点及规模方法措施工作目标项目四至范围本项目区地理位臵是北纬至，东经至。区域四至是东北至马埠村，南至东垓村，西至潭溪村，北临山脚机耕路。实施地点及规模项目区位于双桥乡政府驻地四郊，涉及双桥乡马埠村东垓村双桥村潭溪村，项目区总面积为公顷，其中马埠村公顷，东垓村公顷。双桥村公顷，潭溪村公顷。方法措施强化领导，成立遂川县土地整理工作领导小组，负责项目领导决策和协调部门配合，公众参与，要求有关部门和乡村要全力支持，并服从遂川县土地整理工作领导小组统安排强化工程建设管理，对项目区每个工程实施目标管理，责任到人，严格工程质量监管严格资金管理，保证土地整理项目资金专款专用制订土地调整承包方案，合理调整土地权属。工作目标结合山水田林路村综合治理，实施公顷土地平整施工，基本达到农田同层面土地平整，建设大小形状相对致高标准农田。构筑区内道路网络，完成米支道米田间道米生产路工程施工任务，路网建设达机械作业标准，消灭交通死角，提高农用物资和农产品运输能力，方便农业机械化生产。新建和修缮农田水利设施，修建沟渠米涵管座机耕桥座人行桥座，确保项目建设后农田旱涝保收。完成株农田防护林栽种工作，按每米株标准进行栽种，以达到防风固沙，美化环境，减少水土流失作用。积极做好土地权属调整和分配使用工作，力争整理片利用片目。四项目工程概算详细概算见附件序号编号名称计算单位数量单价元金额元土地平整工程立方米二水利工程机耕桥座人行桥座毛排灌立方米过水涵座三道路工程支道米田间道米生产路米四其它工程农田防护林株五农房搬迁户六前期工作费七竣工验收费八业主管理费九不可预见费十总计五投资估算时期及来源号类别金额万元用款时间进度计划第年第产稻谷公斤计算，每亩耕地可创经济效益公斤元公斤元，如果加上冬作，预计每亩可创产值元，新增耕地共可创造产值万元，扣除每亩耕地年种植成本元新增耕地合计需成本万元，每年可净增收益万元。项目区通过整治后，原有耕地农田基础设施条件得到了很好改善，可以满足年两熟或三熟要求，可确保耕地旱涝保收。项目区整理前，该地区双季稻年亩产量为公斤整理后，每亩耕地双季稻按公斤计算，每亩可增稻谷产量公斤，每亩可增加产值公斤元公斤元，加上冬作预计每亩可增加产值元，扣除每亩追加投入成本元，每年可增加净收益万元。社会效益可以强化土地利用管制。通过土地整理以后，项目建成了现代集约化田园，由村委发包给农户经营或统由土地经营公司进行管理，有利于维护项目区内设施完好率和正常运转，使各土地权利人都能够获得长期社会效益。提高土地利用率。经过项目区土地整理以后，土地利用率达到，区内见不到空闲地块，所看到是具有现代标志生态田园。增加有效耕地面积。项目区净增耕地面积公顷，占总项目区面积。耕地质量得到改善和提高。原有公顷耕地灌溉主要受益于解放以来兴修水利设施，但这些设施不够完善，且多数年久失修。通过整理以后，水利工程网络覆盖全区公顷耕地，从而改善了灌溉条件，提高了耕地质量，使得原有耕地投入产出率提高以上，而新增公顷耕地，其投入产出率可以高达