车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。人防规划设计说明人防设计采用平战结合形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。人防出入口与车库出入口结合。人防面积满足人防要求。环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退。因此，从或银行按揭贷款等办法筹集。主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表。表主要经济技术指标序号项目指标指标值备注总用地面积建筑占地面积总建筑面积住宅商业容积率总建筑面积总用地面积住宅户数户建筑密度绿地率估算总投资万元预计销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率投资回收期年建设工期月研究工作依据城总体规划国民经济和社会发展十五规划投资项目可行性研究指南房地产开发项目经济评价方法国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版城市居住区规划设计规范城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范民用建筑设计防火规范其他相关文件。项目提出背景及理由本项目地块系房地产开发有限责任公司从县国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系商业用地。根据规划办规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出理由是合理利用土地资源，改善旧城区环境完善小区建设，实现预期目标满足中低收工薪阶层及农民进城缺房要求。可行性研究结论经济及市场分析位于湘东南，地处罗霄山脉中部，株洲地区最南端，东临江西省井冈山市遂川县，南接桂东资兴，西连安仁，北界茶陵。十五期间，全县以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进扶贫开发带动基础设施建设带动民营经济带动旅游产业带动生态县建设科教兴县发展战略，成效显著。农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，形成了以小水果笋竹林果业，以茶叶蔬菜为主经作业，以生猪酃县白鹅为主畜牧业三大支柱产业。农村基础设施建设明显改善。全县累计通公路村个，村通公路率达累计通电话村达个，村通电话率达新建移动基站个，开通个乡镇移动通信村通广播电视率达。工业发展迅速。实现工业总产值亿元，增长，其中规模以上工业总产值亿元，增长。工程来势较好，全县规模以上企业增至家，产值过亿元企业达家。小水电开发有新发展。新投产电站座，新增装机容量万千瓦，全县总装机容量达万行道路连通，另成步行系统。结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设步行入口，步行入口可定时开启以照顾西侧商业购物人流需求。绿化系统总体绿化设计基础理念为美丽大自然并不是天然，重点在于利用基地本身条件，经过适宜拆分重组，创造美好视觉景观，发挥软硬绿化元素组织不同效果，达成水天色，天人合景致，远远超乎现阶段小区发展所强调绿化面积层次。植物绿化设计注重景观轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富绿化景观轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观空间层次，形成优雅安静富有文化品位休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美高雅游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质环境空间。建筑造型建筑风格城为山区小城市，为适应其与山水为邻大环境，建筑风格以徽派建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，派度假休闲风情。建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁现代建筑语言，加上色彩处理，配以不同层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富天际轮廓线，在统中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。单体设计不仅考虑其本身风格面貌，亦兼顾到群体风格，以便能互相融合。虽然各单体建筑采取相互融合手法来处理以表达群体建筑统风格，但又利用不同色彩处理使各单体有独立风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计阳台，阳到位，部东芝电梯，远大中央空调小时供水，红外线监控系统琥珀山庄高层公寓外墙层贴高级面砖其余为高级涂料水泥地面塑钢门窗水泥地面水泥地面水电煤气电话有线电视到位，每栋台电梯锦绣园外墙采用英国多乐士涂料室内为水泥地面，各层公共走道及楼梯地面铺高级花岗岩，阳台配欧式雕花护栏塑钢门窗防盗门水泥地面水泥地面水电管道液化气电话有线电视到位，每栋台电梯从各物业装修情况来看，以上物业对外立面装修标准明显高于其内部套间装修，其目主要是方便住户购楼后自行装修设计，以尊重业主不同个性习惯与审美角度。结论上述楼盘在销售周期年半左右销售率均超过，说明合肥住宅市场承接力强合肥住宅开发特点是处于市中心闹市区楼盘多以高层为主，且颇受消费者青睐，其户型定位般在平米左右三房为主如新华大厦三荣大厦等而位于环边缘环外楼盘定位以大户型为主，面积大都在平米以上，如锦绣园等，其单价水平也较市区低元左右上述几个楼盘销售均价在元之间虽然中市区东市区西市区城市建设较早，配套相对成熟，但土地资源有限，地块规模偏小，产品设计滞后，高层建筑设计成梯七九户，势必影响居家生活私密性与舒适性。第二部分百花大厦二期市场定位策略百花大厦二期优劣势分析项目分析注分析分析产品优势劣势机会点及威胁。优势外部环境位于合肥市中央商务区地段寿春路中段，该地段是合肥著名金融街，市建行大厦工商银行等机构隔街而望，向南正对美菱大道，紧邻寿春路等干道，市公交路路等大中巴贯穿东西南北，交通十分便捷东南西北四面都是主干道围合而成，组成立体商业交通网络，如金寨路马鞍山路美菱大道芜湖路长江路寿春路等紧邻市委市政府市人大省政府，位于合肥政治经济文化经济商贸中心区，商业科技文教艺术氛围浓厚邻近新龙城大酒店省国投大厦古井假日酒店及百货大楼鼓楼商厦乐普生商厦大中型超市行大楼高层东南有国元大厦高层西面紧邻百花大厦期其北面有小学和幼儿园合肥政府宿舍大院层住宅区西面约多米有荣事达大道，该大道向南与城市主干道美菱大道相接。百花大厦二期位于合肥最繁华老城区中市区，南邻合肥金融街寿春路，这里金融机构云集，商业网点密布，有市建行大厦人保大厦平保大厦省国投省工商银行等，同时与古井集团投资另个大型项目古井假日酒店遥相辉映，是合肥政治经济核心制高点。百花大厦二期占地面积，总建筑面积万，由层裙楼和两栋楼高层高层塔楼组成，次性开发建设。项目二期工程主要技术指标占地面积总建筑面积公寓商业裙楼办公楼车库与设备用房双层车位，共个车位容积率层数高度建筑覆盖率层发展商安徽澳鑫房地产开发有限公司建筑设计机械工业部第设计院深圳分院承建商未定周边配套设施餐饮娱乐。邻近新龙城大酒店百花宾馆新开元酒店古井假日酒店休闲购物。邻近百货大楼鼓楼商厦乐普生商厦大中型超市中菜市宿州路综合菜场等市政配套。毗临市委市政府市人大市公安局市教委等政府机关金融证券。邻近省工行建行省信托省人保平保等多家金融机构文化教育。邻近省教委及著名中小学及幼儿园，如合肥六中宿州路小学省直机关幼儿园等交通设施。向南正对美菱大道，紧邻寿春路等干道，市公交路路等十多条公交车贯穿东西南北。目前，周边生活配套设施均距项目较近，居家办公休闲购物十分方便，切尽在掌握,合肥住宅市场调研分析合肥市房地产市场总况分析合肥物华天宝，人文荟萃之地，以三国故地，包拯家乡而驰名，它既是安徽省政治经济文化中心，又是全国首批园林城市和著名科教基地。随着住宅分配体制改革，住宅开发成为合肥新消费热点和经济增长点。在国家和各级政府系列扩大内需，激活房地产市场，培育新增长点政策和措施指导下，合肥市房地产市场今年上半年持续升温。据统计，上半年累计完成房地产交易额亿元，比去年同期增长房地产抵押额亿元，同比增长房地产评估亿元，同比增长已购公有住房上市成交户建筑面积万平方米。上半年该市房地产市场明显特点是淡季不淡市场活跃已购公房上市全面启动，比去年下半年增长价格稳中有升居民个人购房已成为消费主体抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。为了进步培育激活房地产市场，合肥市房地产管理局经合肥市政府批准，组建了合肥市房屋置业担保有限责任公司，与此同时，合肥市房地产局还积极探索租赁管理工作新路子，开展对住宅房租赁管理工作，加大对商品房预售和销售行为规范管理。上半年核发商品房预售许可证份幢万平方米。对已售完预售许可证回收权益，该局进步加强对商品房面积复审工作，共对家开发企业开发商品房进行复审，复核面积万平方米，厦梯七户建面不含裙楼罗兰德精品商住楼不祥建面不含办公与裙楼琥珀山庄高层公寓不祥锦绣园梯四户上表中个楼盘销售周期般在年半销售率就能达到以上，方面说明合肥供应市场基本与市场相契合，另方面说明住宅体制改革后，个人消费成为主体，同时也成为消费主要热点。但供应市场还需借鉴沿海城市，上表楼盘多为梯七户以上，私密性与舒适度还待进步改善。表周边物业装修情况名称外墙地面门窗卫生间厨房硬件配套新华大厦外墙贴高级面砖裙楼采用花岗岩水泥地面铝合金推拉门窗，无色浮法玻璃，大门和房间门为木制门水泥地面水泥地面水电煤气电话有线电视到位，部日立电梯三荣大厦部分玻璃墙墙砖水泥地面铝合金推拉门窗水泥地面水泥地面水电煤气电话有线电视到位，部进口电梯，电脑监控系统，中央空调小时供水罗兰德精品商住楼外墙层贴仿石涂料高级进口涂料毛面水泥层海螺塑钢门窗，防盗门，观景阳台配有高档护栏水泥地面，主卫配远邻整体浴室水泥地面水电煤气电话有线电视