项目地块项目地理位置图二经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积平方米容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中住宅平方米会所平方米物业及其他平方米地下建筑面积平方米建筑密度绿化率户均面积平方米总户数户车位配比车位个数个车位面积平方米注本项目代建幼儿园，建筑面积平方米考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为平方米不考虑政策限制。项目户型结构建议表户型面积段平方米户型结构所占比例户均面积平方米户数户以下两室两厅三室两厅三四室两厅四室两厅合计二可行性研究初步结论市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机影响下，年杭州房产市场受到了比较严重打击。但是年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注热点。我们也要注意到目前市场恢复特点是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量影响并没有得到完全地释放。从项目所处区域来看，依托良好区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘聚集地。且近几年项目周边住宅性质土地供应比较少，年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到元平方米，对于本项目来说，有比较大上升空间。二项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁号线江陵路站仅米。项目周边已经形成了楼盘集聚氛围，随着近几年来主城区开发量减少及可售房源进步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点高标准城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈竞争，但是面向整个杭州市场，还是有比较大空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城贯品质与服务优势，将会有比较大市场机会。三经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓西溪诚园项目。在保证总投资利润率在左右情况下，推算土地价格。做中档精品项目，中档装修成本按照元平方米。预估住宅均价在元平方米，地下车位价格为万元个推算出土地总价为万元，按照容积率，建筑面积为平方米，土地楼面价格控制在元平方米。四项目建议本项目整体档次定位重点考虑因素微观位置本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位自然景观资源。竞争概况由于产品定位区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。整体市场情况年杭州房地产市场经历了两个阶段年初，由降价所引起刚性需求爆发年中，由于对通货膨胀预期所引起改善性需求及部分投资需求爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改户型面积分布年以来政府强力推行政策自年开始在供应结构上发挥效应，而年底以来市场调整则让首置型刚需成为了楼市成交主力军，两大效应相互叠加，体现在成交房源户型特征上就表现为方以下小户型房源占据了绝对比例虽有部分开发商做拼户设计，但市场主流仍是不拼户方。季度成交房源户型分布依然延续了这样特点，即方以下户型依然最为活跃，其比例占总成交房源。但与此同时，方以上改善型房源表现也同样精彩，其合计比例已达到。由此可见，随着杭州楼盘价格逐步下调，压抑了许久改善性需求也正渐渐释放。季度住宅类物业成交单价分布年季度成交房源单价分布仅住宅就杭州主城目前价格体系而言，地段略有优势如位于市区或西溪等地楼盘单价至少在元以上，根据经验判定，元以上单价段产品基本面向改善性需求。按此经验标准可以发现，在季度成交房源中，改善型价格段成交房源比例较为有限，只有。而元以下中低价房源则占据了绝对主力尤其是元以下低价房源。此点特征与成交房源面积分布特征形成了良好呼应，即在季度成交房源中，首置型需求是当仁不让主力军。改善性需求因为具备更充足观望条件，其释放程度仍然有限。季度住宅类物业成交总价分布年季度成交房源总价分布仅住宅在杭州当前价格体系下，我们以套最普通改善性三房为例，假定其面积为方，单价为元平米，那么其总价为多万。据此经验标准假设，改善性需求总价承受力基本都在万以上。而按此标准我们发现，季度成交房源中，万以下中低总价房源占据了绝对优势地位，其比例高达尤其是万以下低总价房源占据了，而万以上改善性总价段房源比例成交则极为有限，仅为。成交面积分布成交单总价分布特征相互呼应，向我们清晰而深刻揭示了个事实季度成交回暖，是由于价格回归及政府救市政策利好相互叠加下，首置型刚需次集中性释放所引发回暖。改善性需求尽管也正闻风而动，但还不足以成为支撑楼市成交核心力量。需求结构单化特征表明，当前成交量回暖还只是局部回暖，个健康而稳定市场理应呈现出种多点开花均衡局面。季度成交房源区域分布年季度成交楼盘区域分布仅住宅统计数据显示，季度成交房源中，下沙板块以套成交量遥遥领先其他板块，成为了最热门板块，显然这与下沙板块海天城保利东湾伊萨卡国际等楼盘以大幅降价促销引爆首置型刚需集中释放直接相关。季度成交次热门板块则由滨江浙大紫金港带拱北桥西城北拱宸桥带城西文教等板块摘得。其余板块整体表现则较为般。由上可见，季度热销房源主要集中在市区周边板块，房源地段分布特征与之前论述需求结构特征首置型刚需为主力军同样形成了良好呼应，因为市场经验表明，首置型刚需因为购买力相对有限，在市区高房价挤压下，往往只能向郊县板块外延。而地处市区且较靠近市中心城西文教带则在低开楼盘金色蓝庭和促销楼盘枫华府第引领下，吸引了众多改善性需求争相释放。二土地市场概况近几年土地出让情况年份总出让地块亩可建筑面积万方年年年年年年土地供应在年达到顶峰，当年总出让住宅用地亩，可建建筑面积约万