，各类企业如雨后春笋般不断涌现，用工逐年增加，就业率逐步提高。在提高人们总体生活水平基础上，也吸引了外来大批务工人员和脱离土地大批农村产业工人进入城市，这也增加了城市人口和住宅需求量。由此我们可以判断库伦旗房地产市场劲头正盛，需求强劲，前景广阔，市场结构良好。区位优势分析本项目位于库伦旗库伦镇新老城区交接带。由于旧城区为目前库伦镇主居住区，而新城区也将逐渐发展成为库伦镇主工作区。由于此项目距离新城区距离在所有老城区住宅小区内为最近，便于人们工作上班，区位优势明显。本项目有着距离新城区较近而又距离老城区商业区较近特点，能够为拟建小区居民提供工作和生活双重方便。本项目紧邻库伦旗第二中学。附近银行餐饮等公共文化设施较多，是方便子女上学和家庭生活绝好地段。第章拆迁补偿方案本次拆迁补偿总户数为户。由于本项目区是棚户区，居民居住密集，格证书编号资质等级国家综合甲级发证机关国家发展和改革委员会可行性研究报告编制依据中华人民共和国城市规划法中华人民共和国文物保护法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法通辽市征地补偿安置办法通辽市财政局通辽市房管局转发财政部国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别通知库伦旗征地补偿安置实施办法通辽市域城镇体系规划库伦旗全面建设小康社会发展规划纲要原国家计委建设项目经济评价方法与参数国家计划发展委员会投资项目可行性研究指南可行性研究开始前已经形成工作成果及文件根据项目需要进行调查和收集设计基础资料可行性研究与项目评价可行性报告编制原则项目建设必须遵循国家各项政策法规和法令，符合国家产业政策投资方向及行业和地区规划。项目建设必须高度重视环境保护工业卫生和安全生产。环保消防安全设施和劳动保护措施必须同时建设。污染物排放必须达到国家规定标准。将节能减排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展与节能减排关系，以企业发展提高节能减排水平，以节能减排促进企业更好更快发展。以科学实事求是态度，公正客观反映本项目建设实际情况，工程投资坚持求是客观原则。可行性研究范围受库伦旗市政管理所委托，通辽市正孚企业咨询服务有限公司会同有关单位和人员，对本项目涉及有关问题进行了认真调查分析，按照国家和行业有关规定，编制了本项目可行性研究报告。本报告研究范围主要是项目总论项目建设背景和必要性项目实施方案项目区域概况库伦旗房地产市场分析拆迁补偿方案基础设施建设方案组织设计和人员配置实施进度计划环境保护及影响评价投资估算及资金筹措财务分析与评价社会效益评价结论。主要项目内容本项目区总面积为平方米，位于库伦镇老城区哈达图街北东段路北，后府沟西侧。现有居民户，拟进行拆迁住宅户，总建筑面积平方米，全部进行拆迁前补偿补助。建设三级城区道路二条，总长度延长米，路宽米建设自来水主管线条，排污主管线条，供热站座，供热管网及供电线路等。研究结论本项目实施，将有力促进库伦镇城市化进程，美化城市环境，改善居住条件，提升城市品味，对库伦镇发展有着极大促进和推动作用。项目完成后，可实现项目利润总额万元，净利润万元，投资利润率。财务评价结果表明，本项目全部投资内部收益率为，财务净现值万元。敏感性分析表明，本项目抗风险能力较强。经济效益良好，风险较低。本项目在经济效益与社会效益两个方面都有着充足可行性，建议尽快实施本项经济持续发展蓄积了后劲。年，全旗地区生产总值预计达到亿元。其中二三产业预计分别达到亿元亿元和亿元。财政收入预计完成亿元。全社会固定投资预计达到亿元。社会零消费品零售总额预计达到亿元。农牧民人均纯收入预计达到元。资源条件库伦旗地上地下资源较为丰富，开发利用前景广阔。特殊地理位置和复杂多变地形地貌，既为多种作物生产提供了条件，又蕴藏了丰富地上地下资源。特别是库伦荞麦以及种植广产量高质量优，其内在含量及营养保健药用价值为体而享誉海内外，被誉为荞麦之乡美名，年产量在三万吨以上。地下资源，现已探明包括铁钨锌石灰石珍珠岩等余种地下矿产资源，其中探明泥炭总储量为万立方米平均品位达铁矿石储量万吨除石灰石等部分资源在逐步开发利用外，其他矿产都有待于发掘。随着库伦旗不断发展，加之库伦旗得天独厚资源优势，为库伦旗未来发展奠定了扎实基础，发展前景片大好。第章库伦旗房地产市场分析由于本次棚户区拆迁补偿补助主要目是将此地块通过出让，扩大房地产开发土地供给。所以，有必要对目前库伦旗房地产开发市场进行深入分析，以佐证本次棚房区改造市场意义与价值。目前库伦镇房地产市场上升发展阶段。但具有超前意识强综合性服务高住宅建设工程目前还仅仅处于起步阶段，它市场潜力随着市区居民增多，对居住环境要求改善呼声越来越高，再加上经济强市文化名市和组群结构大城市规划建设，市城市规模不断扩大，中高档住宅需求越来越大。特别是从年起，市房地产业开始逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业健康发展提供了保障。房地产市场营销时代已经显现，激烈房地产市场竞争，促进了房地产质量规划环境景观配套设施等协调和优化。特别是市新轮城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本生态气息，从而提高了人居住档次与生活品位。随着经济逐年快速增长，居民收入水平也逐年提高，对户型合理环境优美配套设施齐全物业管理较好楼盘比较看重，或投资或居住。项目市场预测模具厂片区改造建设项目位于市城区西部，新规划市中区西南区中心地带，具有以下几个方面市场优势区位环境优势周边教育医疗公共服务设施齐全，所处地段和区域位臵极佳。因此，该项目市场需求前景较好，市场潜力非常大。交通优势紧邻城市生活主干道洸河路古槐路环城北路，有多班公共汽车路过，交通便利。第四章建设条件和建设地点第节建设条件地形地貌项目建设区域属于泰沂山前冲击扇下缘，为黄泛区交错地段，地势东北高，西南低，东北部有连绵起伏山峦丘陵，西南部是地势低下湖洼，中部为土地肥沃平原，整个地形波浪起伏，西北倾斜度大。地势北高南低，地形坡度万分之二左右。地面标高以平原地形为主。二气候条件条件市地处暖温带，季风性大陆气候，四季分明，春季干旱少雨，多风，夏季高温多雨，秋季气候温和降雨稀少。冬季干旱寒冷，雨雪稀少。年平均温度为摄氏度，月平均最高温度摄氏度，日最高气温摄氏度，月平均最低气温摄氏度，日最低气温摄氏度，全年平均计方案项目进度安排物业管理社会经济效益分析投资估算及资金筹措通过对以上内容研究，力求提供较准确资料和数据，对该项目是否可行作出可观科学结论，以作为投资决策依据。第四节项目单位基本情况本项目法人为房地产开发有限公司简介第五节主要技术经济指标本项目主要技术经济指标表序号项目数量单位项目总用地总建筑面积住宅建筑面积商务建筑面积项目总投资万元建筑工程万元配套工程万元其他费用万元预备费万元第二章项目背景及建设必要性第节项目提出背景市中区概况市中区位于鲁西南平原，南四湖北端。地处东经北纬，。市中区是市委市政府所在地，全市核心区和政治经济文化中心，辖个街道安居街道唐口街道观音阁街道南苑街道阜桥街道古槐街道越河街道济阳街道，个镇喻屯镇和个省级经济开发区经济开发区，面积平方公里，人口万。年月日，撤销仙营乡观音阁乡土城乡南辛庄乡，设立仙营镇观音阁镇金城镇南苑镇。年，市中区面积平方千米，人口万。辖个街道个镇阜桥街道古槐街道济阳街道越河街道仙营镇观音阁镇南苑镇金城镇。年月日，山东省政府鲁政函民字号批准同意撤销仙营镇，以原仙营镇行政区域设立仙营街道办事处，办事处机关驻原仙营镇人民政府驻地撤销金城镇，以原金城镇行政区域设立金城街道办事处，办事处机关驻原金城镇人民政府驻地撤销观音阁镇，以原观音阁镇行政区域设立观音阁街道办事处，办事处机关驻原观音阁镇人民政府驻地撤销南苑镇，以原南苑镇行政区域设立南苑街道办事处，办事处机关驻原南苑镇人民政府驻地。年，将市市中区金城街道办事处划归任城区管辖，将任城区安居镇划归市中区管辖。此次区划调整，确定市中区和任城区区划界线是，原则上以洸河路为界，东起琵琶山路，沿洸河路西行至环城西路，沿金城街道与古槐街道边界及金城街道与济阳街道边界至太白楼西路西行至梁济运河。此线以南划归市中区，此线以北划归任城区。市中区管辖范围是，在保留古槐阜桥越河济阳观音阁南苑个街道基础上，将仙营街道洸河路以南个社区新刘庄刘庄菜市红星新村蒋林后铺并入阜桥街道。将金城街道太白楼西路以南部分划归济阳街道。将任城区南张镇太白楼西路以南后营村划归济阳街道。将任城区安居镇整建制划归市中区。为了保持行政区划完整性并有利于运河沿岸综合开发，将任城区唐口镇喻屯镇整建制划归市中区管理。年月日，经省政府批准鲁政字号，市任城区市中区调整部分行政区划将市任城区喻屯镇唐口镇划归市中区管辖。年，市中区完成亿元，同比增长规模以上固定资产投资亿元，增长财政总收入亿元，增长地方财政收入亿元，增长，以上项指前倍总人口。从住宅质量趋势来看，追求住宅品质时代已经到来。居住品质决定了生活品质，直接影响到每个人家庭生活品质。品质房地产时代到来，加剧了企业竞争，所以，开发商所建住宅建筑要追求不能是时需求，而应是经得住时间考验劳永逸好产品。如果今天建房子，五十年以后人还觉得它是好房子，那么就说明是经得起时间考验。所以住宅这特殊商品时间品质要求耐久性文化感适应今天和未来需求等多个方面。这更高标准逐渐成为开发商共识。从消费者消费观念角度看，随就业地附近居住时代已经到来。在就业地附近居住优点是能够降低交通成本时间成本，相应地也会提高个人生活品质。随着我国二手房租赁市场规范成熟，也将推动随就业地附近居住格局形成，新到地就业就出现次买卖行为或卖租行为，生只在地居住，生只买次房子行为将随之改变。市房地产市场状况市近几年房地产市场出现了火爆局面，尤其商业性住宅更为畅销，已经开始成为强有力经济增长点。在当前住房制度转轨过渡阶段，市企事业单位和个人购买力也随着房改力度加大和全民收入增加而逐步提高，目前处于