销售价格表物业类型多层高层营业办公用房平均售价元商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型。绵阳城市辖区内有万户万人，未来两年内绵阳市商品房市场需求情况有家庭户未来年内有购房打算，加外来购房群体需求有套其中有消费者户准备购买中高档商品房单核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,价元平米以上，总价万元以上，加外来购房群体需求有套。三项目定位住宅面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活品质意识和具有购买固定资产用于保值中老年群体。以居住功能为主，层公寓，总建筑面积万平米。商业面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲，自有资产相对雄厚中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力群体。商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积万平米。四市场状况市场容量调查显示，在户年内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城项目购房者户数为户。芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供产品至少在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位需求等个方面与消费者需求能较好重合。五运作思路规划设计从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房公众广场自然分隔开，相对独立，本小区分为个住宅区个商业区个广场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。主要经济技术指标总建筑面积，其中住宅商业用房会所地下车库总户数户容积率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为层砖混结构，主力户型平方米。开发工期开发时间年月年月，共三年，分四期开发，首期预计开发亩，开发面积住宅约商业用房广场。成本控制砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。总投资成本为亿元，其中可销售房产成本亿元，非销售房产成本亿元。营销策划品牌策略充分利用置信宏信房产企业品牌效应和芙蓉古城品牌优势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。大营销策略走大旅游产业营销，借助政府力量，联袂政府文化局富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。实现体验式营销，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式营销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采文化娱乐活动。④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润整个项目价格采取低开高走手法，第期作为市场测试，住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右划控制建议。由于目前绵阳市开发区众多，游仙经济实验区招商进展缓慢，事实上房地产业和旅游业正在逐步成为游仙区支柱产业之。二金融环境前期贷款争取中行成都武侯支行为宏信房产提供万元开发贷款。流动资金贷款本项目已经获得中行绵阳分行大力支持，随着开发进展，将为本项目提供万元流动资金贷款，按揭授信中行绵阳分行将为绵阳芙蓉汉城项目住宅消费者提供成年按揭购房信贷，为商业用房消费者提供成年按揭购房信贷。三竞争环境目前绵阳市本土房地产公司中最为有影响力六家公司分别是富临房产长兴房产花园投资汉龙实业樊华集团绵阳中房其中富临房产优势为品牌长兴房产优势为产品创新花园房产优势为物业管理汉龙樊华集团已经在竞争中开始下滑。而外来企业运作都不是很成功，稍微好点是棠湖物业绵阳分公司开发海棠花园，而锦官城房产开发山江花园则是失败典型。五开发企业宏信房产内部环境根据置信实业董事会战略部署，开拓更为广阔市场，宏信房产将代表置信实业走出成都进行开发，巩固置信实业在四川商品房地产市场中领导地位。宏信房产开发置信逸都金沙园虽然还未正式开盘，但是整个运作基本上路，可以抽出适度精力开发其它项目。宏信房产代表置信进入二级市场，就必须走品牌经营之路，走高端市场，做当地精品住宅。第二节项目开发宏观环境绵阳市城市经济及城市建设发展方向根据绵阳市科技城发展纲要，绵阳市以发展高科技产业为重点，以工业强市为战略，加快各园区建设，在四个园区高新区科教创业园区经开区农科示范区中，目前市政府发展重点园区是科教创业园区，而游仙经济实验区并没有成为市政府重点，旅游产业也没有列入支柱产业。从绵阳市城市建设发展来看，也是实行全面开花策略，几大园区齐头并进，而科教创业园区将是重中之重。相对而言，游仙区城市建设近年发展迅速，主要还是集中在沈家坝和开元地区商品房地产开发建设。近年来绵阳市政府加大了市政基础设施和城市主干道建设力度。二绵阳市房地产发展状况及市场状况绵阳市房地产发展状况及走势商品地产目前绵阳市地产业最大问题是可以随意购买开发私家宅基地，成为大怪胎。由于开发区之间在招商引资上相互竞争，地产出让竞争同样激烈，倍特富临汉龙等大型企业纷纷通过修建市政配套设施获取物美价廉商业住宅开发用地。其中富临房产还采用腾笼换鸟手法积极参与了当地旧厂搬迁工作。商品住宅开发理念来自成都房地产开发企业进入绵阳市场后，为当地注入了些新鲜开发理念，如注重环境投资先修环境样板区修建会所夹层设计空中花园等。产品概念目前高档住宅市场流行河居概念三新技术运用绵阳只有家楼盘怡馨园提出率先执行国家绿色生态住宅标准，号称运用种新技术新材料，被推荐为国家级示范工程④小区公建配套有少量小区还是引进游泳池网球场会所及智能设施花园小区占地亩，配有自己会所幼儿园等。物业管理花园小区获得国家级物业管理优秀小区称号，