推动了房地产市场整体发展。绍兴住宅市场经过了几轮宏观调控，从供需关系和市场运行特征来看，目前已经进入了个新料基础上进行调查估算分析及预测后得出。统项目可行性研究工作由开发商海星置业有限公司独立承担并享有最终解释权，可行性研究报告编制过程严格按照建设部省建设厅市建设局国土资源局等相关政府部门文件。四可行性研究报告编制依据国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法政府主管部门批准资源报告国土开发规划交通路网规划和工业基地规划有关经济法规及工程技术方面法规标准和规范等政府主管部门规定用于项目评价参数和指标。有关市场需求调查分析和预测资料等五可行性研究报告研究范围研究范围主要包括住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。六项目建设规模与内容项目主要技术经济指标建设地点绍兴镜湖新区洋江西路规划总用地面积容积率建筑密度建筑高度米建筑总高度米绿地率不少于地下室面积二项目可行性研究结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可获得投资利润万元，投资收益率为，缴纳所得税万元，扣除所得税后净利润为万元，项目盈利能力很强本项目具有较强抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。项目综合评价结论本项目具有良好经济效益社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分项目背景和发展概况项目建设背景年，绍兴大城市发展战略纲要出台，确定了越城柯桥袍江三大组团和镜湖城市绿心大城市格局。年市政府确定了越州新城建设发展目标和总体框架。这对于加快建成绍兴大城市，扩大城市规模，强化中心城市功能，构筑区域竞争新高地，都将起到积极作用。越州新城是指在越城柯桥袍江三大组团和镜湖新区中间地带，建设个融合各个组团紧密型现代化新城区，将绍兴分散几个组团连在起。从起十余年时间，绍兴经历了从局促空间突围进而东扩北进最终兴建越州新城这样个演进历程。绍兴大城市发展战略纲要，明确提出精心规划建设城市绿心与市行政中心并首次正式将镜湖新区功能定位为生态功能域，随着人文公园开发，城南新住宅区外围环境得到了明显改善城西经过前几年开发，胜利西路延伸以及绍兴县柯桥新县城崛起，吸引了众多开发商和购房者关注，同时，随着新轮越州新城城市发展规划明确，城西发展方向已经比较明确，围绕青甸湖中高档住宅用地将会陆续推出而以袍江开发区为代表城北板块，在经过前几年冷寂之后，已经开始明显升温城东则是人们目光聚焦点，迪荡新城开发建设将使其成为绍兴未来又个理想居住区而城北镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住区，通过市政府对镜湖新区较大力度开发和宣传，目前以大滩区块为代表镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发代表区块。从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩迪荡新城带，价位般在每平方米多元中档楼盘以城西城南开发楼盘为主，价位般在每平方米元之间相对价位较低低档楼盘主要位于袍江生态园区等区块，价位大约在每平方米多元。四绍兴市区住宅需求市场现状及特点绍兴住宅消费市场向来都是个相对封闭市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓厚地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分大型企业主要集中于绍兴县柯桥，因此，直以来，绍兴市区住宅市场消费人群主要以本地人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主刚性购房群体为主，由于居民直以来投资渠道主要为居民储蓄和稳健型金融产品，因此绍兴房地产市场投资性购房比例相对较低。与浙江省内大部分经济发达城市相理更侧重于融资，银行在办理业务时仍然要严格考察卖家资信情况，并需要有足够抵押支持，还要占用其在银行授信额度，所以银行保理更适用于有足够抵押和风险承受能力大型企业，中小商贸企业通常达不到银行标准。而商业保理机构则更注重提供调查催收管理结算融资担保等系列综合服务，更专注于个行业或领域，提供更有针对性服务更看重应收账款质量买家信誉货物质量等，而非卖家资质，真正做到无抵押和坏账风险完全转移。因此，如果通过商业保理形式把债权转嫁给保理公司，就可以实现对账款盘活，提高其现金流使用效率。有数据显示使用保理企业比不使用企业平均利润水平高出以上。作为国内信用服务体系建设个重要内容，决定了保理业具有很好发展机遇根据商务部提供数据，我国企业每年因信用缺失导致直接和间接经济损失高达亿元，其中因产品质量低劣制假售假合同欺诈造成各种损失达亿元。在征信成本太高，而失信又几乎没什么成本情况下，违约造假欺诈故事几乎每天都在上演。巨额信用成本剥夺着中国企业尤其是中小企业本就狭小生存空间。科法斯企业信用管理调查结果显示，近年中国各行各业愈来愈重视信用风险管理，其中有受访企业表示曾在年实行相关措施以管理信用风险。在采用第三方信用管理工具受访企业中，有企业表示曾于年采用信用保险，比年增长。其他信用风险管理工具包括信用报告及额度建议，商账追收，应收账款融资多种经营并存民营企业。公司成立以来，坚持发扬客户至上，信誉至上，互惠互利精神，坚持实行优质服务，有着丰富煤炭经营经验，凭着高度敬业精神良好信誉，诚信为广大客户服务。公司现为多个电厂销售企业碱厂等供应煤炭，业务关系中间环节少，煤炭具有源头上保障，进步保证了煤炭质量。经营货种主要有铜煤，贫瘦煤等主要产地有山西张家口等。公司有支素质良好，技术水平过硬职工队伍，公司通过人性化管理，量化式奖惩制度，激励每个员工用自己辛劳汗水换取成功明天，在这样良好发展中，员工们解放思想，开拓创新，吃苦耐劳，逐步走出条联系多方面渠道，采取优势互补方针，建立经济共同体成熟之路使公司成为家资本雄厚规模效益明显管理先进和团队优秀现代企业集团。第二节自然人出资人简述姓名性别基本情况学历工作简历第二章拟设立商业保理公司情况第节拟设立公司经营情况因长期涉足煤炭经营行业，发现此类行业资金流动量大，上下游客户往来款项占用了大部分流动资金，如回款不及时，则经营状况遇到瓶颈。为了解决社会资金占压成本问题，有限公司决定注资成立内资商业保理公司，公司基本情况如下公司名称注册地址法定代表人注册资本万元人民币经营范围以受让应收账款方式提供贸易融资应收账款收付结算管理与催收销售分户分类账管理与本公司业务相关非商业性坏账担保客户资信调查与评估商业保理相关咨询服务法律法规准予从事其他业务。经营年限年出资情况股东名称股权比例出资额人民币万元合计第二节企业管理机构设置及人员配备保理公司注册地为天津滨海新区。管理机构设置如下评审委员会由各部门负责人和保理公司内外专家组成专门为项目评估而设立机构。融资部负责公司融资业务，准备融资资料，对企业发展进行融资支持。业务部主要负责客户开发维护从事保理业务。财务部负责管理监督处理公司财务。综合管理部处理公司日常行政管理人事人才培训人才开发与招聘管理事务。股东会董事会总经理评审委员会财务部业务部融资部综合管理部我公司董事会成员总经理监事财务总监。第三章拟开展商业保理业务情况第节保理业务市场分析保理业务起源在国际贸易中为了维持良好合作关系，卖方企业般都会给予买方企业定赊账期，但是由于买方企业信用层次不齐，卖方企业就很可能面临由于赊销而遭受到资金紧张和买方信用风险等易中占比也已近。我国对外贸易结算中，信用证结算比例已下降到以下，而赊销比例上升到以上，而国内贸易更是大量采用赊销方式，这为我国保理业务奠定了良好市场基础。随着中国经济快速发展，未来几年内，中国将成为全球最大保理市场。企业应收账款风险不断提高决定了保理业具有良好发展前景。根据国家统计局发布数据，截至年月末全国规模以上工业企业应收账款总额达到万亿元，同比增长，比上年增长了个百分点。从工业企业数字来看，应收账款总量和增长速度都是很高。这说明，应收账款风险很高。科法斯企业信用管理调查结果显示，有受访企业曾于年遭遇国内买家拖欠付款，这比例与年相比，下跌了，但由于交易规模扩大，被拖欠付款绝对数额并未下降。而据有关机构调查，年，我国逾期账款平均超过天企业占，较年同期增长了个百分点。企业坏账率高达至，且呈逐年增长势头，而相比较下，成熟市场经济国家企业坏账率通常为至。企业在国内进行交易话，货款回收通常需要天左右。而在国外，平均回收期大概天。这样来，国内年只能周转次，不仅限制了交易规模，加大了资金投入成本，也加大了融资难度。研究资料表明，美国企业无效成本只有，得益于企业重视和实行严谨信用风险管理，而中国企业无效成本平均高达，中国企业利润躺在应收账款上。银行保理和商业保理差异，决定了商业保理有更大发展空间。目前银行保