由此表明，项目具有定盈利能力清偿能力。 虽然具有定风险，但社会效益显著，项目总体可行。 建筑密度 第二章社会和市场调查与需求预测 社会和市场调查 产业政策 改革开放二十年来，我国经济已经进入了个新的增长阶 段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增 长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材冶金化工轻工 等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前 带动国民经济发展的个先导性行业。 中共中央国务院对房地产工作高度重视，把规范房地产 建设开发，维持房地产行业的健康可持续发展做为主要导向，实现了以市场化为取向的系列制度创新和突破，使我国房地产 业开始在更高更新的层次上发展。委县政府十分注重本 县房地产业的开发和建设工作，为此出台了系列规范房地产行 业的政策，为我县房地产业的健康可持续发展提供了便利的条 件，并在工作上给予了强有力的支持。 项目建设的必要性 地处市以东，毗邻渤海湾，改革开放三十多年来， 政治经济有了快速发展，但比起东部沿海开放县城来讲，其发 展速度已经相对滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城， 发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为 城镇级别原因，城区范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问 题，尤其是住宅片区非城市化，不成规模不成体系的现象越来越 突出，部分片区已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时 刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县 发展建设战略上的需要响，因此加快城郊区 域的建设是城市发展的必然结果。同时，尤为值得关注的是随着 城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的 居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影其次，城市化 未能全面体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现 城市中“人”的地位和占地面积和运营规模能力有限，截止目前，其容量已基本处于饱和状态。特别是在春运和黄金周客流高峰期间，该站日发送旅客达到 人次，并且每年还以以上的幅度增长，车站处于超负荷运转状态，现 有停车场区规模面积不足的矛盾十分突出，造成停车场区内应班和待班客 车相互拥挤不堪，现有场地已难以有序组织客车正常发班，余台待班 客车也因场地不足，改为站外其他场所停放。目前的这种状况大大地影响 和制约了自身经营与发展。 客运站扩建也是满足火车站扩建后的配套需要。市 道路客运交通体化客运站场布局规划武政办号 确定，通过扩大经营场地，连同现有客运站，并形成客运中心， 达到与火车站服务功能相匹配的目的，实现铁路与公路两种运输方式 的有效衔接和旅客零距离换乘。火车站改造完成后，按规划到 年其日均客流量为万人次年客运量为万人次，与其改造前相比 将增加倍。据统计，火车站进出旅客中的为距离市公 里左右的周边城市和地区的旅客，春运及黄金周更是达到。因此， 客运站扩建项目是实施市客运站规划布局的需要。 作为全国“居中”的交通枢纽，主要基础设施站场建设步伐不 快，尤其是公路客运站建设落后于铁路和水运港口的建设，站场设施不配 套功能单组织机制和运营模式落后，已经不能适应现代综合运输方 式的要求。因此，对客运站进行扩建以及市其它公路客运站的新 建是实施“大交通”战略目标的需要，也是促进地区国民经济和社会 发展的需要。 市现有的公路客运站场大多处于城市中心或并形成客运中心， 达到与火车站服务功能相匹配的目的，实现铁路与公路两种运输方式 的有市 道路客运交通体化客运站场布局规划武政办号 确定，通过扩大经营场地，连同现有客运站，与发展。