（立项阶段）XX大道及天池片区综合开发项目投资立项评估报告（提交材料）

现在南岸东区旧城旧州菜坝沙坪天柏等城市组团控制性详规已经全部完成，城市建设将依法按规划实施。

项目编制依据中华人民共和国土地管理法四川省中华人民共和国土地管理法实施办法关于转发国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作通知通知川国土资发号市城市规划区征地补偿安置实施细则宜府办发号市城市总体规划市天柏组团控制性详细规划市统计年鉴成都市市政工程设计院市翠柏大道道路工程初步设计市城乡规划勘察设计院市南岸西区大地坡控制性详细规划建设业主提供相关资料图纸可行性研究范围及主要内容编制范围根据市城市化进程发展要求，本项目在市城市规划基础上，就项目建设背景建设规模建设方案建设条件建设进度投资估算经济效益等进行可行性研究，供业主及有关部门决策参考。

编制主要内容根据市经济发展状况和城市发展现状，从该区域在城市布局结构中位置作用区域现状存在问题及城市规划要求等方面分析项目实施基础。

从城市发展状况区域及周边交通状况基础设施等方面分析项目实施主要支持条件，并提出了土地开发出让计划。

根据控制性详细规划，对该区域土地按不同用地性质和净地出让情况进行测算。

工程建设主要包括翠柏大道道路工程和立交桥工程，天池片区大地坡片区各地块区间道路和配套雨污管网照明公共绿地等设施。

对项目总投资及经济效益进行了测算，对进行基础设施建设后销售土地收益及财务效益进行了预测和分析。

结论本项目开发对加快市城市进程发展缓解旧城压力改善人居环境提高人民生活水平有着积极作用。

项目建设方案可行。

主要技术经济指标主要技术经济指标表表序号指标名称单位数量备注建设规模总用地面积亩天池片区亩翠柏大道及桥梁亩大地坡片区亩主要建设内容公路桥梁座其中立交桥座道路照明用电负荷雨水管污水管挖方填方道路绿化率建设期总投资万元其中征地拆迁万元基础工程万元建设期利息万元资金筹措万元市政府筹集万元商请银行贷款万元经济效益指标土地收入合计万元其中天池片区万元大地坡片区万元土地开发总费用万元财内部收益率财务净现值万元投资回收期含建设期贷款偿还期含建设期市翠柏大道及天池片区综合开发项目投资环境和市场分析第二章投资环境和市场分析投资环境及经济发展基本情况投资环境资源环境市位于四川省南部，处于川滇片区个组团共同组成生态型山水园林城市。

各组团功服务设施出让二类居住出让医疗卫生出让二类居住出让教育科研出让二类居住出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ类居住出让Ⅰ服务设施出让Ⅰ文娱用地出让Ⅰ商业用地出让合计天池片区和大地坡片区熟地地价测算及各年收入表表年份序号地块编号用途用地面积供地方式地价元价值万元年二类居住出让二类居住出让商业金融出让二类居住出让Ⅰ市场用地出让Ⅰ医疗卫生出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ体育用地出让Ⅰ商业用地出让Ⅱ二类居住出让Ⅱ服务设施出让Ⅱ二类居住出让小计市翠柏大道及天池片区综合开发项目财务评价年服务设施出让服务设施出让二类居住出让二类居住出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ服务设施出让Ⅰ服务设施出让Ⅱ二类居住出让Ⅱ商业用地出让小计年服务设施出让服务设施出让二类居住出让医疗卫生出让二类居住出让教育科研出让二类居住出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ类居住出让Ⅰ服务设施出让Ⅰ文娱用地出让Ⅰ商业用地出让小计合计开发成本测算土地成本摊销本项目土地摊销为年，经测算为元，进入出让期开发成本。

建安费用摊销本项目建安费用摊销按年测算，为元，进入出让期开发成本。

市翠柏大道及天池片区综合开发项目财务评价营销费用本项目出让期营销费用安年土地出让收入测算，进入出让期开发成本。

财务费用利息支出本项目建设投资贷款在出让期发生利息全部进入本项目财务费用利息支出。

出让期总成本费用本项目出让期年平均总成本费用为万元，详见附表。

评价指标盈利能力指标现金流量分析附表本项目根据现金流量分析测算出盈利能力指标如下盈利能力指标表表全部投资内部收益率投资回收期年净现值万元以上指标表明项目内部收益率低于基准收益率水平，说明项目盈利能力偏弱。

损益分析附表经测算，本项目静态投资指标如下年均投资利润率市翠柏大道及天池片区综合开发项目财务评价年平均利润情况如下利润总额万元以上指标表明，本项目静态投资指标偏差，利润总额较低。

偿债能力分析附表本项目固定资产投资贷款偿还采用最大能力还款和等额还款方式，测算出建设投资借款偿还期为年含建设期等额还款借款偿还期为年含建设期，能满足银行对还款期要求。

采取何种还款方式由银行和业主商定。

主要财务指标汇总本项目主要财务指标如下年均土地出让收入万元年均开发总成本费用万元年均利润万元累计利润总额万元内部收益率投资回收期年净现值万元投资利润率贷款偿还期最大还款能力年含建设期贷款