（立项阶段）一龙科技孵化园标准厂房项目投资立项评估报告（提交材料）

研究范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度规定，结合本项目研究分析特殊性，我们主要研究了以下内容项目建设背景及必要性，市场分析，规划设计方案，建设规模及建设内容，建设地址及建设条件，节能与环保分析，投资估算及资金筹措，财务评价，社会评价及风险分析等，并提出研究结论和建议，以期供有关决策部门作决策参考。

研究结论本项目打造集制造研发总部办公于体生态型智能化新型工业社区，将生产区研发区生活配套区有机地融为体，为消费类电子和物联网产业高科技企业集聚发展提供生产经营场所发展平台，为入驻企业节约大量投入和运营成本。

项目建设对加快茶园新区消费类电子和物联网产业集聚发展实现茶园新区产业发展战略促进茶园新区招商引资加快茶园新区经济发展等具有重大意义。

项目建设是必要。

本项目总占地面积亩，总建筑面积平方米。

主要建设内容包括建设标准厂房栋科技孵化楼栋倒班楼栋以及车库等相关配套设施。

设计方案科学先进，建设规模适当。

本项目总投资为万元，其中工程建设费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期贷款利息万元，销售费用万元。

申请银行贷款万元，其余万元全部由业主自筹。

项目计算期内可实现销售收入万元，利润总额万元，所得税万元，净利润万元，税后项目总投资利润率为，税后财务内部收益率为，税后财务净现值为万元，税后投资回收期为年。

项目财务效益较好。

本项目实施，有利于优化茶园新区资源配臵，缓解用地紧张矛盾有利于优化茶园新区生产力布局，为企业节约大量投入和运营成本，促进高科技企业集聚发展有利于培育茶园新区产业集群，建设先进电子和物联网基地有利于提高当地就业率，提高居民收入水平和生活质量。

项目社会效益显著。

项目建设条件成熟，市场前景良好，规划设计方案科学，建设规模适当，组织运作切实可行项目经济效益和社会效益显著，具有较强盈利能力抗风险能力。

项目在政策上技术上经济上都是可行。

可行性研究表明，本项目建设是必要，也是可行。

主要经济技术指标主要经济技术指标见表。

表主要经济技术指标表序号名称单位数量备注项目主要技术指标项目用地平方米约亩建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中标准厂房平方米栋，每栋层科技孵化楼平方米栋，层倒班楼平方米栋，层地下建筑面积平方米其中地下车库平方米容积率建筑占地面积平方米建筑密度绿地率停车位个其中地下停车位个地上停车位个配套占地面积平方米二项目总投资万元其中工程建设费用万元工程建设其他费用万元预备费万元建设期贷款利息万元销售费用万元三资金筹措万元其中业主自率提高了数倍。

因此，建设标准厂房可以有效缓解工业项目用地紧张矛盾，是向天借地集约发展近几年经济得到较好发展，但发展速度还不够。

当地经济发展，当地居民是直接和间接受益者，所以当地大多数居民都企盼本项目能尽快实施，促进当地经济快速发展，提高其生活水平和生活质量。

但本项目建设也会产生定数量非自愿移民，这些群体利益从短期来说受到定程度损害。

他们对项目实施可能暂时持反对抵触态度。

但只要多宣传，多沟通，晓之以理，动之以情，并给予合理补偿和优惠政策扶助，将有可能争取他们支持与积极配合。

除了这部分群体，其他群体都是项目直接或间接受益者，他们对项目实施是支持，也是能积极配合并参与。

当地各类组织对项目建设和运营态度分析本项目实施必然涉及诸多部门经济通讯电力消防给排水环保材料供应运输部门等等。

这些部门也是项目建设参与者或间接受益者。

但是诸多部门之间利益互相交错，摩擦在所难免，在项目建设与运营中如能预先协调与磋商，妥善处理各部门利益关系，也能够最大程度地争取到他们支持与配合，得到共同建设和发展。

项目所在地现有技术文化状况对项目建设和发展适应性分析重庆是中国西部工业重镇，也是长江上游最大城市，无论是经济，还是文化，在全国大城市里都具有领先地位。

茶园新区位于重庆主城以东，文化经济状况受重庆市发展影响，完全能够适应本项目建设。

无论是技术条件还是建设物质供应建筑人力，均能满足本项目建设要求，项目所在地现有技术文化状况完全适应本项目建设和发展。

社会评价结论通过以上分析，龙科技孵化园标准厂房项目建设将有效解决经济发展与土地供应矛盾问题，可以培育茶园新区消费类电子和物联网等高技术企业集群，有利于打造先进高技术产业制造基地，对带动茶园新区建设，拉动区域经济发展具有积极意义。

南岸区上至区委领导，下至般居民，各有关单位相关职能部门都持支持本项目建设态度，加上茶园新区具有雄厚技术力量和科研水平，只要针对影响因素提前做好相应对策与措施，可以变不利因素为有利因素。

本项目建设完全占尽了天时地利人和。

因此本项目建设社会评价是可行。

第十五章风险分析任何项投资都具有定风险性，本项目同样也会存在投资风险，通过风险性分析，可以明确可能对项目产生重要影响因素以及影响程度，有针对采取风险防范措施，避免损失，保证项目顺利实施和正常运行。

资金风险在方案阶段，投资估算根据主要工程量及类似工程发生费用估算，本项目建设工期约个月，工程建设材料价格存在上涨因素，但般来讲并不巨大。

此外，本项目投资风险还来自项目融资风险，即本项目所需资金较为巨大，施工单位可能存在资金短缺风险。

这需要业主在进行施工单位招标过程中，把好投标人资格关，坚决淘汰实力不足投标者。

因本工程施工周期不算太长，建设材料价格上涨风险可以定程度上预测并预控。

对施工条件和地下不确定因素，设计和施工单位均应在前期做好细致调查工作，做到事前了解，提前防范，并提前做好各相关单位协调工