（立项阶段）七星大酒店及松园度假村项目投资立项评估报告（提交材料）

主城区户籍总人口万人，主城非农业人口万人，城市化水平。

主城年以上暂住人口万人，主城实际居住人口万人。

桂林市规划人口规模表单位万人项目名称年年年年市域总人口市域非农人口市域城市化率主城总人口主城非农人口主城城市化率主城暂住人口从上面表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林山水风景，政府始终计划控制着城市人口膨胀，这跟桂林市特殊地位关系紧密。

人口就业情况及工资水平桂林市房地产市场分析房地产业宏观政策分析桂林市房地产行业自年以后高速发展，除了年底开始进行大规模旧城改造引发房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另个主要原因就是国家鼓励房地产业发展系列政策。

从区域看，推动桂林市房地产业发展政策措施主要有根据国务院关于深化城镇住房制度改革决定，桂林市停止了住房实物福利分配，逐步实施住房分配货币化建立了住房公积金制度。

在进步深化住房制度改革同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向调节税土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税营业税等政策。

桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房方式解决，这政策也在定程度上刺激了个人住房消费。

桂林市于年月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定。

这规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应透明度。

年月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺度和贷款额度标准。

本项目周边区域分析桂林国家高新区和桂林市七星区是年月合并新区，位于桂林市区漓江东畔，总面积平方公里，总人口万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资讯发达，设施完善。

桂林国际会展中心桂林体育馆都是辖区标志性建筑。

大致分为几个板块以国际会展中心为核心，依托原有七星路和漓江路商业气氛，形成桂林新经济商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广场等。

科教区区内科研实力雄厚，智力资源丰富。

拥有所大中专院校，所部省属科研院所，处国家级和部级产品检测中心，个国际贸易展览科研交流科技培关支出和收入不变情况下，盈亏平衡点在销售率为。

所以本项目风险合理，考虑到高宏项目是高宏公司进入南京后第个项目，公司并没有把利润放在第位，至在打造公司品牌，树立公司公众形象。

所以这样盈亏平衡点对公司来说可以接受，公司将加强管理，减少费用，争取把项目风险减少到最低点。

敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设周期长短。

根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化是建安工程费和售价水平。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务内部收益率财务净现值和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济指标影响。

计算结果详见敏感性分析表。

项目变幅建安成本费标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度项目变幅销售收入标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度售价建安工程费变动对财务净现值影响当售价下降时，财务净现值将为。

当建安成本上升时，财务净现值将为。

由此可见，财务净现值对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目不确定因素。

售价建安工程费变动对投资利润率影响当售价下降时，投资利润率将为基准投资利润率。

当建安成本上升时，财务净现值将为基准投资利润率。

由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。

风险规避及控制措施风险类型及防范措施成本风险从现时社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理失误导致成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大公司风险。

因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和舞弊现象出现。

同时，可以与承包商签定有效承包合同，让承包商承担部分风险。

市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。

风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。

其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司作用。

投资决策上层决策机构决策水平对本项目发展起着关键作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场动态，根据市场变化及时作出相应措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要损失。

项目综合效益分析项