（立项阶段）上海浏河老年公寓项目投资立项评估报告（提交材料）

面也表明，随着上海经济社会发展，老年人口生活水平与生活质量也有了明显改善，这突出表现在支出项目发生了重大变化，如在支出项目中，生活必需型支出如食品，房屋水电煤气费用等支出所占比重明显降低，而交通通信，学习娱乐等项所占比重明显上升，老年人口经济状况特点以年，年和年开展三次上海市老年人口状况与意愿调查为基础，考察了上海老年人口经济现状，发展趋势及差异主要结论有上海老年人口收入水平，支出水平，经济总体水平在不断提高，但与全市平均水平相比还比较低，且差距仍在扩大男性老年人口，城镇老年人口收入来源侧重于稳定，有保障养老金女性老年人口，农村老年人口收入来源侧重于不稳定，没有保障子女孙辈或其他亲属补贴生活必需型支出所占比重明显降低，而交通通讯，学习娱乐等项所占比重明显上升从单个项目来看，饮食支出仍然是最主要支出项目，但医疗费用逐渐成为重要经济负担女性老年人口，高龄老年人口和农村老年人口是经济弱势群体，他们收入少且缺少保障，消费水平低，对经济状况总体评价也低二，上海市老年人口居住现状老年人独居占老年人总人口以上，上海老年人独居现象明显上海老年人居住以独居为主，以社区服务为依托，以养老机构为补充上海目前老年居住模式比较，合居模式合居是指老年人与子女或其他亲属居住在起合居模式顺应我国目前以家庭养老为主，社会养老，社区养老为辅养老模式，对社会，家庭和老人都有益处但是，由于代际生活习惯差异性，家庭人际关系复杂性，市场经济条件下人口流动频繁性，合居模式面临挑战据浙江省和上海市调查，老人与子女不住在起代人家庭和两代人家庭合计占，上海市区约有老人系孤身或不与子女，亲属住在起即便有些老人与家人合居，老人与子女，婿媳关系紧张也占有定比例，老少关系不和睦，甚至发展到小辈虐待长辈家庭占，独居模式独居是指老年人独立居住由于受现代生活方式影响，特别是住房条件改善，越来越多老年夫妇选择和已婚子女分居在北京，天津和上海三大城市中，人口不超过三人家庭，分别占总户数，和独居模式符合现代社会生活方式，代际之间干扰少，家庭关系简化，对有生活自理能力老人和正承担社会家庭双重压力已婚子女来说都是理想选择，但随着老人年龄增大，生活自理能力下降，加上子女疏于探望，老人寂寞孤独和生活不便随即凸现长春市心理卫生研究所所长郑晓华指出现在有很多老人不愁吃穿，但由于子女远离身边，缺乏交流，精神上其实非常孤独老年人如果长期处于心理孤独状态，首先会带来情绪上改变，表现在情感脆弱，容易灰心，进取心差，自卑，自责等心理症状这些心理症状比病痛更加折磨人如果得不到及时区有浦东新区，郊区新城和城镇人口在万人以上新市镇地区以及中心城成片改造或新建地高拉高走项目，如在此区域开发小面积项目，则风险过大本项目前期规划了高尔夫球场，游艇俱乐部，会展中心，纪念馆等核心配套这就是典型高起高走项目思路，完全符合地块市场属性，但是对发展商资金实力，开发水平都是严峻考验，对本地块目标客群定位，产品物业形态，项目自身配套充足率提出非常高要求二，老年公寓开发驱动力上不负政府，下不负民众是规划本项目理念项目开发考量标准衡量个建设项目老年公寓建设可行性和必要性以及该项目究竟合适与否，从不同角度出发，有不同考量标准，政府角度从市政府角度出发有三个主要衡量标准，这也可谓之为浏河规划建设老年公寓项目原始动力，或称之为项目开发驱动力这三个重要标准分别是是否有助于促进城市和地区经济发展，增加城市和地区经济总量，为政府创造更多税收经济效益是否有助于挖掘地区资源，保持城市和地区协调发展，并增加民众就业机会，为更多民众提供工作岗位社会效益是否有助于改善和提市地区形象，反映政府政绩，增强民众对地区认知度和自豪感环境效益由此可见，在讨论建设项目中，考虑有必要在本地块建设中规划老年公寓项目时，以上三个方面将成为决策重要依据而项目完成后，也是以这个标准来衡量本项目究竟是否成功，民众角度此外，从市民角度出发，老年公寓项目建设是否成功也有三个标准是普通市民是否有机会享受这个建设项目二是建设项目是否为地区形象增色，改变传统认知三是经济上是否合算，投资商角度从投资机构角度出发，个项目成功主要有两方面考量是经济上考量，有足够赢利肯定是开发商首要考虑问题二是社会反映上考虑，成功项目是开发机构最好广告，而且得到社会承认是市场经济下任个商业企业立身之本，规划理念本着从政府，社会和市场三者角度出发，在对本地块中老年公寓项目研讨后，经过针对老年公寓市场调研，提出了个大框架将以经济效益，社会效益，环境效益三个重要因素作为项目开发驱动力，努力将项目价值体现至最大化二项目开发效益标准，经济效益城市形象提升后投资效益整合资源后综合效益人气聚集后商贸效益浏河城镇功能升级效益城市总是在寻找新发展机遇，在建设较大规模老年公寓后，浏后城镇体系必然引发升级，形成新城市形象与功能在老年公寓建后，浏河将成为名副其实上海卫星城镇，从而改变城镇形象，并得到更多投资机会而人口增加后商务，商业也必然会有轮发展，并由此带动政府在税收等各方面拉升此外，城镇体系升级还包括浏河城镇化建设大步飞跃，并奠定浏河镇长期发展机遇，社会效益挖掘出城镇历史，有效整合历史与人文资源提升浏河城镇影响力水平，推动城镇内涵提升提升区段形象，形成新商业，商贸，医疗，配套等相关开发氛围增加民众对浏河城市自豪感和城市凝聚力在社会效益方面，老年公寓开发方面将提升整体地块