（立项阶段）上海恒大南桥镇华亭小区项目投资立项评估报告（提交材料）

华亭小区毛容积率控制在。

二项目建设必要性上海外围郊区化建设将成为十五时期建设重点，城九镇以及十个中心镇开发建设，将对市区人口进行有效分流。

同时，区域人口增长将释放出极大住宅消费量。

华亭小区开发和管理，将对奉贤区中心城南桥镇江海镇以及各集镇住宅建设和管理产生重要影响，对全区投资环境改善，以及新城面貌展示起到重要示范作用。

因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位生态居住区，努力为南桥镇甚至是上海郊区城市化建设做出贡献。

三市场分析与预测上海市房地产市场现状邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第个发展周期动因年。

第个周期特点是起点低增建过快上市量集中消化吸纳量不足。

经历了年扩张年萎缩后，新轮周期从年起动，扩大内需和投资财政政策成为主要动因，特点是起点高增速平稳，目前市场正处于上升期平台中。

供需关系将是决定房地产市场发展走势主要因素，目前上海房地产市场投资需求与消费需求都比较旺盛，在上海经济连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放开等利好因素带动下，市场将保持个较高需求状态。

总体上看，上海房地产市场依然存在上升空间，上海房地产市场当前高位运行，其稳步发展态势至少可以持续至十五期末，不会发生大波动。

项目区域市场分析奉贤房地产市场发展相关数据房地产销售房产销售住宅销售年年住宅房地产开发情况住宅施工面积住宅竣工面积年年市场概述十五期间，奉贤区进入了城乡体化发展历史新阶段，整个城市化建设不断加速，众多住宅开发商加入到奉贤圈地运动中。

市场需求旺盛，在未来段时间内，整体市场将处于上行阶段，需求阶段性高峰预计在年出现。

南桥镇是奉贤区主要中心镇城市化水平在奉贤区内属于目前最高，也将是未来人口导入主要城镇，这对房地产住宅开发而言，无疑是最为有利。

供需分析及价格预测供求分析需求分析影响需求变动主要因素，可以归纳出以下几个方面经济因素人均收入水平房价收入比行业景气度市场因售价格市场预测未来销售之平均价格八投资收益税后利润额项目总投资利润率资金筹措资本金遵照有关规定，本项目由项目法人上海恒大房地产开发有限公司承诺出资项目资本金亿元，并保证在项目运作期内及时到位。

其中项目期占地约亩，总投资约亿元，项目法人承诺出资亿元。

项目法人资本金占总投资比重，保证满足资本金制度要求。

贷款利息本项目计划向银行融资亿元，约占直接投资资金，贷款利息为万元。

项目贷款实行滚动贷款，滚动抵押年年年年年年年项目运作终期累计净现金流量说明年限指自上年末到该年末年限。

财务净现值和内部收益率财务净现值根据现金流量分析表，我们按现行银行存款利率年期作为贴现率，将项目运作期内各年所发生现金流入量与现金流出量差额进行折现，可以得到项目财务净现值。

经计算，项目财务净现值为万元。

项目财务净现值计算表见表。

表华亭小区项目财务净现值计算表单位万元年序年份当年现金流入量当年现金流出量当年净现金流量折现系数当年净现值累计净现值备注年年年年年年年年年年项目运作终期累计净现值说明年份指该年年末，起始时间为年末。

内部收益率内部收益率是项目所能接受最高贴现率，也是项目所能得到最高收益率。

项目内部收益率计算表见表。

经计算，项目内部收益率为。

表华亭小区项目内部收益率计算表单位万元年序年份当年净现金流量折现系数当年净现值备注年年年年年年年年年年项目运作终期累计净现值说明年份指该年年末，起始时间为年末。

因此，项目内部收益率区间为，插入法求得为投资回收期静态回收期从项目现金流量分析表表上可以看出，在年项目累计净现金流量开始出现正值。

经计算，项目静态回收期为年。

动态回收期从项目财务净现值分析表表可以看出，在年项目累计净现金流量现值开始出现正值。

经计算，项目动态回收期为年。

财务评价小结项目在运作终期，净现金流量达到万元，财务净现值高达万元。

项目最高收益率超过。

因项目投资较大，预计在年左右可收回投资。

从财务状况上看，项目获利状况良好，经济上可行。

八风险分析盈亏平衡分析在经济技术可行情况下，项目未来运作最大风险来源于产品销售风险。

尽可能提高去化率是项目投资获利根本落脚点。

本项目盈亏平衡分析就是要确定项目保本销售量。

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