（立项阶段）上海玻璃钢研究所易地搬迁建设工程项目投资立项评估报告（提交材料）

我们将做什么我们想整体承租万平仓库我们要把它改造成便捷式办公空间我们有资金雄厚投资机构幕后支持我们具丰富地产运营经验和独特创意理念我们将全力以赴化腐朽为神奇我们希望与您携手共创辉煌，第二部分关于万平仓库整体改造初案项目概况万平仓库权属福建厦门经贸集团有限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路，北靠思明区政府寿山路，东依鹭江海景二期及思明南路大生里，西接环岛路演武大桥北段。

库区总占地面积平方米，由四栋建筑组成。

其中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库，建筑面积平方米，共配备有四部电梯部客梯，部货梯，南北面各有个消防楼梯底层层高米，二三层层高米，四五层层高米，第六层为天台，加盖了层面积平方米层高米建筑库区西南西北和东南角分别建有层辅助房屋，建筑面积平方米。

库区围墙内四周为米环型通道。

在我方对本项目现状进行分析见下页基础上，根据我方对工业仓储地产改造成商业地产项目丰富经验及敏锐市场判断力，我们同时对把本项目改造定位成经济型酒店或商务办公空间或大型娱乐餐饮场所或商业卖场等诸多可行性进行了科学分析，最终，决定把将万平仓库改造成商务办公空间可行性作为本次调研重点。

本项目现状分析项目分析项目优势分析项目劣势分析本项目位于老市区厦港片区及鹭江道片区结合处，毗邻思明区政府办公大楼，可享有部分行政便利。

有个路次公交班车经过门前，分钟行程以外大生里车站有个路次公交班车经过，公共交通情况尚可。

框架式钢混仓库空间结构及独门独院围合式库区，较便于重新规划整改和管理。

项目产权清晰，有大型国有企业实力背景。

到达本项目需途经路名繁多且道路曲折，区位概念极其模糊，交通虽可到达却意原样留空，入驻企业可根据自身不同需求，随意分割组合，呈现个性化空间格局◇独有立体空间。

同样面积，却可享受以上清新空气，生活工作空间从此不再平面，酒店式接待大堂为您完美解决面子问题◇大气温馨酒店式大堂标准装修风格，设接待总台接待员迷你咖啡吧„„专业会议洽谈中心为您减少办公租赁面积，降低经营成本◇专设大中小型各种规格会议室及数间洽谈室，配置投影仪音响等专业会以服务业商贸业等为主中小型行业，处于创业初期或成长期，公司规模较小，对面积要求不高，租金承担能力较低。

如贸易会计师律师事务所培训咨询康体等创业初期中小型及成长型企业为主。

外地厂商企业在厦门办事处创意行业如广告营销策划摄影棚音乐工作室艺术工作室建筑设计团队等带有浓厚区域色彩行业如在鹭江道周边就近办公物流货代船公司及其关系企业。

场所需求特征描述需求面积平方米不等，租金承受在元月平方之间。

追求较高空间利用率及空间个性可塑程度办公空间可延展性，为企业快速发展留余地，免去日后搬迁麻烦合适地理位置，临近交通路线或商业区星级酒店等，为客户往来提供方便要有较好场地形象或较浓烈个性，这样容易给客户留下好印象较为完善物业管理和商务配套足够停车位及等候时间不长于秒电梯。

五招商策略定位从略个写字楼是否得到市场认可，方面取决于物业先天条件，如所处位置交通情况周边配套等条件另方面，更取决于物业品质提高市场稀缺填补产品推广造势以及专业运营手法。

本市同类项目改造成功案例名称权属及原用途改造内容改造投资出租率入驻客户代表联泰大厦联发集团，湖里大道厂房建筑立面内外装修增加客梯消防设备设施以及室外停车场地绿化夜景工程等万元物城距省会武汉市公里，距自治州首府恩施市公里。

境内东西长公里，南北宽公里，版图面积平方公里。

地形地质。

县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部延伸部分，是山脉石门支脉上个山区县，境内地形地貌具有典型山地特征。

境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。

山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低铁炉乡江口米，最高下坪乡牛池米，平均海拔米，平均切割深米，平均地面坡度度。

在全县土地总面积中，海拔米以下低山，占海拔米二高山，占米以上高山，占。

水文概况。

县境内溪河遍布，流域面积大。

年平均径流深毫米，径流总量亿立方米，每平方公里径流量为万立方米，四季分配不均。

据县水文站实测溇水河洪枯比为﹕。

最大径流深高达毫米，最小径流深只有毫米。

气候概况。

属中亚热带大陆性季风湿润气候。

春季天气复杂多变，阴晴不定夏季多雨湿热秋季凉爽冬季较为干燥寒冷。

从低山到高山依次表现出低热中暖高湿寒气候特点，垂直差异十分明显。

平均年降雨量，蒸发量，无霜期天，平均温度，日照时数，积温，干旱日数天。

土壤概况。

境内土壤呈典型地带性分布和地区域就业结构由单农业种植业扩大到贸易业服务业加工业，以及配套镇区生活蔬菜种植养殖等多种产业。

项目对所在地区不同利益群体影响。

本项目建设，对大多数群体而言，总体发展趋势都是有益。

但对极少数群体也可能造成利益影响或暂时影响。

项目建设时，涉及四处共户居民拆迁安臵。

户居民特别是其中户居民拆迁，可能造成优越位臵调整，影响到他们家庭收入。

政府应按相关政策，依据镇区规划，在居民区妥善解决搬迁户居住，并给予合理补偿。

也可以通过优惠政策，为他们提供新就业途径，以保证这部分群体利益。

项目对所在地区文化教育卫生影响。

道路排水等基础设施建设属集镇区建设规划近期建设工程主要内容，项目实施后，既为集镇区与城市与外界文化信息交流创造了条件，又为文化教育卫生等公益性设施按规划分区规范建设奠定了基础，使区域文化教育卫生水平得到提高。

项目对当地基础设施社会服务容量和城市化进程等影响。

本项目属城镇道路及排水等基础设施建设项目，主要建设内容有镇区道路，排水路灯照明及绿化工程，项目建设改善了当地基础设施落后现状，增加了相关服务业社会服算。

水电气等公用工程价格按公司提供价格计。

表原材料公用工程及产品销售价格序号项目名称价格产品规模备注原料甲醇价元吨含税价电元含税价次水元吨含税价燃料煤元吨含税价产品销售价元吨含税价万吨年工资及附加费估算本装置总定员为人，工资及附加费按元人年计。

固定资产折旧和无形递延资产摊销计算固定资产原值为万元，按平均年限法计算折旧，折旧年限为年，残值率按计无形资产按年摊销，递延资产按年摊销。

维修费计算维修费率按固定资产原值计算。

其它费用数据表财务评价数据表序号财务评价基础数据数值备注流动资金借款比例所得税率增值税率城乡维护建设税率序号财务评价基础数据数值备注教育费附加费率工资及附加元人年维修费率其他制造费率其他管理费元人年销售费用率折旧年限年产品成本和费用估算本报告对该项目分别作了年总成本费用和单位生产成本费用估算。

当甲醇按元吨二甲醚按元吨计算时，经估算，年总成本费用估算平均值为万元，单位生产成本费用估算值为元吨，详见下表。

表单位生产成本万吨，化学反应产生大量臭氧烟雾酸雨和温室气体，造成我国经济损失每年高达百亿元以上，成为世界上因大气污染排放造成损失最大国家之。

我国自年开始大量进口液化石油气，伴随着南方沿海地区需求迅速膨胀，年进口量从年万吨增加到年万吨。

现我国城市为个，其中特大型和大型城市个中型城市个小型城市个，城市人口亿，城市石油液化气占有率约。

商用汽油煤油和天然气由于含硫等众多复杂成分，对环境污染较为严重民用液化石油气杂质更多，且还存在压力过高及爆炸隐患。

另外，我国汽车工业发展较快，同时也带来了车用燃料价格大幅上涨，汽车燃料短缺势必制约汽车工业发展。

我国能源短缺和环境保护是国民经济保持持续发展两大瓶颈。

与石油天然气不同，我国煤炭资源储量丰富，煤炭供应可以完全立足于国内。

年，国内已查证煤炭储量亿吨，原煤产量达亿吨，我国煤炭资源最少还能够使用年以上。

经过多年发展，我国煤化工技术日趋成熟，装备国产化程度不断提高。

发展甲醇二甲醚等煤基替代能源符合我国富煤缺油资源现状，有利于缓解国内石油供需矛盾，也有利于能源产业持续发展，是维护国家能源安全重要战略举措。

因此，建立多元化能源战略体系，发展新煤基清洁型替代能源，解决能源安全和日益严重环境污染瓶颈问题，使国民经济持续稳定发展，是我国政府面临十分严峻任务和重要课题。

开发研究新型清洁环保燃料，已成为项重要战略任务。

以甲醇生产洁净二甲醚燃料，作为石油资源补充，对于解决国内能源短缺和环境保护问题，具有重要经济意义和战略意义。

能源是国民经济可持续发展物质基础，按市场需求，上世纪年代初，国内出现些新型民用燃料，如甲醇燃料醇醚燃料二甲醚液化气等，其中以二甲醚最具优势。

二甲醚作为洁净环保替代能源得到了世界各国广泛重视，国家发改委科技部环保总局以年第号联合公告，将醇醚燃料列为了国家鼓励发展资源综合利用和环境保护技术中项技术之，二甲醚作为新型民用燃料具有以下优点在同等温度条件下，二甲醚饱和蒸汽压低于液化气，其储存运输过程相对安全二甲醚在空气中爆炸下限比液化气高倍，使用过程中相对安全二甲醚自身含氧，组分单，碳链短，燃烧性能良好，热效率高，燃烧过程中无残液，无黑烟，是种优质清洁燃料二甲醚代替液化气作民用清洁燃料与现有液化气灌装设备液化气罐及液化气灶基本通用，易于推广使用。

据有关部门检测结果表明，在着火性能燃烧工况热负荷热效率烟气成分等方面符合煤气灶技术指标二甲醚燃料及其配套燃具在正常使用条件下，对人体不会造成伤害，空气污染极低在使用配套燃具后，室内空气中甲醇甲醛及氧化碳残留量，均符合国家居住区大气卫生标准及居室空气质，无残液阻力变压 矢 量 η 是 峰这种状况出现在下午五时至晚上七时之间人们进入大楼时。

其他它涵盖了每天除了种上述情况外，从到。

在这种情况下，只有个电梯运行。

结果是通过对收集在表和表中个平均等待时间和最大等待时间秒考虑在内陈述。

表平均和最大等候时间改进前平均最大下行高峰上行高峰其他表平均和最大等待时间改进后平均最大下行高峰上行高峰其他由于改进前非平行运行，所以下行高峰和上行高峰平均等候时间和最大等待时间比改进后时间长很多。

实践结果表明，改进后控制系统性能更好。

，翻译部分英文原文，工程费其他费用建设投资总额建设投资固定资产费用工程费用主要生产项目二甲醚生产装置二甲醚罐区辅助生产项目消防总图安全及工业卫生公用工程项目外管