（立项阶段）上海酒店式公寓项目投资立项评估报告（提交材料）

比较典型楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。

另类即从年代初期开始，伴随着上海对外贸易增多，以上海商城酒店式公寓为代表物业类型。

这类物业主要为在上海从事商务活动外籍人士提供国际化居家服务设施。

从最初上海商城，到目前以品牌优势取胜雅诗阁，形成了上海房地产市场独具特色物业类型。

以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售后，并不是由高水准物业管理公司提供统管理，并且大都还没有交房，承诺服务兑现状况未知。

三酒店式公寓主要特点及市场竞争分析主要特点酒店式公寓具有如下鲜明特点提供完善服务和管理现时酒店式公寓借鉴酒店服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务包括室内清洁干湿洗衣等安全服务小时客房服务，小时保安等交通服务机场接送出租车预定停车设施等等。

比酒店更进步是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现种家庭式服务，例如小时送餐社区聚会幼儿看护等等。

酒店式公寓物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较般公寓更完善，服务内容更多。

家庭式居住布局与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要是它在定程度上提供了家庭式居住布局。

与酒店标房不同，酒店式公寓功能空间比较齐备，般客厅卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家味道。

竞争性分析目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争主要包括高档公寓别墅和酒店等物业。

而在居住性商务性娱乐性休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣势表现如下表。

酒店式公寓及竞争物业比较表高档公寓别墅酒店酒店式公寓商务性娱乐性居住性经济性上表中表示项性能最好或相对最便宜表示该项性能次之或较便宜表示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而表示基本不具备该项功能或最昂贵。

竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而好转初始阶段，但随着经济不断复苏，上海酒店式公寓在未来几年中将保持强劲需求。

目前沪上酒店式公寓为数不多，求大于供市场状况注定了酒店式公寓未来可观发展前景。

市场供需增长预测由于酒店式公寓开发成本较高，风险较大，今后几年酒店式公寓年供应量趋于平稳，每年大约在套。

预计年后市场需求和供给逐渐达到相对平衡，但随着世博会召开，又会应来个供应高峰。

从酒店式公寓需求来看，未来几年内将保持稳定增长，上海酒店式公寓空臵率也将随之逐步下降。

但值得注意是，作为高消费物业酒店式公寓，其特定消费形式高昂物业租金决定了它客源数量受到定限制。

在这里进行下预测以上海租用宾馆作公寓之用最高峰时期年为例，个人租用作公寓之用仅间，占宾馆总客房数到年，即使租用公寓客户达到万套，每套平均按平方米计算，总需求量也只有万平方米。

因此，虽然上海酒店式公寓市场潜力较大，市场供应不足，但在市场总量上看不宜哄而上，否则，盲目开发可能造成过量供应。

市场潜在增长点根据前面分析，我们对酒店式公寓发展基调定位于稳步发展，但在些细分市场，还是有些亮点。

从地域看，目前长宁徐汇酒店式公寓保有量占全市和，其他份额也都集中在卢湾静安浦东黄浦等中心区域。

从酒店式公寓分布走向看，其发展与整体城市发展战略息息相关，而根据上海市城市规划以及近几年各区酒店式公寓市场增长率占有率变化，可以预测未来市场增长点很可能集中在浦东陆家嘴区域。

市场机会分析图类别长宁徐汇卢湾静安浦东黄浦中低档市场中档市场中高档市场高档市场分析根据市场机会分析图和波士顿矩阵图来看，位于第象限为市场占有率高，市场增长率低类型。

位于此象限是长宁区和徐汇区各档次酒店式公寓，这说明眼下长宁区及徐汇区酒店式公寓市场已接近饱和第二象限为市场占有率高，市场增长率高类型。

位于此象限是卢湾静安中高档高档市场和浦东黄浦中低档中档中高档市场。

这种类型市场发展比较稳定，但由于竞争较多，也存在较大风险性。

第三象限为市场占有率比较低，但增长率比较高。

这种类型是最具发展潜力物业。

位于此象限为卢湾静安中低档中档市场以及浦东中高档市场。

第四象限物业市场占有率和市场增长率都比较低。

浦东黄浦高档市场就属于此种类型，说明该区域不适合发展此类物业。

结论随着新泛区中心在南京西路形成可能性逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越地段位臵便利交通宜人居住环境，将成为发展酒店式公二