参数，并结合房地产项目特点进行财务测算经济评价与不确定性分析。用于出售店面面积为商业建筑面积。销售价格是通过对天津市武清区目前周边商城销售价格调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定。预售价格如下商业店面价格地上平均元④管理费用按收入估算不含不可预见费。销售费用按销售收入估算。财务费用按预计年利率按估算。销售税费按有关规定测算。财务测算销售计划本项目计划至年全部销售完毕，具体销售计划年月取得期预售许可证，年初开始销售。年完成销售期计划，销售收入万元，已经完成全年销售计划。年完成期销售计划，销售收入万元，二季度各完成销售，三四季度各完成销售，合计。年完成期销售计划，销售收入为亿元，二季度各完成销售，三四季度各完成销售合计。第十章主要风险及对策分析房地产开发经营王要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技采经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目定位为中高等档次商业综合体，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求商业武清区人从根本上改变其生活方式，对促进城市战略和城市经济发展具有十分重要意义。该项目开发，高标准配套完善环卫供电给排水邮电消防绿化及娱乐场所等公建设施，对于改善区域环境建设城市文明具有显著促进作用该项目建设不仅能改善区域商业环境，而且会有力推动城市繁荣和经济发展，取得较好经济效益。该项目建设组织机构健全，资金来源明确，实施有保障。综上所述，该项目开发建设符合天津市总体规划，对促进新城区建设将起到积极作用，所建项目具有很好社会效益环境效益和经济效益。主要经济指标主要经济指标见表经济技术指标建设总用地面积亩建筑总面积地下建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率各类用途建筑面积构成全部商业店面建筑面积第二章市场分析与营销战略天津商业市场分析市场运行特点项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率，福盛地产在项目规划建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。通常商业物业投资国际惯例为年收回成本年租金收益率约。而福盛盈门采用年委托经营管理，年平均租金收益率，远高于国际惯例。第年，年租金收益率率第年，年租金收益率第年，年租金收益率。项目全国首创家居体验馆，集楼盘样板间展示家居装饰产品展示家居装饰新品发布消费者现场体验四大功能为体。打造武清主流户型实景样板间，让开发商以最快速度将产品推向市场让家装消费者最真实看到装修效果。家居体验馆同时引进专业装饰顾问团队为业主装修设计出谋划策。商业品质决定投资价值，福盛盈门作为武清城市新中心首个大型商业项目，凭借高端商业环境，合理功能分区，科学业态组合，流运营管理，细致售前售中售后服务，周全消费者权益保障同时坐享近百万消费人群，形成特色鲜明又具有极强生命力与获利主题型城市商业广场。年月日全面开业后，福盛盈门将是武清购物餐饮休闲会友首选去处。引入商业模式，把系列零售商店服务机构组织在起，提供家居卖场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务站式消费服务。同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适环境中。年前，武清区累积交房量可达万套，将产生亿家装消费市场。福盛盈门应时而生，满足了武清区对区域位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境舒适大型家居装饰卖场需求。此外，福盛盈门开设美食广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。市场供给分析土地供地。控制增量，盘活存量。未来天津市对增量土地供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。热点区域。由市区向周边分散转移。未来几年，武清区将在城市外延以西拓南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。投资开发。投资开块整体规划设计时，不仅兼顾到地块周边环境，更要注意商业街店面内环境艺术设计，以达到更好环境效果。上述优化建议仅仅合体文明公约，完善充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩文体活动，丰富大型商业综合体业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，促进安定团结和社会稳定，建设高雅社区文化，培育健康社区精神。物业管理公司在实施上述服务过程中要切实加强管理，其主要措施是建立健全规章制度，并严格落实，以确保国家有关规定与行业标准执行，规范服务人员行为，明确服务对象权利和义务，同时要加强对服务项目市场预测，并注意协调好与有关部门机构关系。第九章投资估算与资金筹措估算范围本估算包括在正常设计施工周期内，为完成工程项目所需投入费用，包括建筑工程费设备及工器具购臵及安装费工程建设其他费用④基本预备费涨价预备费建设期利息估算依据土地费用按以出让取得土地价格计算。前期工程费按国家有权机关规定计算。建安工程依据本可研报告设经济强国，工业化城市化完成历史性跨越关键时期。作为主要生产要素，土地资源对城市化工业化发展支撑作用与制约作用是其他生产要素所不能比拟，人均占有土地资源少是我国项重要国情。我国城市化工业化过程中建设用地供求关系已经严重失衡。据有关部门测算，如果人均城市建设用地面积不变人均平米，按照目前城市建设用地扩张速度，年要达到城市化率工业化率目标，所需要建设用地总量至少达到亿亿亩，而可供建设用地总量包括农村建设用地仅万万亩，两者之间存在巨大缺口。本项目拟占用土地亩，项目实施将会进步减少土地可用量。此外，近年来，城市化工业化加速发展对建设用地需求不断扩张，而建设用地需求扩张又导致占用耕地面积不断扩大。对环境影响施工活动对自然环境造成污染性破坏，对生态环境产生定影响，项目建设因大量开挖取土破坏土体原有自然结构，土壤水循环被破坏，相应生物链随之改变，改变了动植物生存环境，影响其生长活动规律，对生态系统漫延造成障碍施工期间对空气主要影响是粉尘污染，粉尘污染主要产生于施工中灰土拌合和运输过程材料及土石方撒落刮吹起尘等。人群集中还会对电力设施布局市政设施容量交通容量都会造成定影响。项目与所在地互适性分析附近居民及各级政府等人群是项目直接受益者，项目区域环境条件将得到改善，有利于社会与经济发展，有利于提高相关人群收入，改善人民生活环境，因此得到县镇村等各级政府积极支持，当造，减少跑冒滴漏，降低生产成本。提高能源循环利用率，节约资源节约能源，符合国家节能减排要求。提供就业机会，增加地方收入，带动相关产业项目建设可新增部分就业岗位，对减少社会剩余劳动力促进社会稳定提高劳动者素质构建和谐社会等方面做出贡献。同时可以为国家地方增加收入，并带动相关产业发展，创造更多经济效益和社会效益。也为企业今后发展拓展了更大空间。建设条件原材料供应有保证地区是自治区棉籽主要产区，棉花种植面积达到了万亩，年产量百万吨。占全国九分之，新疆四分之，是中国著名长绒棉之乡。已引进山东浙江等地几家大型棉纺织企业，在抓好织布印染成衣制造等后续产业同时努力打造棉产业集群，使成为新疆乃至中国西部面向中亚至欧洲市场重要棉花深加工产业基地。地缘优势地区地理位臵优越，全区有县市个乡镇村全部通车通电通邮。光缆通讯已开通使用，程控电话无线寻呼移动电话均实行全国漫游。交通南疆铁路国道库喀高速公路穿境而过南疆铁路在建火车站，乌市每天有三趟火车，还开通了宝鸡到车次。还开通了至乌市至杭州航班使交通更加便捷，为产品外运提供了交通条件。能源供应电项目单位所在地有变电站，厂区距变电站米。煤项目单位用煤来自拜城和库车煤矿，发热量大卡以上。公用设施条件供水企业用水由园区自来水公司供应供电项目单位用电由杭后变电站接入高压供电线路。厂区内已有变配电室，有变压器各台，本项目设备总装机容量，原有配电设备可以满足供应。通讯企业建有门程控电话及宽带网，与城区通讯网络相连接。污水处理污水方面主要是生活污水，企业将配套污水处理设施，本项目污水处理利用原有设施进行，达到国家排放标准后进行排放。主要技术经济指标主要技术经济指标览表表序号指标名称单位数量备注生产规模色拉油吨年脂肪酸吨年二年工作日天三新增定员人其中生产工人人四企业占地面积平方米五项目总投资万元其中建设投资万元项目达产后年需流动资金万元六年均销售收入万元七年均增值税万元年均营业税及附加万元八年均总成本费用万元九年均利润总额万元十年均所得税万元十年均税后利润万元十二财务评价指标投资利润率财务内部收益率所得税前投资回收期所得税前年财务内部收益率所得税后投资回收期所得税后年盈亏平衡点可行性研究结论经可行性研究分析，认为本项目建设势在必行，项目符合国家食品工业十五发展规划，符合自治区产业政策和当地农业产业政策。项目生态型园林城市。其它交通条件市交通区为直接影响区域之外村民项目周围商业门市其他商业以及政府形象。主要社会效益分析有利于繁荣地方经济，取得较大社会经济效益项目建成后，极大地改善市建材工业园区环境状况，进步改善市投资环境，加快附近区域建设与开发，引导该区域建材产业结构和产业布局调整，促进城乡贸易流通，带动商业建筑业运输业加工业及文化教育产业等迅速发展，从而促进项目影响区域经济繁荣。有利扩大就业，促进社会综合事业发展随着诸多产业逐渐兴起和发展，将为社会就业提供更多机会，发挥更大经济和社会效益。扩大就业，为部分下岗职工脱贫致富创造条件。沿线对基础设施需求将不断上升，为满足这些社会需求，促进社会综合事业，如通讯文教卫生事业得到迅速发展。可安排本地区剩余劳动力人，确保了下岗职工农村困难户富余劳动力就业和增加收入，每年人均平均工资元，总计万元，为本地区脱贫创造了有利条件。项目建设投产，带动了运输业基建业餐饮业共同发展，可为以上各业创收万元。项目投产后，可向国家缴缴税金，增加了国家财政收入。可促进工业持续发展，为社会做出应有贡献。负面影响与对策对土地利用影响中国土地总面积居于世界第三位，但人均土地面积仅相当于世界人均土地，未来年是中国由经济大国迈向