，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场个热点。南昌市商品房现状与市场需求南昌市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从南昌市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大需求潜力。根据有关市场调查资料，南昌市目前有市民住房是单位借房，约属房改房，是私房，只有住房是居民购买商品房。从以上现象可以看出，目前商品房在南昌市市民住宅构成中所占比例仍然很小，商品房消费潜力和商品住宅市场空间很大。随着住房制度改革进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场开放，商品住宅将成为居民主要住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下占，平方米占，平方米占，平方米占，平方米和平方米以上分别只占和，有近家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水平提高，收入增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。随着南昌市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据南昌市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在去年南昌市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。佳园期住宅成功开发和火爆销售，就是个最好例子。商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。南昌市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右与周边建筑环境协调统。同时考虑到，由于社会经资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前全部投资内部收益率所得税后全部投资投资回收期所得税后资本金内部收益率年年。八风险分析及对策风险分析市场风险分析从南昌市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求情况，据统计，目前已积压商品房达万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好居住环境是其重要原因。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。按照国际惯例，房价般是居民家庭年收入倍，而目前南昌市房价每平方米售价为元之间中低档商品房，套建筑面积平方米住房平均售价达万元万元之间，相当于家庭年收入倍至倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这标准近倍，目前市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有定市场风险。虽然目前市房地产市场总趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取反通货紧缩政策成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上，包括小区总体规划配套环境规划户型规划等。应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划，从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减小项目市场风险。经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低，将比基本方案增加净现值万元，增长反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险分析本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款旬。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。附表项目总投资估算单位万元序号项目总投资估算说明开发建设投资土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开