（立项阶段）世豪大厦土地一级开发项目投资立项评估报告（提交材料）

为了加快海淀区整体城市化进程，改善城市环境提高土地利用率。

经北京市海淀区发展和改革委员会向北京市发展和改革委员会提出申请，由北京世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地级开发主体进行世豪大厦用地级开发，并获相应管理部门批准，同时在年取得了北京市规划委员会规划意见书规意字号。

因该项目在办理过程中，受到国家土地管理政策调控影响，根据北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定通知京政办发号北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准通知京政办发号关于对不符合计需协议出让条件经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题通知京国土出号文件精神要求，该项目属于要先进行土地级开发项目，需申报开发主体。

现已在年第三次政府储备土地和入市交易土地联系会议审议通过，同意北京世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，对该项目继续进行土地级开发，办理和完善有关手续后入市交易。

目前该项目已通过了规划意见书规意选字号世豪大厦项目交通影响评价评审意见基规交评和北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表批复京环审号。

三项目经济指标该项目建设严格遵守海淀区总体规划要求，功能及外观既要与周围建筑相协调，又要考虑到该项目位置特殊性，即地处各大院校中心地段，中关村科技园区主要干道边。

所以开发应以丰富文化氛围优雅舒适生活环境各项生活配套设施健全具有现代化建筑风格为主线，建设集办公酒店商业服务餐饮娱乐为体综合性大楼项目，以体现国际化大都市发展理念。

按照市规划委规划意见书规意选字号，项目建设用地总面积为平方米。

其中建设用地面积为平方米，代征城市道路用地面积平方米，总建筑面积平方米不含地下设备层和地下车库，地下建筑面积按平方米考虑，建筑控制高度米，容积率，绿地率项目内部收益率为，财务效益较好。

由以上计算结果可知，本项目资金内部收益率高于基准收益率，项目可行。

二二级开发财务净现值财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到目前现值之和。

它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于零项目时可以考虑接受。

本项目选取基准贴现率为，由此计算可得净现值全投资税后万元，净现值全投资税前万元，财务效益较好。

本项目财务净现值大于零，项目可行。

三投资回收期和投资利润率等经济指标静态投资回收期全投资税前年，静态投资回收期全投资税前年。

动态投资回收期全投资税前年，动态投资回收期全投资税前年。

借款清偿能力较强。

投资利润率达，财务效益较好。

其他许多经济指标见基本表财务评价经济指标汇总。

五项目不确定性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面拆迁成本变化市政配套费当地公共建筑价格走势房地产市场政策变化工程进度改变盈亏平衡分析本项目对于级土地开发企业，如果挂牌后能顺利摘牌，则根据政策，级土地开发企业可以获得利润。

因此，这里只分析二级开发企业盈亏平衡。

假定本项目总投资不变，且租金与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当出租率为时，全部投资利润率为。

般认为，当盈亏平衡点时，项目风险较低。

本项目盈亏平衡点为，在十分安全范围以内。

敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定因素为土地级开发成本建设投资和出租率水平。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务净现值财务内部收益率和投资利润率，分别计算出租率向下波动或和土地级开发成本建设投资上下波动时，对经济评价指标影响。

计算结果表明，随着土地级开发成本和建设成本增长或减少，对内部收益率及投资林润率影响不大。

说明本项目对投资成本敏感性不高，抗风险能力很强。

从计算结果可知，租金增加或降低对项目经济效益也会产生较大影响。

因此，为确保项目获得预期效益，建议加强市场促销工作，做好项目策划包装，找准市场定位，做好规划设计方案，增加项目附加值，是营业收入计划得以实现并使项目效益最大化。

六用于经济评价用表览用表代码经济评价用表名称基本表财务评价经济指标汇总基本表现金流量表全部投资基本表现金流量表全部投资用于计算内部收益率基本表现金流量表全部投资用于计算内部收益率基本表损益表基本表资金来源与运用表基本表资