（立项阶段）东北物流园区项目投资立项评估报告（提交材料）

运作系统设计运作管理具有三个层次即决策层执行层和实施层。

三个组织层次是种以园区行政隶属关系为基础以资产管理为纽带自上而下进行纵向组织管理和横向经营联系关系。

通过对园区建设性质和盘锦市发展物流园区基础条件分析，选择采用经济开发区模式作为建设和发展基本商业模式。

根据现代物流特征以及对物流园区功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化物流服务为客户提供快速响应物流服务为客户提供高水平物流系统服务建立集物流商流信息流于体新型物流配送中心等三个方面。

发展运作保障系统，主要包括园区建设与发展政策规章制度运作手段措施保障及园区发展管理运营环境保障等。

保证物流园区健康高效运行政策和规章制度涉及到物流园区开发建设商业模式设计中提及发展机制建设机制管理机制运营机制等有关政策和管理机制。

物流园区要积极争取盘锦市政府及相关部门支持，以经济开发区建设经验为借鉴，通过对园区发展政策及规章制度研究，颁布具有法律效力政策文件，在制度上确保园区发展。

可行性分析及评价建设内容包括园区物流设施建设园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为次性建成。

预计总投资规模，万元。

其中，物流信息系统投入为，万元。

根据中华人民共和国交通部公路水运建设项目可行性研究编制办法和国家计委建设部颁布建设项目经济评价方法与参数及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率财务净现值静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。

根据计算，本次园区建设项目财务分析结果为企业财务内部收益率为在基准收益率定为条件下，企业财务净现值为万元企业投资利润率为项目投资回收期为年。

计算结果表明，由于园区项目建设本身是项公益性很强工程，其建设意义主要反映在支持和促进盘锦市经济发展社会效益上，而建设直接财务效益较低。

但根据目前国内成功物流服务企业以上平均投资利润率计算，园区企业年平均利润水平将达到万元，年均上缴所得税将达到万元。

因此，建设具有较好投资建设前景，公司完全能够保证投入资产保值增值，具有较强实施可行性。

实际上，建设效益，并不是通过物流园区开发建设企业自身赢利体现出来。

而是从转移获利角度，通过创造良好物流发展环境和培育现代加入后国际竞争和迎接国外优势企业挑战，是我国企业面临重要战略课题。

物途径有三个，三种启动建设方式，均会产生园区物流基础设施建设示范效应。

由公司在政府支持下作为配套设施进行建设由交通运输和仓储企业对既有设施基础资源进行整合，通过资产臵换解决由工商企业在物流园区建设租用公共物流设施采购销售生产配套物流基础设施解决。

对启动示范项目进行科学合理运作积极培育示范性企业物流服务意识提高物流企业服务水平首先必须确立企业主动服务意识。

物流本质是服务，包括提供制造商生产和营销服务用户产品可行性服务和供应链组织协调服务等等。

因此，物流园区示范性物流服务企业，在向市场提供物流服务时，必须以市场价值和客户价值为取向，而不是以企业所拥有资源并以自身成本核算为取向，注重客户关系稳定，学会识别客户价值，对重点客户提供主动重点服务。

同时，必须要以先进服务技术手段支持其服务意识，以期从根本上解决企业物流服务质量不稳定问题。

谨慎选择适宜物流服务领域物流园区建设，为各类物流企业提供了发展平台和经营场所。

但是，物流服务是跨边界多功能和多业态经营组织活动，物流服务市场覆盖面非常广泛，物流服务需求千差万别。

因此，进入物流园区先期谋求发展物流企业，必须选择与园区服务功能和发展定位与企业自身优势和核心竞争能力相适宜服务领域，以便使企业具有良好发展后劲。

认真制定务实物流服务战略物流企业服务领域确定，必须以相应服务战略作为企业运营基础支持。

企业战略制定依据是，企业自身服务资源所处市场需求潜力及其个性化发展趋势。

限于我国现实经济发展水平，市场对物流服务需求与物流企业自身服务水平都还处于初级阶段。

物流企业大量采用传统技术手段提供初级物流服务运作方式，还将延续很长个时期，并成为我国物流服务业主要模式。

因此，对于进入示范性物流企业而言，务实服务战略指导思想就是从基础做起，从物流园区总体功能配套和拓展物流服务市场入手，根据客户要求，在满足客户服务标准前提下使服务成本降到最低，在实施标准化服务和专业化服务基础上实施差别化服务战略。

④努力探索适应园区发展招商引资方式建设将采用政府创造良好物流发展投资环境，然后公司和工业商业企业在园区内进行开发发展模式，即类似于目前工业开发区模式进行建设。

因此，在按照园区规划进行积极市政配套实施和物流信息平台建设同时，由园区管理机构组织下招商引资是否得力，对建设和发展将产生重要影响。

因物流园区发展项目招商引资与般工业性开发项目有较大区别，因此，建议物流园区管理机构要从政策和管理创新角度，积极探索适应园区发展需要招商引资方式。

以大型具有国际国内网络化物流服务能力专业化物流企业为主要招商引资对象，以我国加入开放物流服务市场为背景，以物流园区为优先开放依托，以物流市场准入管理改革为目标，在此类企业市场准入上，通过赋予园区管理机构市场准入审批权