（立项阶段）东大温泉度假村园区建设、旅游开发项目投资立项评估报告（提交材料）

我国现在旅游业状况，正处于发达国家六七十年代阶段，旅游已成为我国群众生活新需求。

英国未来学家预测，继农业工业服务业和信息业驱动经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲生命科学超级材料新原子时代和新航天时代驱动五次浪潮，而休闲时代在年将处于主导地位。

从国外情况看，人均年收入美元，是旅游消费急剧扩张期。

目前，中国人均年收入已达到美元左右，有城市已超过美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期出现成为旅游热推进剂。

据测算，假期每增加天，旅游客源就增加。

随着经济基础变化，我国人民生活需求发生着质变，进入小康城市居民已不再满足于家电美食这样物质消费，而教育医疗养老保险休假娱乐等消费上升为人们越来越迫切新基本需求，假日旅游热就是这种需求质变直接反映。

在个快节奏社会中，人们更看重闲暇自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活种大趋势，生态旅游休闲旅游正成为旅游业发展主导潮流。

温泉旅游发展如火如荼目前，以温泉旅游为主休闲旅游发展势头迅猛。

在国外，许多具有温泉和地热资源城市，都在利用汤浴文化，发展本地旅游，如日本九州岛东部汤浴之乡，年接待沐浴者就达到了万人次。

国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达地区，如北京小汤山温泉广东清远河中泉珠海御温泉，它们利用自然温泉经营度假村，开展沐浴活动，以休闲度假娱乐健身保健康体为目发展旅游，已经取得了很好经济效益。

而我省及西安市温泉沐浴尚处于开发初级阶段，温泉沐浴仅作为种城市化消闲活动，还没有形成聚集规模和强势增长势头。

此外，根据我们对国内外温泉市场调研，发现省内尤其是西安温泉度假人均消费价格略高于东部沿海地区，这也从个侧面反映了，省内温泉旅游市场需求空间很大。

项目建设必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统温泉利用观念，充分发挥温泉理疗保健作用，提高人民群众物质文化水平，而且能够有效加快本地旅游温泉产业市场形成，提高本区域第三产业快速增长。

附各省市已开发较知名温泉旅游产品陕西省处黑龙江处吉林省处辽宁省处内蒙处北京处天津市处新疆处西藏处青海省处宁夏处山西省处河北省处山东省处甘肃省处河南省处江苏省处四川省处重庆处湖北省处安徽省处浙江省处江西省处湖南省处贵州处云南省处广西省处广东省处福建省处海南省处。

图全国知名温泉旅游产品分布图项目建设必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统温泉利用观念，充分发挥温泉理疗保健作用，提高人民群众物质文化水平，而且能够有效加快本地旅游温泉产业市场形成，提高本区域第三产业快速增长。

整合提升温泉资源，共筑东大温泉品牌需要陕西省委省政府非常重视温泉旅游业发展，制定了系列加快温泉旅游业发展决定和政策，并对全省地热资源开发旅游项目进行了全面部署，将关中地区作奇制胜开发方针，充分利用这里秀山神水空气好等自然资源优势，总结他人经验，突出自己特色。

项目设置市场化旅游业是个经济产业，必须考虑市场需求和竞争力，要把旅看出财务分析附表十六，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。

从经营活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内现金流出均大于现金流出。

因此，项目具备财务生存能力。

利润总额如附表十三显示，计算期内，旅游总收入可达到万元，利润总额万元，除建设期按规定免交所得税外，运营十年共上缴所得税万元，年平均上缴所得税万元。

计算期内可得到税后利润万元，盈余公积万元。

不确定性分析由于旅游投资项目所涉及不少方面都具有长期性和变动性，会受到储多因素变化影响，这些难以预知变化因素决定了旅游企业投资效益不确定性，投资风险般是难以避免。

为减少投资风险，提高投资安全性，最大程度地实现预期效益，有必要进行项目不确定性分析。

盈亏平衡分析从经营收入预测中，可知影响项目投资收益大小主要因素为各项旅游收入价格和旅游客源市场量，旅游客源市场量与价格相比，由于信息及统计资料不完整，旅游客源市场量预测准确性差，波动较大，而价格相对稳定，因此，盈亏平衡分析仅对旅游客源市场因素进行分析。

通过分析该项目游客人数达到设计能力即可保本。

表明本项目盈亏平衡点不高，详见经济评价附盈亏平衡分析图。

盈亏平衡图达产比率部位万元总成本扣税后销售收入固定成本图盈亏平衡分析敏感性分析对该项目进行敏感性分析可见各项旅游收费价格及客流量变化对项目效益影响最大，最为敏感，建设投资及经营成本变化相对影响较小。

但在项旅游收费价格及客流量分别降低不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为和，均高于基准财务内部收益率。

表明项目具有定抗风险能力，详见经济评价附敏感性分析表及敏感性分析图。

敏感性分析图敏感因素变动百分比基准折现率建设投资销售价格原材料价格汇率负荷图敏感性分析财务分析评价结论通过以上分析计算，项目各项财务经济指标均达到或好于行业基准指标。

总投资收益率为所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为和，均高于税前基准收益率和税后基准收益率和时税前税后财务净现值分别为万元和万元项目资本金净利润率为资本金内部收益率为，高于行业基准收益率项目税前投资回收期为年各项旅游收费价格及客流量变化对项目效益影响最大，最为敏感，建设投资及经营成本变化相对影响较小。

但在项旅游收费价格及客流量分别降低不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为和，均高于基准财务内部收益率。

表明项目具有定抗风险能力。

社会影响分析本项目生产过程中不生产三废，达到清洁生产。

本项目建设将会促进长安区经济发展，为建设和促进魅力长安做出积极贡献，具有良好文化和社会效益。

本项目实施不仅能为建设业主提供直接经济效益，还可为当地提供较多就业机会，经济效益较好。

本项目实施可带动当地第三产业整体发展及商品流通餐饮业等全面进步，有力促进地方经济文化素质提高，促进长安区国民经济和社会事业发展。

本项目实施有利于国家资源保存生态环境保护生态意识增强和国民素质提高，其社会效益显著。

社会互适性分析长安区政府高度重视和支持东大温泉度假村工程开发建设，并给予定政策来扶持