（立项阶段）东方养老院连锁经营项目投资立项评估报告（提交材料）

凡在武汉市区域内，兴办以养老残疾人精神病人孤儿和弃婴等为主要服务对象社会福利院儿童福利院优抚医院按摩医院老年公寓敬老院托老院光荣院等各类社会福利机构，均享受有关优惠政策。

其中，社会办养老机构和社区福利服务机构，凭市级民政部门核发社会福利机构设臵批准证书，享受有关优惠政策。

在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构日常经费。

在建设方面，社会福利机构建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低。

新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。

新增用电容量，按国家计委新规定标准减半征收贴费。

社会福利机构用水用电用气，将按居民生活用水用电用气价格收费等。

在税收方面，社会福利机构社会福利服务所取得收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。

十五规划及地方对养老机构各方面优惠政策，给养老机构兴办提供了良好产业政策环境。

二国际国内老年人现状分析据世界卫生组织发布份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊和日本，再次是德国和瑞典。

不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出几个老人大国都是发达国家，但目前全世界老年人有半以上老人生活在发展中国家。

根据联合国提供最新统计数字，年全世界岁以上老人为亿，占世界人口总数。

到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口，平均每年增长万。

其中，世界经济发达地区老人总数将由目前亿人增加到亿人，占该地区总人口比例将由目前增加到，经济欠发达地区将由目前亿人猛增到亿人，占总人口比例将由目前增加到，届时人口老龄化问题最严重个国家是西班牙意大利和日本。

表世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心中国是世界上老年人口最多国家。

目前，我国岁以上老人有亿。

年轻人出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对经济和社会问题。

中国人口老龄化发展态势大致经历三个阶段第阶段从年到年是人口老龄化过渡阶段第二阶段从年到年是人口老龄化迅速发展阶段第三阶段从年到年是人口老龄化高峰阶段。

据权威部门预测，到年，中在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。

消费群体特殊性和项目产品归属产权敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。

房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作成功与否决定着项目开发成功与否。

老年住宅项目面对是岁以上特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年人是不发放住房贷款，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。

不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权敏感问题，特别是多子女老年人家庭将更加敏感。

因此老年人购房资金来源及房贷政策障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转负面影响，这是本项目风险之二。

项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多本项目土地使用面积亩，总建筑面积达万平方米，开发周期年半个月时间，这将给本项目带来二方面风险第方面房地产市场是个动态市场，它受宏观经济区域经济人口因素政策因素物价因素人均收入市政建设城市化进程区域市场产品结构消费心理地域文化等诸多因素影响，具有不确定性，如何把握市场走势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来定风险。

第二方面房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理全过程，时间周期长，程序复杂，环节多，工序多，相关联部门多，既要有精兵强将，又需要挂帅领军人物，既要发挥个人聪明才智，又需要团队协作精神。

本项目分四期滚动开发，时间长达个月，必须严肃认真，丝不苟实行全过程控制管理，即加强资金管理成本管理施工管理营销管理人力资源管理否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险。

二风险规避与控制措施认真进行项目选址。

香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第是地段，第二是地段，第三还是地段。

可见地段对房地产开发重要性。

老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求个性和特色，