（立项阶段）东泽盛海景花园度假村项目投资立项评估报告（提交材料）

年月日，国务院办公厅发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见，计划到年初步将海南建成世界流海岛休闲度假旅游胜地。

对此，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策资金项目安排等方面给予特殊扶持。

这标志着海南国际旅游岛正式上升为国家战略，并且在意见中明确提出海南国际旅游岛建设发展六个战略，包括要把海南建成我国旅游业改革创新试验区世界流海岛休闲度假旅游目地全国生态文明建设示范区国际经济合作和文化交流重要平台南海资源开发和服务基地以及国家热带现代农业基地。

国际旅游岛获批消息经正式发布，立刻在海南楼市掀起了轩然大波，海南各地房价也是水涨船高，海南时之间成为全国瞩目焦点，开发商跃跃欲试，投资客纷纷踏至海南，海口房价仿佛在夜之间上涨数千元，市场更出现购房如买白菜局面，新盘推出即售罄，各个楼盘无房可售，出现了市场供不应求紧张状况，既让岛内岛外人士对海南国际旅游岛纷纷看好，也让人们增加了对海南国际旅游岛是否会变成海南国际房产岛担心。

面对这种房价暴涨情况，月日海南省政府及时出台关于土地政策两个暂停暂停商业性经营土地出让和暂停审批新项目，更是加深了人们对海南看好，纷纷投资海南，各楼盘也出现部分捂盘惜售现象，政府这举措旨在稳定房地产市场正常秩序。

在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有机遇。

与全国内地部分大城市商品房成交量出现萎缩下滑情况相反，海口市场首月表现依然强劲，成交量和成交均价继续稳步提升，海南国际旅游岛获批吸引了国内国外大批客户到访，海口房地产市场火热，需求旺盛，强烈显现供不应求之状。

月，海口商品房市场供应量为万平方米，商品房成交量为万平方米，供应成交呈现双双下跌，但供应量与成交量相比略显不足，市场依然呈现房源紧张情况。

国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见明确要求海南积极引导和发展与旅游业相适应房地产业，科学规划房地产业发展类型规模和速度，鼓励有实力有信誉企业发展富有海南特色高品质星级宾馆度假村等房地产项目。

加强产权式度假酒店开发建设销售等环节规范管理。

稳步发展满足避寒疗养等不同需求度假收入为万元。

酒店共有套套房，间标间。

套房按元天套，入住率计，标间按元天间，入住率计算，则酒店年经营收入为万元。

会所主要是各种娱乐健身设施。

按人均消费元人次，平均人天估算，则会所年经营收入估算为万元。

住宅和别墅销售计划见房屋销售计划表住宅和别墅销售收入见销售收入与经营税金及附加估算表酒店和会所经营收入见自营收入与经营税金及附加估算表。

成本估算土地费土地总面积为，土地单价为元。

土地费为万元。

前期工程费项目前期工程费主要包括施工前场地平整费用。

场地平整费估算为万元。

详见前期工程费估算表。

基础设施建设费基础设施建设费为建筑物米以外和项目红线范围内各种管线道路工程建设费用。

主要包括自来水供电道路绿化室外照明室外消防中水系统等设施建设费用。

基础设施建设费估算为万元。

详见基础设施建设费估算表。

建筑安装工程费主要为建造房屋建筑物所发生建筑工程费用。

本项目主要工程为住宅楼别墅会所酒店地下室工程建设。

住宅建安工程费按每平米元计，别墅建安工程费按每平米元计，会所建安工程费按每平米元计，装修按每平米元计，酒店建安工程费按每平米元计，装修按元计，地下室建安工程费按每平米元计。

建筑安装工程费估算为万元。

详见建筑安装工程费用估算表。

公共配套设施建设费本项目公共配套设施主要为停车场以及购置公共设备，估算为万元。

详见公共配套设施建设费估算表。

其他费用其他费用主要是项目前期工作费，共估算为万元。

详见其他费用估算表。

酒店会所费用酒店和会所经营费用按其总收入计，为万元。

酒店和会所作为固定资产，将产生固定资产折旧费。

以酒店和会所建筑安装工程费形成固定资产原值，折旧期为年，残值率取，年折旧费为万元。

利润总额经计算本项目利润总额为万元经营期平均，税后利润万元中按规定提取盈余公积金，详见利润与利润分配表。

清偿能力分析项目贷款额为万元。

以等额还本付息方式计算贷款利息。

项目从经营期第年开始还款。

偿还期内平均偿债备付率为，项目清偿能力较强。

财务评价指标依据前述估算基础数据和计算结果，经全部投资现金流量表计算得出如下投资效果指标内部收益率税前投资回收期税前年财务净现值税前万元年平均利润投资利润率总投资财务评价指标表序号名称单位数量经济数据总投资万元固定资产投资万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均