（立项阶段）东湖天堂住宅项目投资立项评估报告（提交材料）

本地段周边道路发达，交通便利，商业生活配套完善。

项目规划用地设计条件根据庆阳市国土局资源局和南昌市城乡规划局批示和规定，本项目用地规划设计条件如下规划设计条件用地性质居住商业办公兼容旅游业容积率车位住宅泊户，公建泊位建筑面积中心标高主出入口方位九龙路以西间距多层，高层，具体按庆阳市规划管理技术规定户型设计套，套，套，设施按城市居住区规划设计规范配置商业办公等公建建筑面积按规划总建筑面积容积率部分控制。

第二章市场调研分析房地产市场分析庆阳房地产现状房地产市场是区域性市场，经济社会投资环境人文等因素都会影响房地产市场发展。

庆阳市房地产开发虽然起步晚，但发展较快，商品房已成为居民改善住房条件唯渠道，西峰是全市核心区下文庆阳市专指市区，开发力度强劲开发场面红火，市场价格路走高，即是在今年调控政策下，房价也未出现停涨回稳迹象。

年，庆阳市共安排住宅与房地产开发项目项，计划投资亿元开工项，万平方米，完成投资亿元。

房地产开发竣工量与销售量大幅增长。

年以来，庆阳市房地产开发进入快速发展期，开工量节节攀升，销售量也相当可观。

在投资销售较大幅度增长同时，商品房价格依然呈现上升态势，庆阳房价依旧不断攀升，年年底，世纪大道两侧几个楼盘房价已达到每平米元以上，部分高层已经突破元大关如雄越小区顶层元世纪城个别元。

近年来，庆阳市国民经济发展快速，居民收入有了较大幅度增长，因此居民住房需求大，再加外地在庆人员对住房需求，拉动了房地产开发。

在需求增大刺激下，商品房价格从年以后路上扬，截止平均价格涨幅已超过，部分商品房价格涨幅更是接近。

商业地产是个持续发展永久性产业，与住宅开发完全不同。

商业地产不仅对房地产，对城市经济发展市民消费品位提升以及带动其他行业发展都具有非常重大作用。

庆阳市商业地产起步比较晚，大多是以商住结合形式建设。

所以其建设面，元千瓦时其他建安工程费合计其他费用其他费用估算表单位万元序号项目计算依据金额预算定额管理费建安工程费竣工档案保证金报建手续费工程合同预算或标底审查费其他合计不可预见费用以基础设施建设费建筑安装工程费与公共配套建设费之和计取。

总计万元。

管理费用按基础设施建设费建安费用和公共配套设施费用之和计算，总计为万元。

销售费用本项目销售费用按销售收入估算其中包括广告宣传及市场推广费。

销售总费用总计为万元。

财务费用本项目开发商已次性付清地价款，现有项目开发自有资金万元，现向银行贷款万元，计划于两年后次还款，贷款利率为，财务费用为万元万元万元规费主要指政府行政收费包括城镇基础设施费建筑工程质量监督服务费以及教育附加等规定收费，以约元每平方米计算。

总计约为万元。

装修费用表单位万元项目单位面积费用面积平方米费用高层住宅元每平米万元商业元每平米万元总费用万元项目资金来源本项目开发商已次性付清地价款，现有项目开发自有资金万元，年初向银行贷款万元。

不足部分由预收房款解决。

资金来源与运用表见附表现金流量表见附表第五章项目经济效益和财务评价项目经济效益估算项目名称金额万元销售收入投资成本总利润自有资金资本金利润率成本利润面临市场容量有限和销售周期长风险。

依产品用途来分，本项目包含高质素住宅商业办公用地，酒店式公寓等产品形式。

初步规划设计思路产品定位面向社会中上层人士住宅小区。

设计概念住宅为总建筑面积平方米，非住宅为总建筑面积平方米，。

建筑密度建筑基层占地面积为平方米。

产品设计非住宅部分总建筑面积为平方米。

小区绿化率为。

商业部分建成商场酒店和写字楼，具有休闲娱乐餐饮与办公多种功能。

商场总建筑面积平方米。

楼层地下层，地上层。

配套功能餐饮，娱乐，店铺。

酒店总建筑面积平方米。

楼层层户型面积。

户数约户。

配套功能会议室，宴会厅，酒吧，美容美发，洗浴按摩等。

写字楼总建筑面积平方米。

楼层层小区基础配套设施幼儿园公共厕所游泳池等。

面积平方米。

道路平方米其他平方米住宅部分总建筑面积