（立项阶段）东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目投资立项评估报告（提交材料）

四方集团土地储备情况西湖商住用地平方米石龙黄洲工业用地平方米石龙黄洲新二中对面平方米茶山横岗管理区平方米寮步镇工业用地平方米其中有平方米厂房层办公室及员工宿舍平方米。

项目法律手续根据委托方提供资料，目前项目正在办理石龙新城区土地有偿使用合同书，土地转让方为东莞市石龙镇房地产公司，受让方为东莞市四方集团有限公司，土地使用补偿费为人民币元。

其他工程报建手续正在办理中。

本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及东莞市房地产项目开发程序及规定。

三项目投资环境宏观经济分析全国整体经济环境年国民经济良好发展势头全年国内生产总值，亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值，亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。

，第产业第二产业第三产业产值亿元产值亿元第产业第二产业第三产业增长率增长率全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。

在年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需政策，都为房地产业发展注入了新活力，在诸多利好因素驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。

预计年房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。

房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业间差异将很大产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出中国行业景气分析报告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关政策效应经过前几年相对充分释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。

因区域发展不平衡，房价发展趋势呈现较大差异性，高速发展中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像元。

管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按东莞市同类房地产项目水平和本项目具体情况，管理费按第项之和计取，经估算为人民币元。

销售费用包括广告及代理费等，参考目前东莞市石龙镇般房地产开发项目标准，取销售费用为销售额，经估算为人民币元。

财务费用主要指银行贷款利息。

假设本项目向贷款万元，期限为年，贷款年利率按计，利息经估算为人民币元具体分析详见资金筹措计划以及附表贷款偿还期测算表。

其他费用主要指政府行政收费包括村镇基础设施费建安造价建筑工程质量监督费建筑施工安全监督费建筑工程质量监督服务费等在建设管理部门发生费用，经估算为人民币元。

项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资为人民币元。

资金筹措计划项目投资资金来源包括自有资金银行融资预收销售回款。

根据年月日中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资。

本项目总投资预计为人民币亿元，因此，按企业自有资金为，万元计，结合项目投资计划和资源来源与运用分析详见附表资金来源与运用表，本项目可申请，万元信贷额度，期限为年，第笔贷款为，万元，贷款期为年年月年月第二笔贷款为，万元，贷款期为年年月年月。

自有资金，万元。

银行融资，万元。

本项目在预计销售期内年销售回款年第季度亿元年亿元年万元。

项目投资计划根据项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表投资计划表。

八项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入住宅部分联排别墅叠拼别墅以及多层住宅建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。

根据市场分析和销售反馈，预计本项目联排别墅叠拼别墅在销售期年内销售率可达到多层住宅销售率可达到。

商业部分商业以街铺形式开发，建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。

根据市场分析和销售反馈，预计本项目商业街铺在销售期年内销售率可达到。

销售收入根据上述分析，本项目可售建筑面积市场价值为元，按住宅销售率为，商业销售率为计，项目在销售期内可实现销售收入为元。

其余未售部分及不可售会所及管理用房等均作为企业留存资产考虑。

销售回款计划根据拟定销售期和销售率测算销售回款额。

详见附表项目销售回款表。

销售利润通过对项目在计算期内测算分析，项目税后利润为元，成本利润率为。

详见附表