（立项阶段）东营市福乐寿老年社区项目投资立项评估报告（提交材料）

同时，该项目建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展总体要求。

具有显著社会效益和定经济效益。

对于构建和谐家庭，促进社会和谐共融有着积极作用对于坚持以人为本深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远意义。

该项目建设是必要和可行，建议同意立项。

第二章项目提出背景和必要性第节东营市概况东营市是万里黄河入海地方，是共和国最年轻城市，它东北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市潍坊市接壤。

土地总面积平方公里，辖东营河口个区，广饶利津垦利个县，年实现国内生产总值亿元，年末总人口达到万人。

中国第二大油田胜利油田，全国重点大学中国石油大学，都座落在东营市境内。

优越区位丰富资源和巨大开发潜力，使东营倍受国内外关注。

年国务院批准东营市为沿海经济开放区，把东营港列为国家类开放口岸，把黄河三角洲列为农业综合开发区和国家级生态经济示范区，并批准在这里建设百万亩生态防护林和林木良种快繁基地。

年山东省把黄河三角洲开发列为两大跨世纪工程之，确定把东营建设成为重要能源化工农牧渔业基地和现代化石油港口城市。

年联合国开发计划署将黄河三角洲地区资源开发与环境保护列为中国二十世纪议程优先项目计划。

年，以东营市为中心黄河三角洲高效生态经济区建设被列入国家十五规划纲要，同年，联合国工业发展组织批准在东营建设黄河三角洲绿色产业示范区。

继珠江三角洲长江三角洲开发建设之后，黄河三角洲这块最具发展潜力宝地，正在成为新世纪重点开发建设热点。

十五以来东营市经济保持了强劲发展势头，全市国内生产总值平均每年以速度递增，年，全市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

在城市综合经济实力快速发展同时，为了改变城市面貌，从根本上确立东营作为现代化经济中心地位，市委市政府提出了大开放大招商大发展要求，五年引进外来固定资产投资亿元，实际利用外资亿美元，是九五倍。

对外经贸快速增长，去年完成进出口总值亿美元，其中出口亿美元，分别是九五末倍倍，在全省排名五年分别前进了个和个位次。

大开放大招商有力地促进了东营社会经济发展，改善了发展环境，提升了东营市知名度，并连续四年成功举办了东营经贸洽谈会，工业园区建成区面积已达到平方公里。

近几年来，东营市城市基础设施建设规模空前，投入力度不断加大，随着城市道路改造绿地广场建设市容综合整治和管道煤气液化气城市集中供热市区污染企业搬迁等各项工程开展，市区清新优良生活环境正在形成。

当前东营市按照黄蓝融合陆海统筹体发展思路，积极打造带两港三城六区战略布局。

是培育黄河三角洲蓝色经济带。

围绕海洋油气海洋装备制造海洋生物工程海洋服务业等优势产业，推进个重大项目建设，培育壮大海洋产业集群。

二是建好东营港广利港。

东营港打造成为凹陷东部陈家庄凸起东营凹陷东半部广饶凸起部分等。

地貌地势沿黄河走向自西南向东北倾斜。

西南部最高高程为米大沽高程，下同程费用管桩地基处理费建安工程费配套用房小计四财务费用五管理费用六不可预见费七投资总计第二节资金筹措项目总投资万元，项目所需资金全部由东营市中凯置业有限公司自筹。

第十三章财务分析收入估算通过市场预测，本项目将根据以下售价估算销售收入销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计建设期生产经营期销售收入可销售面积平方米独栋式公寓平方米平均售价元平方米连排式公寓平方米平均售价元平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税销售净收入二税金及附加估算结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定。

营业税金及附加按照中华人民共和国营业税暂行条例，营业税金按销售收入计算，城市维护建设税按营业税金计算，教育费附加按营业税金计算。

土地增值税按土地实际增值额来计算。

所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税按利润总额计算。

三利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格详见附表计算分析，整个项目开发期累计税后利润万元。

项目开发毛利率达到。

利润预测单位万元销售收入建设成本销售费用按收入计算房产交易税按收入计算税金其中营业税按收入计算城建及教育费附加按营业税计算土地增值税按收入计算利润总额所得税税后利润借款偿还期当实现销售收入时，就可还清借款，即借款偿还期含建设期年。

盈亏平衡分析成本费用房产交易税费销售收入销售税金。

该项目收入实现率达或实现万元时，开发商可保本。

财务指标分析本项目从全部投资角度来编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标所得税后财务内部收益率全部投资财务净现值全部投资，万元经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率大于中国人民银行颁布贷款利率至三年，且项目全部投资财务净现值为万元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行。

据以上财务数据分析，本项目建成后有良好经济效益，其收益为销售收入万元，利润总额万元，项目全部投资税后内部收益率，大于基准收益率，且项目税后全部投资财务净现值为万元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行。

第十四章社会评价社会影响分析老年社区是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显减轻政府家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这弱势群体实现老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医，该项目属于劳动力密集型，对老年人服务与生活管理效益大量人力资源，项目运营可以解决名下岗职工和就业困难群体就业和再就业问题。

随着经济增长，人民生活水平提高，人们对住宅多样化可选择性以及功能质量和环境质量要求越来越高。

本项目建成后，可为社会提供批舒适安全卫生和环境优美商品住房，满足人们对提高居住条件要求，大幅度地改善城市居民居住环境和生活质量。

房地产业具有扩大投资和刺激消费双重作用。

本项目建设可拉动投资增长，