（立项阶段）东西岩风景区工程项目投资立项评估报告（提交材料）

克服世界上最大产业旅游业快速发展可能给自然生态环境造成负面影响，达到人类与自然和谐发展。

二项目概况项目拟建地点丽水市东西岩风景区位于丽水市西北公里莲都区老竹畲族镇丽新畲族乡之交界处。

二项目建设地基本情况东西岩风景区为南明山东西岩省级风景名胜区个相对独立景区，位于丽水市西北公里莲都区老竹畲族镇丽新畲族乡之交界处，地理坐标东经ˊ，北纬ˊ。

东西岩原属宣平县，历来是风景名山，明朝进士何镗曾评论曰青田石门最胜，缙云仙都最奇，而穹窿崛起怪伟环崎，莫过于宣邑东西岩。

早在唐朝就有东西岩十景，它们是玉甑岩水帘洞桃花洞将军岩试剑石穿身洞卓笔峰牛鼻洞清风峡幞头岩。

有关东西岩景色描述在宣平县志十二卷中有章东西岩赋，其中写有朝步西趋分，又恐数见不鲜，彼三竺两峰吾生长之所稔兮，即千岩万壑赤吾杖覆之所酣，天台雁荡昔日已入吾奚囊背之兮，无鹊仙都今又列吾几穿前，可见东西岩风景之胜无以比拟。

自古好地僧占多，东西岩东明洞西明洞和东岩顶石钟楼处，古代均建有寺院庵堂，这也表明东西岩景区之美了。

据史载，东西岩是个躲避战祸世外桃源，也是民众反抗官兵起义场所。

东西岩风景区以石奇水秀山静林幽和畲乡风情为特色，是风景畲族风情文化游赏兼野营度假综合旅游区，也是丽水全市人民休闲旅游后花园。

丽水市区领导对东西岩景区开发十分重视，为加快东西岩开发建设步伐，年月批准成立了丽水市莲都区东西岩风景区开发建设管理委员会，实行景镇合体制，将原市园林处管理开发东西岩体制，划归东西岩景区开发建设管理委员会。

管委会成立后，组织有关人员，根据浙江丽水市东西岩风景区详细规划修改方案，并结合景点现状和有关风情习惯，对东西岩景区开发建设作了进步分析和探讨，并委托丽水市方园工程咨询有限公司编制本可行性研究报告。

三项目性质规划新建项目四建设规模与目标景区规划范围东起虎迹溪，西至流坑山村，南起黄弄村，北到老鼠山北山脚，并将老竹镇黄兰道弄源两个畲族自然村并纳入规划范围。

本报告涉及是东西岩核心景区，东西岩核心景区总面积，合亩建筑面积平方米项目建成后，旅客量可达日接待游客量人，最佳日接待量为人，年接待量万人次，最佳年接待量为万人次。

项目实施年限年年期，年二期，年。

主要建设条件东西岩风景区以石奇水秀山静林幽，历来是风景名山。

畲乡风情有深厚人文特色。

符合国内外旅游业发展总趋势。

丽水市区两级政府对我市区旅游产发展直非常关注和重视，市委市政府指出了生态立市工业强市绿色兴市发展战略，以建设浙江绿谷为目标，建设并通过国家级生态示范点市区验收。

年月批准成立了丽水市莲都区东西岩风景区开发建设管理委员会，实行景镇合体制，将原市园林处管理开发东西岩体制，划归东西岩景区开。

这样通过带状绿化把各景点统在景区绿化基调上，又可以使游人在不同路段感受到各个景点不同特色。

此外，各游览道路应充分利用道旁原有林木，并算项目在经营期间年总成本费用为万元，年经营成本为万元，年销售税金及附加为万元以上为年经营期间平均成本。

年总成本构成情况如下直接原材料燃料动力辅助材料等为万元直接工资支出万元其他工资性支出万元折旧费万元修理费万元管理费用万元财务费用万元销售费用万元总成本费用万元经营成本万元固定成本万元可变成本万元详见评估表等。

四财务评价指标职工人数人流动资金万元平均年销售收入万元固定资产投资万元平均年总成本费用万元平均年税金及附加万元平均年利润总额万元平均年税后利润万元财务内部收益率税后财务收益净现值万元税后投资利润率贷款偿还期年生产能力利用率单位功能投资万元人单位功能运行成本万元人详见评估及评估辅助表第十二章社会效益评价项目对社会影响分析项目建设有利于将东西岩景区旅游资源转化为旅游产业，拉动当地国内生产总值增长。

有利于促使其他相关产业发展，如交通运输业酒店业旅游纪念品业等等。

有利于景镇合实施。

有利于少数民族地方经济快速发展。

有利于环境保护工作开展。

有利于就业。

直接就业为人，间接就业约达人。

有利于为全市人民提高生活质量，增加新旅游景点。

有利于满足广大人民群众日益增长精神生活需求。

二项目对所在地互适性分析实行景镇结合模式可减少项目与乡镇及村民之间利益冲突，有利于化解矛盾，防止矛盾激化。

项目建设得益再多是当地村民，利国与利民相结合项目各级政府定支持。

目前各项准备工作开展顺利。

项目开发基本点就是将景区自然资源开发与少数民族文化保护有机地相结合，促进地方经济快速增长。

三社会评价结论可行性研究认为本项目实施，对东西岩旅游资源保护和开发，具有明显促进作用。

可使风景区在不断创造经济效益同时，创造环境效益，保持景区旅游行业可持续发展。

为丽水市区经济长远发展作出贡献。

第十三章项目风险分析项目风险因素识别本工程项目主要风险因素主要有以下几个方面投资超计划，如固定资产投资增加，税后财务收益率下降到。

价格也是个比较敏感因素，当销售价格下降时，税后财务收益率下降到。

生产能力利用率下降时，税后财务收益率下降到。

以上三种情况均使税后财务收益率低于折现率，这是业主要注意。

二项目风险防范对于第种情况，研究认为业主要尽量设法控制投资，使投资额在合理范围内或者低于本报告估算数额。

对于第二种情况，项目经营期主要收入是景区门票收入，建议进步权衡门票价格高低对客流影响程度。

对于第三种情况，做好市场营销策划工作与广告投入，千方百计使项目在合理时间内达到预期客流量。

控制费用降低运行成本也是重要手段，因此在建设期就要控制人员调入。

三敏感性分析表与敏感性分析图请详见辅助评估表。

第十四章结论与建议可行性研究认为本项目建设符合国家旅游产业政策，特别是在浙江省提出建旅游大省战略方针。

经财务评价，当项目折现率为时，财务内部收益率为，大于折现率说明项目是可行