时间长达个月，必须严肃认真，丝不苟实行全过程控制管理，即加强资金管理成本管理施工管理营销管理人力资源管理否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险。二风险规避与控制措施认真进行项目选址。香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第是地段，第二是地段，第三还是地段。可见地段对房地产开发重要性。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求个性和特色，汉出台项优惠政策，加快社会福利社会化。凡在武汉市区域内，兴办以养老残疾人精神病人孤儿和弃婴等为主要服务对象社会福利院儿童福利院优抚医院按摩医院老年公寓敬老院托老院光荣院等各类社会福利机构，均享受有关优惠政策。其中，社会办养老机构和社区福利服务机构，凭市级民政部门核发社会福利机构设臵批准证书，享受有关优惠政策。在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构日常经费。在建设方面，社会福利机构建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低。新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。新增用电容量，按国家计委新规定标准减半征收贴费。社会福利机构用水用电用气，将按居民生活用水用电用气价格收费等。在税收方面，社会福利机构社会福利服务所取得收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。十五规划及地方对养老机构各方面优惠政策，给养老机构兴办提供了良好产业政策环境。二国际国内老年人现状分析据世界卫生组织发布份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊和日本，再次是德国和瑞典。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出几个老人大国都是发达国家，但目前全世界老年人有半以上老人生活在发展中国家。根据联合国提供最新统计数字，年全世界岁以上老人为亿，占世界人口总数。到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口，平均每年增长万。其中，世界经济发达地区老人总数将由目前亿人增加到亿人，占该地区总人口比例将由目前增加到，经济欠发达地区将由目前亿人猛增到亿人，占总人口比例将由目前增加到，届时人口老龄化问题最严重个国家是西班牙意大利和日本。表世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心中国是世界上老年人口最多国家。目前，我国岁以上老人有亿。年轻人出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对经济和社会问题。中国人口老龄化发展态势大致经历三个阶段第阶段从年到年是人口老龄化过渡阶段第二阶段从年到年是人口老龄化迅速发展阶段第三阶段从年到年是人口老龄化高峰阶段。据权威部门预测，到年，中在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。消费群体特殊性和项目产品归属产权敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对是岁以上特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年人是不发放住房贷款，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权敏感问题，特别是多子女老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金来源及房贷政策障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转负面影响，这是本项目建设进度报账。合理安排，精打细算，以确保项目建设顺利实施。四自筹资金使用和管理项目建设资金实行专户管理，自筹资金交入专户，做到专账专款专用。年投入自筹资金万元，用于项目土建和设备购置及项目前期费用。项目所需流动资金，由合作社依据生产需要引进合作单位资金或信用社贷款解决，不列入项目建设内容。六效益分析六效益分析经济效益项目投入产出情况产出量本项目建设期为个月，第年达到设计产量，收购并批发蜜瓜吨。收入合作社每年销售蜜瓜吨，正常年份按元吨计算，每年可得到收入万元。总成本及经营成本估算，合计万元，其中经营成本万元。项目正常年收购并批发蜜瓜吨，每吨平均元吨，收购成本为万元包装物费用般由客户自行承担，不计算收入和成本。工资及福于推动蜜瓜销售，促进蜜瓜产业，进而推动合作社快速发展。近几年，瓜州县坚持面向市场，以合作互利促营销，以订单销售拓市场，对外以产地集散点批发销售为主，对内以县城消费零售为辅，形成了外地客商合作社经纪人农户营销模式，搅活了蜜瓜销售市场。同时注重蜜瓜专业合作社经纪能人在产业经营销售中主干作用，扶持发展蜜瓜专业合作社个，吸收会员余人，营销大户户，蜜瓜产品通过合作社实现了外销。充分发挥蜜瓜研究院主体作用，邀请甘农大省农科院市农科所等知名瓜类专家作为特聘顾问，依托合作社定期开展蜜瓜高产高效栽培技术西甜瓜病虫害防治技术等先进适用技术专题培训讲座。制定了无公害农产品投入品准入制度西甜瓜高产优质栽培技术规程西甜瓜田间管理技术措施和西甜瓜病虫害防治技术规程，在专业合作社种植大户中率先推行蜜瓜单蔓整枝配方施肥病虫害综合防治为核心标准化无公害高效种植技术，积极推广高垄栽植设施小拱棚栽培双膜双拱膜下滴灌等高产设施栽培技术，主推金蜜宝红蜜宝银蒂无籽西瓜等优质品种，科技支撑蜜瓜产业发展二项目立项背景能力逐步增强。实施该项目是调整农业产业结构，促进农民增收需要。瓜州县位于甘肃省河西走廊，是典型农业大县，以前主要发展小麦蜜瓜棉花牛羊产业，工业基础薄弱，农民增收困难。全县总人口万人，农业人口高达万人，占总人口，农业劳动力万个，主要从事农业生产，经济收入主要依赖粮食棉花销售，产业结构极不合理。近几年，瓜州县从县域优势农业资源考虑，以带动农民持续快速增收为目标，把蜜瓜作为支撑农村经济发展重点，坚持培育大产业发展大规模建设大龙头开拓大市场思路，加快农业产业结构布局调整，通过政府引导政策扶持科技支撑示范带动服务拉动等有效措施，农业产业逐步向特色化高效化标准化品牌化方向发展。采取领导包抓政策扶持技术指导典型示范建立协会培育品牌活跃流通发展订单等措施，全力推进蜜瓜产业发展。年，全县以市县级农业科技示范园区为载体，打造西湖乡南岔镇瓜州乡个万亩蜜瓜乡镇，建成千亩蜜瓜标准化种植示范基地个，百亩示范点个，辐射带动全县发展蜜瓜案自主创新，确保产品高质量，高品质。技术培训工作在项目竣工前先期启动，技术工人培训分批进行，上岗培训期个月，健康稳定奠定基础。项目建设重点是抓好农民技术培训，由合作社技术人员专人负责按生产要求进行技术培训，必要时骋请专家讲课。五投资估算与资金来源五投资估算与资金来源总投资估算项目建设总投资万元，具体见项目投资估算表。项目投资估算表序号项目金额万元所占比例设备购置设施建设科技培训前期工作合计二资金来源项目总投资万元，该项目建设自筹资金来源有保障。其中申请中央财政资金。申请国家农业综合开发产业化经营财政补助资金万元自筹资金及来源。合作社自筹万元。其来源由合作社营业收入及社员筹措。经合作社成员大会决议，由理事长刘光福筹资万元，合作社成员出资万元合作社公积金投入万元。三财政补助资金使用和管理财政补助资金主要支持环节五投资估算与资金来源按照产业化经营项目初步设计组织项目实施，并制订项目财政资金用款计划。根据项目实施计划年安排使用财政资金万元。具体补助环节见表。项目资金及财政补助环节资金使用表项目资金万元财政补助环节资金设备购置电子地磅电子秤糖分速测仪农产品残留速测仪电脑打印机车辆二设施建设办公用房库房收购棚围墙地坪硬化三科技培训四前期工作合计财政补助资金管理项目建设资金实行专户储存，专帐核算专人管理。严格报账管理，合作社按财政资金使用范围提供相关合同或协议支出发票等有效原始凭证和复印件，向财政局农业开发办提出报账申请。五投资估算与资金来源农发办对项目建设进度和资金到位情况进行检查，按项