（立项阶段）中原国际养老城项目投资立项评估报告（提交材料）

居家养老和社会机构养老两种基本形式按比计算，即未来有老人选择社会机构养老，整个河南省需要进养老机构养老有近万人市需要进养老机构养老有多万人。

养老机构现有状况，无论规模经营管理对老人护理水平，特别是老有所为老有所乐方面都做得远远不够。

特别是建设全省乃至中部地区高端养老机构是必要。

第三章项目环境相关规划分析项目环境分析项目位置适中该项目位于郑汴新区路，地理位置在路与中牟万三公路交汇处。

依托郑东新区郑汴新区郑州港区发展，紧邻郑州绿博园和深圳华强欢乐谷，具有环境优美，位置适中，产业优势明显等特点，与郑州开封老城区遥相呼应，相得益彰。

发展优势明显该项目位于郑汴新区，郑汴新区定位是中原城市群新型工业化新型城镇化农业现代化三化协调科学发展先导示范区，国家综合交通枢纽物流中心，区域服务中心，河南省经济社会发展核心增长极。

郑汴新区发展目标为把郑汴新区建设成为五区中心，即现代产业集聚区现代复合型新区城乡统筹改革发展试验区对外开放示范区环境优美宜居区和区域服务中心，形成北部旅游中部城市南部农业城乡经济发展格局，以个城市功能区组团为主体。

郑汴新区到年，城市功能区居住人口规模为万人左右，基本形成骨干联络系统生态系统综合交通枢纽。

到年，郑汴新区总人口达到万人其中，城市功能区人口万人，镇区人口万人，农村人口万人，城镇化水平达到。

到年，城市功能区人口规模大幅提升，城市功能区建设用地规模控制在平方公里以内，刘集组团成为区域级产业服务中心，官渡组团成为组团级服务中心，白沙等个镇并入就近组团发展，形成现代化复合型城区。

因此，养老事业有巨大发展潜力。

市政设施齐全水规划区供水水源为黄河水黄河滩地地下水南水北调水，地下水为补充水源。

镇区优先选择城市功能区配水管网统供水，距离城市功能区较远镇区，另外新建座小型水厂。

电规划热电厂座，建成后将成为郑州开封千伏电网主供电源。

热规划集中热源项目座，形成以热电联产为主多样化供热系统，积极推广城市原生污水水源热泵供热太阳能供热等新能源供热技术。

气燃气以国家西气东输工程为主供气源，到年城市功能区气化率要达到，管道气化率达到。

通信新建座通信汇接局，集中设置通信有线电视宽带网等各种设施，实现地面数字有线网络全覆盖。

镇区结合村村通工程，实现有线电视全覆盖。

公共交通快速公交延伸至开封路网在新区内打造七横九纵快速路骨干网络，形成开放式道路网络布局，路网将完善自行车交通和步行交通系统。

轨道依托郑州至开封城际轨道交通，在中心城区轨道交符营大冉庄两个行政村，总土地面积余亩，其中居住区亩，耕地亩。

我们计划在现有合作基础上，双方际养老城以资金和技术入股，再通过招商引资，引进有投资实力股东，共同进行上述项目开发。

中原国际养老城按照市场经济发展规律，公司化运作与管理。

确保农民利益收益有提高在养老城，失地村民会得到三重收益是工资收入。

通过技术培训和个人努力，其中不少人会成为高级护工，能获得可观工资收入二是房屋租金收入。

公司开发养老住房，本村村民可优先购买套或两套，作为物业向需要租房老人出租，村民获得稳定租金收入三是公司分红收入。

祥符营专业合作社是养老城开发公司股东，而村民又是祥符营专业合作社股东，从而间接成为养老城开发公司股东。

随着养老城开发公司效益增加，村民还可以从开发公司间接获得效益分红。

第六章中原国际养老城养老公寓运营模式养老模式核心是打造具有养生养老功能物业设施针对养生养老核心功能，建立高标准养生养老服务体系服务标准辅以生态养生景观规划设计，共同营造出个具有高品质养生养老医疗健康娱乐休闲生活购物高服务标准国际型高端生态养老文化社区构筑养生养老核心理念以环境养生营养养生运动养生科学知识养生文化艺术养生医疗保健养生五大养生主题为养生核心理念以养生核心理念为基础打造养生服务体系，规划具体服务项目，拟定详尽服务标准将物业功能与养生具体项目高度匹配融合，使得物业富含养生文化内涵进行全方位功能打造销售模式释放产权风险租售使用年限，可继承，可转让。

反按揭是指在征得老人同意后，开发商将老人原有住房出租，老人以租金收入入住。

降低使用权限出售利润，快速销售回笼资金，运营获取长期资产以及稳定收益，缓冲医院前期投入大积累时间长盈利差劣势。

养老公寓租售，快速回笼资金，实现快速融资，增大资金链，全力打造高端养生地产。

通过销售养生养老项目服务销售物业产权使用权入住权。

主要以会员制方式销售养生会籍，销售养生养老项目服务。

通过销售养生别墅养生公寓产权发展会员获取会籍。

通过销售养生别墅养生公寓养生酒店入住权使用权发展会员获取会籍。

盈利模式销售养生别墅养生公寓产权收益销售养老公寓使用权入住权收益医院经营收益康复中心经营收益养生器械保健品经营销售收益社区配套物业经营管理或经营权转让收益生态植物园物业经营权转让收益第七章经济社会价值分析普通地产与养老养生地产盈利能力对比普通地产项目养生地产项目对比结果物业形态赢利方式或方法赢利方式或方法使用权入住权产权变现收益酒店形态物业持有，经营收益持有，经营收益持有，转让经营收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变现收益使用权入住权产权变现收益住宅物业产权变现收益物业产权变现收益使用权入住权产权变现收益使用权入住权产权变现收益其他商业物业持有，经营收益持有，经营收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变