（立项阶段）中原--佳兆业地块项目投资立项评估报告（提交材料）

具体而言就是将东莞划分为西北经济片区西南经济片区中北经济片区东南经济片区四大经济片区。

过去东莞发展过程中，形成了多重心无中心格局，现行规划使得未来中心城区作为大东莞市绝对核心，势必逐步形成镇区对城区向心力，随着行政金融商务聚集，客流人流也将向城区积聚，对城区发展而言，开拓了更大市场空间。

城市建设年围绕五年见新城目标，以江，两环，三块，四片为重点城市面貌得到明显改观。

高标准规划建设批已规划建设项目项，预计工程总投资达亿元城建工程项目，力争到年，打造制造业中心商贸中心科技中心信息中心服务中心功能定位和国际制造业名城生态绿城文化新城城市形象，建设个适宜居住创业城市。

通过打造四纵十横高等级公路主骨架，初步把全市建成个小时生活圈，并籍此进步延伸和拓宽东莞辐射范围，密切与广州深圳两个中心城市之间联系。

市政府在基础设施大力投入，为房地产市场发展提供良好发展基础。

远景人口规划中心城区近期人口规划至年原定为万人，现调整为万人，中心城区实际人口迅速膨胀，整体规划产生效应正趋于明显。

建设用地规模由平方公里调整为平方公里。

数据来源中心城区近期建设规划东莞年鉴结论东莞市充分利用重要地理位置，努力发展以制造业为主开放性经济，如今已经成为珠三角乃至中国发展速度最快城市之，其居民消费购买力达到了非常高水平，并且仍保持较好增长势头，对房地产发展创造了良好经济基础。

东莞市现在完成规划建设以及未来规划发展，基础设施各种配套和大环境都得到了迅速改善与发展，这表明将吸引着越来越多本土莞人以及非莞籍人口选择在莞置业。

二东莞市房地产总体市场分析房地产投资状况东莞市近年来商品房开发投资总额亿元开发投资总额近年来东莞市房地产市场趋旺，年房地产开发投资亿元，同比增长，年房地产开发投资亿元，同比增长，房地产投资呈现持续火热情况。

年以来东莞房地产开发急剧增长，说明东莞市已进入个房地产开发迅猛发展阶段。

商品房施工面积东莞市近年房地产施工面积万平方米施工面积从以上数据分析来看，年东莞市房地产行业施工面积为万平方米，同比增长，表明东莞房地产市场投资进步加大，投资放量增长，未来两年房地产市场供应量将急剧增长。

商品房竣工面积东莞市近年房地产竣工面积万平方米竣工面积年东莞市房地产当年竣工面积为万平方米，同比下降，与年施工面积对比分析，施工面积与竣工面积比值达到倍，该指标高达，远远高于东莞历年该指标平均值。

如果房地产市场无法进步扩容，明后两年东莞房地产市场将面临着巨大消化压力。

批准预售面积年是东莞市房地产市场历年来市场供品餐饮娱乐综合性商业旺地，吉之岛百货花园粥城等都位于此区域。

东纵商圈是目前东莞规模最大大型商业最集中中心商圈，这和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化，都是影响住宅物业价值实现重要前提要素。

考虑到项目实际情况，有些比较因素因为项目施工进度影响，特征无法表现，我们从中筛选些因素作为本项目比较因素。

项目周边在售同类楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注丽阳时代地段户型配套较好建筑密度大，舒适性较差元小高层主力户型房二房套带装修元芳桂园地段般，内部环境有待改善，配套齐全建筑密度大，建筑风格和用材欠佳元小高层主力户型二三房约套蔚蓝星湖地段较偏，绿化环境较好，配套齐周边环境及形象不佳地段不受关注元小高层主力户型二三房约套本地块地段较好，配套优势明显，具备客户地缘优势在售同类住宅楼盘少用地和规模小，环境配套难上档次临城市主干道，受噪音影响大居住氛围欠缺创新小户型产品价格初步定价建议充分考虑以上价格实现影响因素，经过对周边在售同类楼盘调查分析，结合项目实情对比分析，按般情况预测项目价格定位具户型创新小高层小户型住宅，总价控制在万元之间，按照保守估算，平均单价控制在元左右带约元装修销售单价约为元按照乐观售价进行估算，为保守售价倍，为元。

商业价格定位影响商业物业价值实现因素以及其比较分析根据商业物业普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次商业物业实际情况，对影响商业物业价值实现若干要素进行归纳总结。

地段成熟及投资潜力项目所处商业区位以及周边商业环境片区商业未来升值潜力，这是投资经营商铺重要选择因素交通可达性与交通主干道间距，可选择交通工具多元性，客流出入快捷度，昭示性展示价值程度项目规模项目建筑面积占地面积，所具备市场影响力和商品品种齐全和集中度周边商业配套包括银行及其它业态互补商业设施间隔开间和进深能否满足投资经营需要层高能否满足投资经营需要，最大化实现商铺使用价值实用率体现项目商铺价值可比性和使用价值经营管理专业商业管理公司介入可以提升商业物业形象，促进物业增值是否具备积极引导消费人流措施和推广投资回报率片区商业租金和售价关系是否体现高投资回报，如何协调租金和售价关系以及租售关系人流导向系统是否具备积极人流导向措施，能够协调各铺位之间商业价值其它商业硬件承载力排烟通风隔音管线系统防潮防水广告位人流通道卸货区存储仓库等。

以上是判断商业物业价值个项目基本要素，但不容忽视是，整体商业市场供求状况竞争楼盘建设和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化城市发展趋势，都是影响价值实现重要前提要素。

项目周边在售同类商业楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注威尼斯广场区天虹百货顺电入驻带动周边商业氛围较好街铺形态构成较高不临主交通干道