（立项阶段）中原地产鼎峰地产惠州江北25号地块项目投资立项评估报告（提交材料）

惠州，已形成由深水港航空港高速公路铁路内河航运构成立体交通网络，并在未来几年打造京九广梅汕铁路南端最便捷出海通道，把惠州建设成连接香港珠三角东部与粤东江西福建等省市交通枢纽。

惠州经济强势增长年，惠州增长越过大关，经济发展进入快车轨道，工业产值商贸财政收入以及居民存款等核心指标增长居全省前列，呈现良好发展局面。

同时，城市化进程加快，新农村建设取得扎实成效，洼地效应和后发优势凸显，国内外知名企业纷沓而至，抢滩布局。

尤其可观是，全市人均突破美元大关，取得历史性跨越。

初步统计，年惠州国民经济主要指标完成情况在全省排位分别为地区生产总值亿元，居全省第位，增长，居全省第位规模以上工业增加值亿元，居全省第位，增长，居全省第位社会消费品零售总额亿元，居全省第位，增长，居全省第位地方财政般预算收入亿元，居全省第位，增长，居全省第位城乡居民本外币储蓄存款年末余额亿元，居全省第位，比年初增长，居全省第位全社会固定资产投资亿元，居全省位，下降，居全省末位外贸出口亿美元，居全省第位，增长，居全省第位实际利用外商直接投资亿美元，居全省第位，增长，居全省第位城市居民人均可支配收入元，增长，低于全省平均水平元，增长农村居民人均纯收入元，增长，达到全省平均水平元，增长。

宏观经济强势增长年，全市地区生产总值亿元，增长高达，并创下年以来增长新高。

人均元，按现行汇率折算达美元，突破美元大关。

其中，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。

三次产业对增长贡献率分别为，其中工业贡献率为，比上年提高个百分点。

三次产业结构调整为。

全年宏观经济运行总体态势为农业基本稳定，第三产业平稳增长，工业贡献显著增强。

惠州人口现状从居民收入与财政收入增长来看，年，城市居民人均可支配收入增幅分别为，增幅分别为和，几乎是同期城镇居民收入增长速度两倍式合理，既能充分利用财务杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。

三销售及经营收入测定销售收入估算销售价格制定依据项目土地购臵成本建造成本以及项目本身所打造产品质素和规划设计理念消费群体对江北片区发展潜力及发展价值认可度惠州市区及江北片区部分楼盘参照对比惠州市房地产市场价格走势类比量化定价法。

项目销售收入估算根据前面论证价格定位，获知本项目整体实现销售价格取整为元，项目总建筑面积为，则项目总体销售额万元项目销售回款估算按照本项目开发方案和营销计划策划，以及根据项目建设和销售进度初步安排，整个项目销售周期从年至年。

各期销售回款计划为年度销售回款万元比例备注年项目还未入市销售年可作为建设资金来源年年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年销售税金及附加估算按照规定，本项目销售须交纳销售税金及附加，按销售总额计取。

共计万元。

四盈利能力分析及风险防范建议盈利能力分析本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可获得投资利润万元即，投资收益率为即，缴纳经营税金及附加万元和所得税万元即，扣除所得税后净利润为万元即，项目盈利能力较强。

财务净现值是按照行业基准收益率或设定折现率，将项目开发期内各年现金净流量折现到建设期初即基准年现值之和。

如果净现值是正数，表示该项目投资报酬率大于基准收益率或设定折现率反之，净现值是负数，表示该项目投资报酬率低于基准收益率或设定折现率。

财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力主要动态评价指标，本项目全部投资内部收益率所得税后为，在预期可接受基准折现率为时，本项目所得税后财务净现值为万元。

详见现金流量表全部投资。

综上所述，代表本项目赢利能力各项动态和静态财务效益指标可汇总如下，见财务效益指标汇总表。

类别项目静态指标年度动态指标单位万元单位净投资利润率投资利税率税后税后全部投资由以上分析数据可看出，本项目赢利能力良好。

从以上经济效益指标角度初步判断，项目具备可行性。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点影响等问题。

盈亏临界点是指企业收入和成本相等经营状态，即企业处于既不盈利又不亏损状态，通常用定销售量来表示这种状态。

以销售率表