（立项阶段）中国中部物流园区项目投资立项评估报告（提交材料）

•中国中部物流园区建设，将有效引导和转化大别山地区潜在物流需求，提高物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产整合利用和物流服务社会化，有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益尝试与实践，有效扩大物流服务市场需求，通过建立良好市场秩序，形成对物流服务企业活动规范化与积极引导。

•中国中部物流园区将依托鄂东区域核心城市，通过对宏观物流调控微观物流组织管理以及人才培养资产整合基础设施建设运营等方面工作全面实践，有效地提高经济发展对外交流环境和内部协调条件，支持保持经济发展强劲后劲和健康良好市场竞争环境秩序，从而实现支持国民经济和社会发展最终目标。

项目建设可行性项目建设具有独到区位优势是经国务院批准对外开放城市，近几年来国家将几百亿资金投向。

地处东南西北交通要冲，市跨三省，位于武汉小时城市经济圈内，京九铁路国道大广北高速公路与沪汉蓉快速铁路高速公路沪蓉高速公路等国家高等级主干道在这里交叉对接纵横交错，构成了三纵三横交通网络武汉天河国际机场距公里，武汉阳逻深水港距公里，为提供了通江达海接港连外水陆空立体交通环境。

可以预见，随着京九经济带勃兴，经济体化进程加快，作为中南地区重要交通枢纽和辐射大别山地区万人口物流人流中心，未来发展是毋庸置疑。

在城市圈背景下，被国务院定位为武汉城市圈城区性中心城市鄂东交通枢纽旅游服务基地和大别山南麓工贸物流中心，为打造区域性甚至全国性批发商贸物流基地奠定坚实基础。

国家及省市各级政府支持当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要服务产业，也受到较为严重影响。

为此国务院出台了物流业调整和振兴规划，制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级，也是服务和支撑其他产业调整与发展扩大消费和吸收就业，对于促进产业结构调整转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。

国家发改委也出台物流业调整和振兴专项投资管理办法，促使物流业结构调整和振兴，充分发挥物流业调整和振兴专项投资作用。

国务院提出，要根据市场需求产业布局商品流向资源环境交通条件区域规划等因素，重点发展九大物流区域，建设十大物流通道和批物流节点城市，优化物流业区域布局。

九大物流区域分布区中即有以武汉郑州为中心中部物流区域，中部物流区域要充分发挥中部地区承东启西贯通南北区位优势，加快培育第三方物流企业，提升物流产业发展水平，形成与东部物流区域有机衔接。

•中国中部物流园区正属于中部物流区，联接鄂豫皖三省大别山经济协作区，该项目建设受到政府大力支持，明确要求要打破行政区划界限，按照经济区划和物流业通形成便捷联系。

根据周边交通状况较为发达有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，充分利用原则。

基地内部流线清晰便庞大而复杂系统工程，项目对物流业发展至关重要，对大别山地区工农业产品运销体系提升与发展也具有重大意义。

项目发展前景广阔，发展潜力巨大。

同时，由于项目建设过程中存在些不确定因素，因此，项目建设也同样存在定风险，下面把项目可能存在风险以及相应对策进行分析综述。

项目面临主要风险经分析，本项目风险因素有市场风险市场风险主要指项目市场需求预测不确定性带来风险，市场风险是本项目面临最大风险，是项目成败关键。

本项目市场风险主要有两个方面行业内竞争。

武汉市及周边地区商贸批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强竞争力，辐射范围又基本以中部地区为主，物流园项目建设将使竞争加剧。

在如此激烈环境中谋求生存与发展，存在定风险。

行业间竞争。

近年来，超市发展非常迅速，超市销售总额已占据整个社会零售总额相当高比例，些产品绕过中间环节，从产地厂家直接进入直销店销售部分产品加工配送大户直接从产地来货，绕过批发市场直接送到采购商手中。

以上模式将对商批市场在商品流通优势地位产生较大冲击。

技术风险技术方面风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来风险。

同时，未来物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新要求。

另外，随着科学技术发展，生产工艺也在日益完善，特别是技术更新速度加快与新技术新科学领域开辟，使得新产品在不断涌现。

这样，会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。

工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在各种不确定性给项目带来风险。

资金风险本项目投资额度大，在建设周期内建材涨价等因素可能会造成项目开发成本上升。

政策风险由于•中国中部物流园区项目是近年来国家振兴发展物流业，由国家政府部门进行政策扶植，物流园项目开发，不可避免受政策因素影响，有些影响可能是负面。

外部协作风险外部协作条件风险主要是供电交通给排水通讯消防等市政基础配套设施是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目投资，延误项目工期，对项目建设和实施带来不利。

社会风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现问题。

物流园项目处于陵园村内，项目用地原为该村所有。

项目施工可能会给项目所在区域内居住区造成定影响，对当地居民带来短暂不便。

环境风险环境影响方面风险主要指项目在工程建设期对周围水资源自然环境等产生负面影响运营期生产加工过程中，会产生加工运输机械噪声以及定量固体废料和液体废水对周围水资源自然环境等产生负面影响。

致使项目不能顺利进行或要追加大量投资才能顺利完成。

风险防范措施市场风险针对市场风险采取以下两方面措施通过流规划流设计流管理建设个现代化先进高效商贸物流园，通过整合在大别山地区所掌控批发市场业务和相关资源，引进大批实力雄厚经营者，共同打造艘商贸流通绿色巨舰，确立竞争优势，筑高区域性行