，在地理位置规划前景等方面具备优势本项目是目前成都市规划绕城高速内占地面积最大宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中北部新城天回古镇等，势必带来区域土地价值提升。市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府产业规划，填补了行业空白，具有良好市场前景。项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都战略布局项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立定品牌影响力。综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，年收回，项目自有资金年均投资回报率。按项目全部自有资金由股东方提供项目全投资财务内部收益率，项目自有资金投资内部收益率投资动态回收期年。经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求期望报酬率，项目抗风险能力强，经济可行。根据前期已经实施和正在推进交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力有条件形成产品产业集群和集聚。二建议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣传推广建设环境等方面支持。建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术品牌市场资金等方面支持。第部分项目基本情况宗地位置及四至地理位置与区位关系项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正在建设成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期起步园和即将打造万亩集休闲运动居住为体凤凰新城区东靠宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇西靠地铁号线和北新干线及大丰商住新区。二项目用地范围与四至地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路用地界限，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目，项目用地范围如图所示，项目首期用地范围如图所示。二用地性质与规划指标项目用地性质与规划指标表表项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块用地性质工业规划净用地面积亩亩容积率建筑密度绿化率绿地率限高米三地块现状及交地条件宗地现状地势情况地势平坦，与周边无高差。地面现状宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有较大影响元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注土地成本项之和土地出让金预计万元亩，按亩计契税，按成交价格计算办证时支付印花税，按成交价格计算城镇土地使用税，按每期占用土地面积元年实际占用期间二前期费用项之和可行性研究费，按以往中铁置业其它项目支付标准估算可行性研究，市场定位费，规划及施工图设计设计费按总建筑面积估算，包括规划及施工图设计人防景观室外总体等设计费地勘费，三通平评估咨询费，招投标费用，工程建设监理费，竣工图编制费，报批报建市政设施配套费，劳保统筹，序号项目单位成本元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注三基础设施配套费项之和小市政费水电煤电话有线电视供水配套费供电配套费小区绿化工程费含绿化道路路灯，根据占地面积估算四建安费用土建工程，地上物业，商务会所，配套商业，科研办公楼，产业综合技术服务中心，物管用房人防及地下室，地上商业安装工程费外立面装饰电气工程强弱电消防工程通风工程地下室电梯工程序号项目单位成本元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注给排水工程供暖工程，燃气七不可预见费二至四项合计计算八建设期管理费二至四项合计计算开发成本合计至七项合计九开发费用销售费用销售代理费用按销售收入计营销广告费用及其它销售费用按销售收入计财务费用详见附表管理费用人员管理费，万人年，个人，年十销售税费营业税销售收入城市维护建设税，营业税教育附加，营业税地方教育附加，营业税印花税，销售收入成本费用合计至十项合计十销售收入，商务会所，商务会所整体均价元序号项目单位成本元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注配套商业，配套商业整体均价元科研办公楼，科研办公楼整体均价元产业综合技术服务中心，产业综合技术服务中心整体均价元车位，地下车位整体均价万元个十二利润总额十二项减上述其他各项十三土地增值税，参见附表十四所得税毛利润土地增值税十五净利润毛利润土地增值税所得税十六静态投资收益分析项目自有资金投资收益率，项目毛利润项目公司全部自有资本万元项目自有资金年均投资收益率项目毛利润项目公司全部自有资本回收期