景。上海新国际博览中心，第七届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，致认同住交会主办方所预言中国房地产还有年以上好景。中国房地产业已经成为国民经济重要支柱产业。中国房地产业直接带动了个相关产业产出增加，没有个其它行业有如此广泛行业推动力。年，中国城镇人口将达到亿人，年均增长，城镇住宅存量面积将达到亿平方米。在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳发展势头，房地产业发展与国民经济及相关产业发展比较协调。居民购房能力变化及购买力结构变化已成为决定商品住宅开发根本力量。内蒙古丰镇市房地产市场分析经济状况丰镇市经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，丰镇市社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣。丰镇市经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。丰镇市财政收入规模以上工业增加值固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第，正在向自治区流旗县市目标迈进。我市从年起连续四年被评为中国西部百强县市，年年连续两年跻身全国最具投资潜力中小城市百强县市行列。房地产状况衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准首先要看房地产业发展与宏观经济状况适应度其次要看商品房供给与需求均衡态再次要看房屋价格波动状况及其走势。从目前全国房地产市场运行情况看，正处于正常发展佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。丰镇市房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上具有较强竞争能力房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模小区形成，并缺少大量先进房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。丰镇市目前真正从产品本身出发，具备较先进规划理念个案屈指可数。随着经济发展收入增加居住水平提高而不断演变，丰镇市房地产将会迎来个蓬勃健康发展阶段。二有利投资经济形势成因分析国家项目销售价位与上述物业销售预期计划，具体测算该项目销售总收入为万元详见附表三。四项目经营成本结算项目经营成本包括成本税金。其中成本当年建筑面积项目总建筑面积总建筑投资上述公式仅为近似计算。营业税为万元。所得税为万元。④土地增值税为万元。五项目利润估算根据金港住宅小区项目投资安排筹资方式建设进度销售情况，本项目可实现净利润万元。第十章项目开发经营风险分析本章拟对金港住宅小区项目进行经营风险分析，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目销售收入两项因素进行。项目总投资由于金港住宅小区占地面积较大，开发周期比较长，期间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金情况来看，项目仍然可行。项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金情况看，财务净现值下降，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中高等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而且具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与金港住宅小区同区位同档次物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从丰镇市居民住房消费意向看，有相当大潜在居民，对金港住宅小区同档次物业需求量较大，这是好面。但是本项目仍须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着丰镇市新区发展各