方米，建筑面积万平方米项目标准五星级酒店，五星标准高档写字楼建设年限年月至年月六年半投资总量亿元投资收益预计亿元年投资回收期年资金来源投资人亿元，社会集资亿元，银行借资亿元第二节项目运作模式曙光国际两幢大楼以高标准建设体现硬件档次物业上数字化系统管理。大厦智能顶级标准。水电消防安防均采取五星标准。二义乌市曙光国际大厦运作模式写字楼主楼办公部分，均采取物业统管理。分层以招租方式招商。裙房为服务性项目。车库统管理。第三节项目定位细分及规划建筑模块格局义乌市酒店市场及写字楼市场调查市场调查结论酒店客房应区分于原先酒店商业圈中元间天消费层次，以元间天为主，增加少量元间天客房。配以少量商务行政楼及顶级客房。酒店配套项目应突出餐饮娱乐消费两大主题。这两块服务内容可以邀请行内顶级品牌加盟或合作开发。曙光国际大厦写字楼招商核心点是大楼物业管理品味及智能化水平。以上三条结论也充分证明市场空间较大，只有在准确项目定位之下，商业性项目开发才有出路。二规划建筑模块格局占地面积限高建筑密度总建筑面积主楼面积裙房面积地下室面积曙光国际大酒店曙光国际大厦第四节可行性研究依据和原则编制依据国家有关政策法规及省市有关文件规定和要求。国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参考。本单位有关基础资料。二编制原则按照合理规划原则，精心设计，力求科学合理经济实用统规划，近远期结合，以近期为主，适当超前在降低工程造价前提下，该工程建筑做到美观大方协调合理，具有时代气息，有利环境保护。三编制采用标准规范建筑设计防火规范修订本版建筑项目环境保护设计规定国环字号建筑项目工程劳动安全卫生监察规定劳动部第号令民用物防雷设计规范四编制参考政策资料国务院有关义乌市为国家级贸易综合改革试点城市文件义乌市城市总体规划金融商务区总体规划中国义乌金融商务区招商手册项目地块控制性详细规划及用地出让合同五研究范围依据国家有关法令政策规程规范，结合本项目现状和发展规划，对项目建设必要性建设规模建设条件市场预测投资估算经分摊为则，不损万元则，客房收益为万元年收益万元次性收益管理成本餐饮万元毛利日万日以利润计万元日则年收益为万元娱乐设施万元毛利日其它设施万元毛利日车库小计车库车位个，年收益为万年万小计亿元万元年项目管理维修资金成本第三节项目总体收益分析项目总投入亿元减去次性收益亿元及亿剩余资金，成本为亿元，以十年为回收期，则资金成本为亿元两幢大楼每年管理维修成本为万元十年总成本为亿元年收益万元回收期预结亿元亿元折年前项中折，指收益中应扣除税费，多种规费包括工会费用教育基金财产保险等，以及不可预见费用。第九章环境保护与节能第节环境现状水质状况从现状监测数据分析可知，项目周围地表水水质均能满足地面水环境质量标准Ⅲ类标准要求。大气环境项目所处区域环境空气质量功能类别为二类功能区，环境空气质量执行环境空气质量标准二级标准。项目所处区域空气环境质量现状较好，区域环境空气质量符合环境空气质量标准二级标准。声环境项目位于城市中心商务区，项目所处区域环境噪声执行城市区域环境噪声标准类标准。项目所处区域环境噪声现状符合城市区域环境噪声标准类标准。第二节主要环境目标区域环境空气质量应符合大气环境质量功能区划要求环境空气质量标准二级标准。区域环境噪声应符合声环境功能区划要求城市区域环境噪声标准类标准。第三节施工期主要环境影响施工噪声建筑施工设备如推土机打桩机水泥搅拌机等噪声将对周围环境产生影响。建筑废物基建过程将产生定量建筑垃圾，若处理不当也会对环境造成定影响。扬尘基建中建筑材料砂土石等在运输装卸过程中将产生扬尘，对周围环境和景观会产生不良影响。尾气施工车辆排放尾气。主要大气污染物等。废水主要来源于混泥土搅拌养护等过量用水，若防范不当也会造成对周围环境污染地表开挖水土流流失地表开挖雨水冲刷引起水土流失。虽然这些不利影响是短暂和不可避免，但仍要采取防范措施，使项目施工期建设对环境影响减少到最低程度。第四节施工期环境保护措施施工过程中应严格执行建筑施工场界噪声限值等有关规定，施工场地周围搭建临时围墙，并尽量避免在夜间进行施工。施工中固体废物应及时清理并运走，避免造成二次污染。尽量避免在雨季开挖土方，节约建筑用水，防止溢流，要搭盖堆料工棚等，减少雨水冲刷。施工各