（立项阶段）义马市狂澜家居建材城项目投资立项评估报告（提交材料）

但较为适应市场单个项目总量应有所控制特征。

交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品终端零售行业，但需进行系列区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与滨河路振兴路交通条件良好结合，同时在建筑外观上创新。

发展背景为项目开发提供良好发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好结合，以争取更为优越项目发展环境，组合更强势项目发展团队。

目前义马及周边县城房屋市场上市供应量较大，但因市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在年赶上经营黄金季节。

本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制前提下将偏小，而发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。

项目应努力适应当前义马市商业格局发展演变，成为滨河路振兴路两马路市场有力补充和改善，实现开发推广经营方式差异化。

已进行调查研究项目及成果之前对项目调研进行了全程操作，并就项目所在区域发展前景与上海花苑房地产专业人士及规模较大家居建材经营户进行了专题交流。

最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学数据分析，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步系统定位及市场推广经营策略建立执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下目前义马市商铺房供应量总量较大，但短期内是分散且发展空间相对较小。

在接受本次调查居民中，被访者打算购买商铺，客户打算在年内购买，仅客户打算在年内购买。

另根据统计，居民对商铺周围环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力商铺。

商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确市场定位成商业项目操盘重中之重。

家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。

仅客户表示对目前经营状况满意。

但行业竞争加剧日趋白热化价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。

广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合必然性和紧迫性。

本次接受经营户调查被访者中，大部分人均希望能进行有效市场整合。

说明长期以来本市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营局面已迫切希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所出现。

撼动自发形成市场地位仍需要强势政策进行引导。

在接受本次调查被访者中，经营户表示愿意进场经营。

另根据调查，当前家居建材经营户商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期价格租金需要花费较大精力和物力进行引导。

以强势广告推广政策覆盖全市，以政府行业集中政策和各项税费减免政策，以项目营销告宣传造势，将后期经营过程中价格质量服务良好地贯穿于项目经营策略项目为层商业楼均实行出租经营办法。

项目出租价格建议根据市场调查结果及本项目成本情况，建议本项目采取租用模式时经营价格为层内铺出租均价元平米年二层内铺出租均价元平米年三层内铺出租均价元平米年价格说明目前该定价体系为项目初步定价，均为保守估计市场承受范围，在实际执行过程中，将根据市场反应适当地应用价格策略，适当调整部分楼层单位价格，圆满完成出租任务。

由此得出，本项目可实现收入预计为项目出租收入预测表名称建筑面积平米出租单价元平米年预计出租额万元层内铺二层内铺三层内铺合计因此得出本项目出租金预期收益为万元项目投资利润成本利润估算表序号项目金额备注出租收入万元折旧费万元年折旧税金及附加万元暂按估算管理费用万元利润总额万元所得税万元预估净利润万元本项目初步估算项目出租税后年利润约万元。

本项目出租和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要政府给予相关开发税费上优惠和扶持，另方面本项目经营和招商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目顺利出租带来威胁因素。

十二经济评价成本折旧费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本折旧费用和税收水平。

折旧费用因本项目为出租经营，因此考虑提取财产折旧及管理费用每年为万元。

营业税及附加营业税按照营业收入计算，所得税本项目暂预估为万元项目投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发出租税后利润万元年。

财务指标分析项目年净利率均达万元，本报告在财务指标分析后认为该项目收回成本约在年左右。

随着社会经济发展和项目日渐发展成熟，租赁费用提高及利润将大幅增长，加上项目资产升值空间，成本回收可缩短年，经济效益是可观可行。

十三社会评价环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展新阶段之上设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为义马市商业圈内核心项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视作用。

本项目建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理简约明快，独具格，符合当前商铺设计总体潮流。

且布局合理巧妙，错落有致，为客户营造出个良好经营氛围。

项目建成后可形成个商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目，有效带动狂澜家居建材城周边物业价值提升。

社会评价定性城市发展影响改变义马市狂澜家居建材城周边临街经营状况，并将明显提升滨河路振兴路物业价值，有利于扩大城区有效使用面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决目前家居建材行业经营所导致交通