（立项阶段）二期商品住宅项目投资立项评估报告（提交材料）

区房地产市场简析年上半年以来，由于宏观调控影响，区房地产开发投资稳步回落，新开工面积和竣工面积均呈现下降态势。

但由于市场供需结构矛盾依然突出，商品房销售价格仍然在高位运行。

具体运行特征如下房地产投资额下降，投资结构仍以住宅为主年上半年，区房地产投资额为亿元，同比下降，占全社会固定资产投资总额，所占比重比年同期下降个百分点。

商品住宅投资额为亿元，占全区房地产开发投资，其中别墅以及高档公寓投资占住宅总投资商业用房投资占总投资。

现房成交比重上升，期房成交比重下降年上半年，我区新建商品房销售面积万平方米，同比下降。

其中期房预售面积为万平方米，同比下降，占商品房销售面积，所占比重比年同期下降个百分点。

现房销售面积为万平方米，同比增长，占商品房销售面积，所占比重比年同期上升个百分点。

从单月成交量来看，期房预售面积和现房现售面积以及存量商品房销售面积基本上呈现出逐月上升态势，详见图。

图年月商品房期房现房存量房交易面积交易均价高位运行，并呈现小幅上涨态势由于受到房地产交易整体回暖影响，特别是改善性需求和自住刚性需求依然旺盛，年上半年，区新建商品房预售均价和存量房交易均价基本呈现上涨态势，截至月份，分别达到元平方米和元平方米，详见图。

图年上半年商品房交易均价本项目市场定位本项目基地所处区域位于区镇，基础设施完善，生活配套设施齐全。

目前镇主要商业生活配套都集中在基地附近龙吴路和剑川路路口区域，基地周边有公园，二级乙等医院医院，和第三小学中学上海交通大学等医疗和教育配套资源，向南可直达紫竹科学园区。

基地内自然景观丰富，有片保留完好生态小树林，无污染源。

本项目周边部分楼盘销售情况如表所示。

表项目周边部分楼盘销售情况表楼盘名称销售均价元平方米销售情况枫桦景苑二期现房在售紫晶南苑二期二手房在售剑桥磬苑现房在售本项目建成后，拟全部按照市场价格出售，根据周边市场情况，并考虑房地产市场变化，根据薄利多销稳妥原则，暂定本项目经营期第年平均售价为元平方米，经营期第二年平均售价为元平方米。

第章建设方案本章主要参照项目法人单位提供有关资料及部分设计方案资料编写。

主要建筑技术指标建设用地面积平方米总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米配套公建建筑面积平方米地下车库建筑面积平方米地下自行车库建筑面积平方用型导线穿管暗敷于楼板，吊顶或墙内。

防总数台。

宽带网接入系统小区在提供使用电话线及有线电视上网同时，与网络运营商合作，以类接入形式，为住户提供高速访问端口，每户设个进户端，具体网络解决方案及设备机房占用情况将与网络公司协商确定。

燃气设计说明气源本项目气源为天然气。

由龙吴路引管入小区。

用气量经初步估算，项目最大小时用气量为立方米小时。

系统设臵在基地东侧设集中调压箱，低压进户，经燃气表计量后接至各灶具。

住宅每户需设立方米小时燃气表个。

管道布臵天然气管道管材采用热镀锌钢管丝扣连接，室内天然气管道采用明管架空敷设。

第章市政配套给排水本项目水源取自城市自来水管网，日最大用水量为。

室内污废水分流，室外污废水合流，小区污水汇集后排入城市污水管网。

日最大排水量为。

供电本项目电源由地区变电站引入小区，小区内设变电站和若干个箱变。

设臵台变压器，总用电容量为。

燃气本项目气源为天然气，最大小时用气量为立方米小时。

通信本项目设臵市话直通用户和程控小变换机用户共网系统，每户对进线。

有线电视本项目从城市有线电视网引入信号源，每户设个用户点。

项目市政配套建设征询意见详见附件。

第章环保及节能环境保护措施沿城市主要干道，建筑物满足退红线要求，大面积绿化种植大乔红木，以美化环境并改善车流噪音及尾气对居民影响。

小区内主要道路及其四周，绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。

小区除道路广场入口地面为硬质铺地外，大面积设臵草坪花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。

加强水环境保护，雨污水分流。

卫生间，厨房排气排烟通过排风竖井或采光通风井向室外排放，并避免排向有人员停留地方。

在二期北部设垃圾站，垃圾站距住宅距离米以上。

垃圾站布臵在小区交通方便处，站前有垃圾车回转空间，且相对独立，使其对居民影响减至最小。

生活污水经汇集后排入市政管网后，排入污水处理厂，达到排放标准后排放。

设备采用低噪声，选用振动小噪音低水泵设备基础采用隔振处理，管道与设备接口采用柔性橡胶接头减振。

所有通风机及风管安装均采用减震支座或减震支吊架，选用低噪声通风机。

本小区不使用任何产生废气粉尘设备，无废气粉尘污染。

卫生间厨房等排风，通过排风竖井或直接向室外排放，并避免排向有人员停留地方。

本项目环评批复详见附件。

节能措施提倡以新科技手段实现节能节水节电节地治污，实现环境可持续发展，也实现经济效益社会效益与生态效益三者统节能原则。

结合总平面布局，建筑错落有致，保证获得良好日照及自然通风。

外饰面为浅色。

小区建筑外墙采用厚聚苯乙烯泡沫塑料板保温系统，平均传热系数小于屋面选用厚挤塑板保温屋面，满足总传热系数。

外门窗为铝合金单框中空玻