（立项阶段）云南昭通产权式酒店项目投资立项评估报告（提交材料）

农业基础设施进步加强，解决了万农村人口饮水安全问题。

扶贫开发深入推进，共解决万贫困人口温饱问题。

累计转移输出农村劳动力万人，实现务工纯收入亿元。

工业经济快速增长，企业效益稳步提高。

全市工业增加值实现亿元，同比增长，工业总产值实现亿元，同比增长。

其中，规模以上工业实现产值亿元，同比增长。

规模以下工业继续保持快速增长势头，实现产值亿元，同比增长。

烟草加工业继续增长，生产卷烟万箱，同比增长，实现产值亿元，单箱产值同比提高元。

煤炭产量和效益大幅增长，完成万吨，同比增长。

电力企业发电量达亿度，同比增长。

铅锌采选业实现产值亿元，同比增长。

规模以上工业企业效益增长。

规模以上工业实现增加值亿元，同比增长主营业务收入亿元，同比增长利税总额亿元，同比增长。

固定资产投资快速增长，重大项目进展顺利。

全市完成固定资产投资亿元，同比增长。

市级个重大项目完成投资亿元。

交通水利能源工业和社会事业等领域重点项目建设步伐加快。

争取到上级资金亿元，比上年增加亿元，其中，中央补助资金亿元，省级补助资金亿元。

共受理审批和核准重大投资项目个，其中市级审批核准重大投资项目个转报上级审批核准重大投资项目个，已获得上级审批核准重大投资项目个。

财政收入快速增长，金融运行平稳。

全市财政总收入完成亿元，同比增长。

地方财政般预算收入完成亿元，同比增长。

财政般预算支出完成亿元，同比增长。

全市金融机构年末各项存款余额突破亿元，达亿元，比年初增长。

各项贷款余额亿元，比年初增长。

消费品市场持续繁荣，物价总水平总体稳定。

全市社会消费品零售总额完成亿元，同比增长，其中，城镇消费品零售总额完成亿元，同比增长，占全社会消费品零售总额。

全市累计接待国内游客达万人，同比增长旅游业综合收入亿元，同比增长。

全年居民消费价格总指数为，物价总水平保持基本稳定。

城乡居民收入稳步增加，改善民生成效显著。

全市城镇居民人均可支配收入达元，同比增长。

农民人均纯收入达元，同比增长。

累计新增城镇就业万人，城镇登记失业率控制在以内。

全市各种社会保险参保人数突破万人，达万人，同比增长。

完成农村危房改造万户，建成廉租住房套。

社会事业发展加快，生态环境建设积极推进。

两基顺利通过国检。

小学学龄儿童入学率初中毛入学率分别达和。

高中毛入学率达，比上年提高个百分点高考上线率增幅再创新高，达，比上年提高个百分点。

中小学校舍安全工程全面推进，完成万平方米。

人口自然增长率控制在。

以内。

新型农村合作医疗达万人，参合率为。

全面完成节能目标和淘汰落后产能任务。

七彩云南昭通保护行动稳步推进。

二昭通市历年酒店经营情况分析从年低谷期开始，云南省酒店入住率逐年提升，在年年达到阶段性顶峰。

年月开始，酒店入住率保持平稳增长，呈持续上升趋势年月以后，昭通市酒店行业入住率迅速增长权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报方式。

项目后续资金来源于销售收入和酒店经营收益。

四销售利润根据测算，项目销售净收入约为万元，项目销售净收入详见附表第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析目前产权式酒店主要经营方式固定回报模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营年。

发展商承诺每年固定投资回报业主每年可以享受天分淡旺季免费自用业主只需交付成首期，剩余月供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月半年或年度返还。

经营期满后，物业使用权交由业主。

此类方式适合被地理位置相对偏远销售价格低酒店经营运作成本较低且入住率较高产权式酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产权式酒店主要回报模式。

小结项目经营方式选择关乎整个酒店后续经营问题，也是项目可持续发展和赢利能力关键。

我司认为每年固定回报模式比较切合实际。

二本项目现有客房经营情况分析客房经营情况表房间类型入住率折实房价户型比例单间标准间套房注以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。

小结根据上表数据计算酒店现有客房入住率约为平均房价约为元间天。

三本项目固定经营成本分析云南省酒店正常经营费用构成能源费用主要包括水电油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需人，按云南省酒店员工人均工资元月标准计算，员工费用每年大约为万元维修费用主要指酒店日常维修费用，每年约需万元保险费主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元管理费用管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万租赁管理费主要是指出租时上交给政府部门管理费用，占租金管理公司酬金管理公司酬金为营业收入大修费用为营业收入。

行业正常经营成本与本项目成本比较类别行业平均成本酒店营业额项目实际成本备注能源费用万水电燃油等能源耗费工资保险福利经营管理费用维修管理物料消耗等合计注上述指标为整个酒店年运作所需成本，包括维持酒店客房设施正常运营所需费用等。

小结根据调查，维持个酒店正常经营所需要成本约占总营业额，客房经营所需成本般占总成本如何控制酒店经营运作成本已成为本项目当务之急，在努力提高酒店入住率同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店后续经营带来极大影响。

四本项目经营测算按照行业平均成本率，入住率测算经营测算表类别合计客房种类单间标准间套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元实际客户年收入元月经营成本元按行业平均成本计算年经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元年预期收益元回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元预期赢余元注酒店现有实际用于对外经