资金，保证项目如期建成。对项目开发品种更新风险对策本项目拟与有关院校和研究机构国外投资顾问机构和著名建筑设计机构寻求进步合作，吸取国外先进技术和经验，不断开发出适合市场需求项目和产品。由于变更设计而导致开发成本提高，方面努力控制成本，另方面加强宣传和销售工作，获得新产品新功能带来附加值，以提高项目收益。对产品销售风险对策本项目将进步加强营销力量和宣传，采取多种销售策略，同时努力创造对房型设计工程质量会所等配套设施小区环境物业管理服务宽带网络智能化管理等新产品新工艺等方面显著特点，以区别于其它项目。同时，采取加强管理降低成本办法，精心策划组织预售工作，尽快回笼资金，以降低资金成本，争取最大利润空间。对新项目开发风险对策本项目作为新开发项目，需特别注意风险防范，加强市场技术等各方面研究，开发出适合市场需要项目，降低新项目开发风险。对为承购人提供抵押贷款担保风险对策保证本项目按质如期完工，为房产证办理缩短担保责任期间提供必要条件。虽然为承购人提供抵押贷款担保不会带来开发公司资产风险，仍需采取必要措施。树立良好品牌形象，增强抵御价格下跌能力。加强对承购人还款能力审查，确保承购人按期供款。制定规范工作流程，确保承担担保责任后房产得到及时妥善处理。积极协助银行督促承购人按时偿还贷款和寻求反担保措施，以避免项目收入和利润风险。对项目收入不确定性风险对策针对房地产开发项目收入不确定性风险，本项目将采取以下对策在项目前期策划阶段就进行周密市场调查，进行市场细分，从而确定项目主要客户场销售价格。在销售策略上充分展示智能化小区优势及提高小区档次和品味，提高其市场竞争力，在满足国家对房地产销售基本要求后，采取边建设边销售方法滚动开发。该项目销售策略是可行。项目建设内容包括多层联排低层住宅及其它公用设施。本项目规划建设总用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，其中其中住宅建筑面积平方米，公建面积方米，地下人防面积平方米，车库阁楼等未计容积率面积平方米规划总户数户人。此次投资估算范围为项目，包括住宅公共建筑及必须配套基础设施工程，共计万元，其中固定资产投资万元，建设期借款利息万元。项目总资金中项目公司自有资金万元项目滚动投入为万元银行借款万元第四年还清，销售期利息万元。效益分析经测算，本项目房产销售收入即多层联排低层住宅车库阁楼出售收入合计为万元，销售税金及附加为万元计算期合计，下同，总成本费用为万元，项目利润总额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。项目全部投资财务内部收益率为税后，投资回收期为年税后，含建设期，全部投资财务净现值为万元税后，因此本项目在财务上基本可行。二主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表。表主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量备注主要技术指标总用地面积平方米总建筑面积住宅建筑面积车库阁楼等未计入容积率公共建筑面积包括会所等公共建筑地下人防面积居住户数户居住人数人容积率建筑密度绿化率机动车停车总数辆二主要经济指标项目总投资万元固定资产投资万元建设期借款利息万元销售收入万元计算期合计销售税金及附加万元计算期合计总成本费用万元计算期合计所得税万元计算期合计税后利润万元计算期合计投资利润率投资利税率全部投资财务内部收益率评价基准所得税后所得税前全部投资财务净现值所得税后万元所得税前万元全部投资回收期含建设期所得税后静态年所得税前静态年三存在问题及建议项目建设过程中应注意环境保护工作，防止污染基地附近环境，保持较好生态环境和良好居住条件。注意加强对房地产市场变化情况分析，及时调整项目销售策略和方法，做好项目规划和设计工作，提供能满足市场需求高质量商品房。本项目供水供电通讯对外交通及道路等基础设施尚需进步落实，周围生活娱乐及商业网点等配套设施尚需进步完善。项目单位应积极和当地政府协调，把项目区域周围基础配套设施完善与建设纳入当地发展规划并尽快予以实施。本项目在建设过程中，建设单位需加强与当地有关部门联系，如规划土地交通消防供水供电园林环保等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。根据国务院及省政府对建设项目有关规定，本项目必须建立项目法人责任制工程招投标制工程项目监理制合同管理制，加强对工程质量监督。本项目建设资金筹资方案需进步落实。项目单位应加大筹资力度，保证建设资金及时足额到位。第二章市场调查分析与预测第节全国及江苏省房地产市场概况全国房地产市场地产业发展提出进步发展以经济适用房为重点房地产业，推广和规范物业管理，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量总要求，进步推进我省房地产业发展。主要是实力进行认真调查和认定，杜绝施工单位中普遍存在挂靠现象，在确保参加投标企业质量基础上，从中选出最优施工企业，并与中标施工单位签订质量保证书，保证承包合同条款履行和施工质量，以降低本项目直接质量风险。加强项目本身设计施工监理力量，强化对设计环节控制力，确保设计施工质量。通过招标确定拥有资质技术力量雄厚监理单位，严格质量把关。同时，争取实行设计过程中全程跟踪监理反馈和调整，保证设计质量达到原定目标。在开发项目过程中不予选择出包项目开发模式，坚持走自我发展自我完善经营道路，坚持开发公司对项目开发全过程监管，保产量千克，项目区新增粮食总产万千克。优质稻谷增值项目建成后所产优质稻谷比原产般稻谷以每千克增值计，增值万元。优质种子升值。项目建立优质稻种子繁育制种面积亩，总产种子万千克，以每千克价格增元计，新增产值万元。项目实施对地区居民就业影响项目建成后，为社会提供了新就业机会，同时项目实施也将带动种植业粮食加工业和相关产业发展，预计项目将直接增加就业人左右，间接增加人左右就业机会，对发展当地经济具有重要意义。对所在地区少数民族风俗习惯和宗教影响该项目建设和运营符合国家民族政策，充分考虑了民族地区风俗习惯生活方式和宗教信仰，主要建筑物体现了当地民族特色，项目建设和运营深受当地少数民族支持。对区域经济影响直接影响项目建设给当地粮食加工业和运输业带来发展机遇，同时可增加本地优质大米在市场中所占比重，可直接促进区域经济发展。间接影响西双版州景洪市都把粮食产业作为地区今后支柱正文第页共页产业来发展，通过项目实施，可加速优质稻生产产业化进程，为实现区域发展目标奠定坚实基础。项目与所在地互适性分析不同利益群体对项目态度与参与程度该项目是由景洪市农业技术推广中心负责，结合农户发展优质稻生产工程，是以公益为主项目，社会效益非常显著。各级组织对本项目支持程度项目符合地区产业发展政策和长远规划，受到从省州市到乡各级政府大力支持，尤其是参与本项目五个乡，倾注了极大热情，并尽其高出小麦和玉米和。其三，还可以参与出口贸易，提升国际竞争力。世纪年代以来，除个别年份外，我国直是稻米净出口国，稻米出口在国际稻米贸易中占有席之地。据联合国粮农组织统计资料，年世界稻米贸易量平均为万吨，我国年平均出口量为万吨，占世界比重，特别是加入后水稻作为我国唯具有比较优势粮食作物品种，对我国竞争力农业发展，平衡粮食贸易，积极参与国际市场竞争影响重大。然而，近年来随着社会经济发展，城市建设用地盲目扩张，加之生态环境日益恶化，导致了系列自然灾害频频发生，使得原本就很不多耕地面积锐减和粮食产量质量下降，而需求量却节节攀升。据有关资料显示，耕地面积已由建国初期万亩，减少至年万亩，年均减少万亩年我国南方稻区稻瘟病大流行，导致减产稻谷亿千克与此同时，我国人均占有粮食不足千克，用做饲料粮人均只有千克粮食产量与质量也受到严重威胁，如何增产优质粮食已成为迫在眉睫主要问题。科技兴农规模经营及集约生产将是解决粮食问题关键所在。云南是个农业省，由于地处边疆地理位臵和云南山原地貌和气候多样型立体气候特点，国内外先进农业生产模式普遍性经验在云南推广都有局限性，使云南农业生产水平长期以来直较落后。改革开放以来，随着国民经济发展，国家对农业加大投入，农业开始有较快发展。在这大趋势下，中共云南省委省政府针对云南农业生产基础条件差以及农业生产技术水平低问题，在八五九五期间正文第页共页狠抓农田基本建设，加强了农业综合开发，商品粮基地建设，滇中现代农业示范工程等，全省农业生产条件得到定程度改善，万亩高产稳产农田地已建成，稻麦玉米良种覆盖率已达。综合生产能力有了较明显提高，主要农产品粮油糖年年增长，云南省已由个主要粮食调入省转化为粮食自给率近，云南农业生产登上了新台阶。在进入二十世纪之后，我国农业和农村经济进入了个新发展阶段。云南农业和全国农业样也具有新特征和存在新矛盾。云南农业发展新阶段面临各种矛盾和问题集中表现为农民增收速度减缓，农产品难卖价格下跌非农业产业收入减少状况没有从根本上缓解。增加农民收入已成为云南省国民经济发展全局个重大问题。云南只有近千多万农民收入不断提高，才能开拓农村市场，扩大国内需注也才能从根本上调动农民积极性，实现小康和农村稳定，从而推动农业和农村经济持续发展。因此，农业发展新阶段必须始终把增加农民收入作为农村切经济工作中心及出发点。当前低优质稻良种统供与性分析敏感性分析考虑项目实施过程中些不确定因素变化，分别对销售收入建设投资和经营成本作了单因素变化对财务内部收益影响敏感性分析，分析结果见附表财务敏感性分析表。从附表可以看出，各因素变化都不同程度地影响财务内部收益率，其中经营成本和销售收入变化影响比较大，而建设投资影响比较小。通过单因素影响分析可看出，销售收入临界点为经营成本临界点为。说明项目抗风险能力较强。详见图敏感性分析图。结果表明，该项目生产能力达到设计生产能力，即可保本。详见图盈亏平衡分析图。财务评价结论综合以上分析，该项目建成投产后正常年可获得万元销售收入，平均年上缴利税万元，平均年利润总额为万元。全部投资财务内部收益率税后，下同，财务净现值为万元通过敏感性分析，项目抗风险能力较弱，对经营成本和销售价格比较敏感，在生产过程中要注意控制好成本。项目投资回收期为年，属正常范围。考虑到本项目所产生良好社会效益，该项目在财务评价上仍是可行。正文第页共页社会评价项目实施对社会影响分析项目对当地居民收入生活水平影响粮食增产增效项目建成后，通过土壤改良，培肥地力，通过优质粮食高产示范带动，优质粮食