模规划区总用地面积平方公里，规划城市建设用地平方公里，占总用地人口规模规划人口规模为万人北部新区组团规划分布北部新区七大组团规划组团主要功能组团概况人和组团商务中心客运枢纽光电产业高档社区北部新区中心商务服务区。规划城市建设用地平方公里，人口万人大竹林组团信息产业软件产业光电产业生物工程以发展信息软件为主环境优美现代产业区。规划城市建设用地平方公里，人口万人礼嘉组团高新技术研发高档社区以高新技术为核心研发区和环境优良生活居住区。规划城市建设用地平方公里，人口万人黄茅坪组团现代制造业以发展现代制造业为主工业园区。规划城市建设用地平方公里，人口万人翠云组团新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业规划用地平方公里，人口万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园鸳鸯组团服务业高档社区以发展为翠云组团金山组团服务第三产业。规划城市建设用地平方公里，人口万人礼嘉组团黄茅坪组团翠云组团鸳鸯组团人和组团大竹林组团金山组团北部新区地块项目可行性研究报告第页共页金山组团出口加工业现代物流包括出口加工区寸滩港地区。规划城市建设用地平方公里，人口万人二北部新区高新园区解析园区介绍北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约平方公里，包括人和组团和大竹林组团，是重庆高新区最新最大产业拓展区，于年月正式启动，被称为重庆生态技术商务区。该园区重点发展电子信息生物医药和食品仪表等三大主导产业，集团建设重庆光电产业重庆智能仪器仪表产业重庆生物医药产业和重庆软件产业等四大产业基地。园区内还规划布局了未来新重庆中央商务区使领馆区居住新区以及交通通信枢纽。人和组团建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公商档社区为主，具有山水园林特色环境优美现代化高新技术产业。大竹林组团建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特色环境优美现代高新技术产业区。居住环境人均绿地面积平方米北部新区高新园区总面积约平方公里，城市规划建设用地约平方公里，其余为生态绿地林地及水域等，占总用地。在城市规划建设用地中，绿地面积公顷其中公园绿地公顷，占总规划用地其中公园绿地占。高新区规划总人口为万人，按照高新园绿地系统建设指标规划，到年，高新园人均公共绿地平方米，人均绿地面积平方米。休闲配套区域内有环境幽雅绿树成荫柏林公园，花果瓢香绿茵如毯照母山植物园及古木峰公园境内天然绿肺方尖碑人和民俗文化村玲珑宝塔坐落其间，充分展示了人和人文历史金科天籁城小区进驻，金科盛宴十二坊餐饮条街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方优秀人才居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平提高，为此也起到了积极推动作用。居住规划北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地，各种高品质住宅小区错落有致盘日期预计五月中旬主力房型销售均价预计元销售率未售总户数户开发商重庆荣鼎地产有限公司物业管理待定财富中心北部新区地块项目可行性目所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，均大于零所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。财务评价可行。第十章不确定性分析主要不确定性因素从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益主要不确定性因素有销售价格土地成本建安工程成本开发期税费借款利率等。针对本项目实际情况，土地成本是个具有较大不确定因素，配套费和人防费也刚刚上涨，短期内上涨可能性不大，借款利率我们已做了充分考虑。基于此，本次确定三个不确定因素为土地价格销售价格和建安工程成本。二敏感性分析本报告敏感性分析针对财务净现值内部收益率项经济指标进行，分别计算当土地价格销售价格和建安工程成本分别变动和时对它们影响。计算结果详见表表敏感性分析结果览表序号项目不确定因素变化率项目内部收益率净现值万元敏感度系数敏感度系数基本方案土地价格销售价格北部新区地块项目可行性研究报告第页共页建安工程成本由上表可看出，本项目按敏感性大小排序为销售价格建安工程成本土地价格。销售价格为最敏感性因素，建安工程成本次之。在今后项目实施运作过程中，控制项目土地取得价格，合理安排规划好项目开发建设节奏，增强项目自身品质，提升项目亮点，尽可能提高项目销售价格，同时控制工程成本，加强投资控制力度，项目定能在获得更好经济效益。三临界点分析根据项目具体情况，详细测算了在基准收益率为时临界点分析数据销售价格临界点土地价格临界点建安工程成本临界点根据临界点分析结果显示，项目在销售价格下降左右，项目净现值才为零，但目前重庆市房价在周边城市中均处于个较低水平低于成都贵阳等，上升趋势明显，下降可能性很小，因此销售价格不利影响完全可控制。土地价格要在我们测算价格万元亩基础上上涨即土地价格万元亩项目净现值才为零，根据我们调查了解结果，区域土地成交价格在万元，万元亩可能性较低，因此土地价格我们可以控制。建安工程成本要上涨左右项目才达到临界点，根据我们多年对重庆市建筑安装工程了解和重庆市工程造价信息提供资料显示，重庆年上涨率在左右，上涨可能性极小，因此本因素也是在我们可掌控程度内。四盈亏平衡分析平均销售价格计算北部新区地块项目可行性研究报告第页共页根据各类型物业开发顺序和投放市场时间点，可以计算出各类物业销售总价为万元全部销售完，由项目经济技术指标中计算出项目总可售面积为万，由销售总价除以总可售面积而得项目平均销售价格为元。盈亏平衡时销售率计算项目总成本费用为万元。由于房地产行业特殊性，将项目总成本全部作为固定费用，故固定成本为万元，变动成本为。销售收入平均销售价格元销售数量销售数量销售税金销售收入销售税金及附加销售收入销售成本固定成本万元变动成本万元要达到盈亏临界点情况必须满足销售收入销售税