增势强劲商品房平均销售价格稳中趋升商品房施工总量不断扩大新开工项目快速增加如下表，各级政府消化空置面积努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺局面。随着国家经济形势好转和相关政策出台，投向房地产资金明显增加，投资结构进步改善，房地产业呈现强劲增长势头，中国统计，房地产市场也呈现出以下主要特征全国房地产开发及销售情况表年实际比上年同期住宅投资亿元商品房新开工面积万平方米商品房竣工面积万平方米商品房销售建筑面积万平方米商品房销售额亿元其中销售给个人亿元占总销售额比重开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。年全国房地产开发完成投资亿元，与上年同比增长，占固定资产投资。其中商品住宅开发完成投资亿元，与上年同比增长。消费主题发生变化，销售总量逐年上升。年，个人购买商品住宅亿平方米，占商品住宅销售面积，比上年提高个百分点。销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。年商品房每平方米平均售价元，较上年上涨，商品住宅平均售价元，上涨，办公写字用房平均售价元，下跌，商业营业用房平均售价元，上涨。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。其中建设银行年末个人住房贷款余额达亿元，占该行全部贷款余额，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额。二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下局面，带来了房地产市场繁荣。需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映情况看，随着个人买房兴起，面积不大，设计合理，功能齐全中套型住房平方米左右总体好销，环境，绿化，配套，物业管理好坏越来越为购房者重视，住宅产品创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。中国房地产信息谢家瑾以上资料表明，国家宏观经济形势是良好，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规出台，进行住宅投资是适宜，是和国家形势相致。二市房地产市场分析年房地产市场年市房地产该区域内以中低档次物业竞争最为激烈。项目所在区域内有特色楼盘较少，还没有真正成型致命品牌。中低档次楼盘之间价格差距不大，中高档次楼盘之间价格差距则较为悬殊。在调查所有楼盘中，大多数都采取随行就市追随策略。同市其他区域相比，区位差异带来价格变化影响相对较小，决定价位更多是物业品牌品质。四乡消费者调查分析消费者需求调查年区域在售楼盘实现销售约万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。客户类别来此区域置业客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近范围。如生态花园，空军雷达学院，乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。已购房客户区域分布如下区域江汉其它比例已购放客户职业分布行政事业单位科研教育单位个体私营企业由于属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规住宅消费类型。购买力来此区域置业客户购买力较强，已购放客户家庭月收入均在元以上，其中采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为万元左右，贷款年限为年，月还款额在元左右以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。购买动机此区域置业客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下换环境结婚用投资客户认同因素选择在此置业客户对小区认同因素依次为因素环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力比例从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近即离工作单位或原有居住区域远近，户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会实质是寻求识别把握企业可进取市场空间。经营机会是外部市场环境条件中有利条件综合态势与企业本身优势结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点。二项目开发经营优势点本报告二三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正突出于乡住宅市场优势点集中如下。项目开发经营期几年内相关经济大势。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目开发经营期。住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。置业意识古