以睡城著称的望京，年月摩托罗拉研发总部在 望京破土动工，年月日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩 国三星电子西门子松下等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。 目前望京高科技产业已经形成以电子通讯等高新技术产业为主的产业结构链， 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器望京科技创业园和中国北京望京留学人员创业园。截止年望京高新科技产业园区内的电 子信息类产业已达，望京产业已形成以通信计算机数字视听为主的 产业支柱。 在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。西门 子摩托罗拉爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业 总部自建物业面积预计超过万平方米面积。望京地区跨国企业的高速发展， 同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。 望京外资企业在建物业面积比例图单位平米 从望京的产业园的发展方向来看，十五规划期间，朝阳区重点发展目标之 就是把望京打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程 中，这种跨国企业研发总部效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提 升。随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力， 以及整体环境的日趋完善，成为北京另个具有复合功能的城市中心地。 望望京京区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布 望京写字楼物业供应情况 望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有 着突飞猛进的发展。在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先 后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。 摩托罗拉， 北电网络， 爱立信， 西门子， 安捷伦， 摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦 系列望京写字楼物业项目统计表 项目名称体量租金元日档次 爱慕国际乙级 博雅国际中心规划待定甲级 众运大厦乙级 叶青大厦甲级 中辰大厦乙级 洛娃科技大厦乙级 鑫佳泓大厦甲级 博泰大厦甲级 博泰国际元商住 望京科技创业园甲级 星源国际商住 娜丽莎大厦商务 元商住 望京大厦甲级 佳境天成商住 鹿港写字楼规划 嘉美风尚规划 人济大厦规划 从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方 米此数据不包含外资企业自建物业面积。单从现有物业面积来看，此体量的办 公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑未来望京地区高科技产业 基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对 区域消费支撑有限。 从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发 展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合望京区域内企业需求情况。 望京写字楼物业分更是出现了井喷现象。 在这种交通市政配套逐步完善的过程中，望京正朝着城市副中心的定位 方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。 望望京京产产业业发发展展布布局局 望京科技园位于朝阳区酒仙桥望京地 区，占地平方公里。园区以首都机 场高速路为界分为东西两部分。东区的 范围是东至京包铁路，西至四环路，南至 坝河酒仙桥路电子体育场南侧路和驼 房营路。 年月日，北京奥运经济重点推 介项目加拿大北电网络中心作为入驻 望京高新技术产业区的第家全球强企业正式落户望京。随后世界强 企业纷纷把视线转向以睡城著称的望京，年月摩托罗拉研发总部在 望京破土动工，年月日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩 国三星电子西门子松下等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。 目前望京高科技产业已经形成以电子通讯等高新技术产业为主的产业结构链， 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器望京科技创业园和中国北京望京留学人员创业园。截止年望京高新科技产业园区内的电 子信息类产业已达，望京产业已形成以通信计算机数字视听为主的 产业支柱。 在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。西门 子摩托罗拉爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业 总部自建物业面积预计超过万平方米面积。望京地区跨国企业的高速发展， 同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。 望京外资企业在建物业面积比例图单位平米 从望京的产业园的发展方向来看，十五规划期间，朝阳区重点发展目标之 就是把望京打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程 中，这种跨国企业研发总部效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提 升。随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力， 以及整体环境的日趋完善，成为北京另个具有复合功能的城市中心地。 望望京京区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布 望京写字楼物业供应情况 望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有 着突飞猛进的发展。在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先 后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。 摩托罗拉， 北电网络， 爱立信， 西门子， 安捷伦， 摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦 系列望京写字楼物业项目统计表 项目名称体量租金元日档次 爱慕国际乙级 博雅国际中心规划待定甲级 众运大厦乙级 叶青大厦甲级 中辰大厦乙级 洛娃科技大厦乙级 鑫佳泓大厦甲级 博泰大厦甲级 博泰国际元商住 望京科技创业园甲级 星源国际商住 娜丽莎大厦商务 元商住 望京大厦甲级 佳境天成商住 鹿港写字楼规划 嘉美风尚规划 人济大厦规划 从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方 米此数据不包含外资企业自建物业面积。单从现有物业面积来看，此体量的办 公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑未来望京地区高科技产业 基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对 区域消费支撑有限。 从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发 展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合望京区域内企业需求情况。 望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的 支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技 园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而望京当地些族及小公 司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密 集区且交通便捷的商住公寓。 望京地区写字楼及跨国企业总部分布图 望京写字楼物业市场发展趋势 从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。但随着望京区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域 的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中， 未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务 项项目目市市场场调调研研 区域总体环境分析 望京区域规划 望京区域环境发展趋势 望京产业发展布局 望京区域写字楼物业状况及分布 望京地区交通状况总体分析 人口状况分析 二区域商业市场环境分析 区域商业市场发展历程 区域商业市场现状分析 区域商业市场未来发展趋势 三本项目周边的状况分析 项目区位及研究范围 本案交通状况分析 本案周边住宅状况分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项项目目定定位位及及可可行行性性研研究究 四市场初步定位 业态定位 租售价格定位 终端客户定位 五项目操作性分析 市场面分析 技术面分析 经济面分析 六经济模型部分 成本部分核算 额度比例核算 租赁现金流分析静态 租赁现金流分析动态 项目租售同步操作现金流状况 七可行性分析结论 项项目目市市场场调调研研 区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区 中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建 的综合性区域。 按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数 次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。产业交通 配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻 望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区 也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。 望望京京区区域域规规划划 望京地区总用地规模为平方公里其中西侧绿化隔离带用地约为平方公 里，规划总居住人口为万人，现有常住人口近万人。总体布局由地区功 能链自然生态链景观绿化轴及