肥料和病害带来不必要损失，既保障了农户利益，又保证了马铃薯品质，从而将合作社利益和农户利益紧紧联系在起。蔬菜收获后，合作社与农民建立公平公正互惠互利利益共同体，签订高山绿色蔬菜产销合同，并由项目单位提供收购保护价，切实消除农民后顾之忧。项目单位为保护农民利益，以优惠价推广种植优质马铃薯品种，和农民签订预约收购合同，并以高出普通马铃薯每公斤元价格收购。合作社利用自身在产供销上优势，通过产业化经营，取得更大投资效益。项目带动基地周边害种植技术示范对种植区内农户进行高山蔬菜马铃薯种植技术示范技术培训种植户培训给予种植户高山蔬菜马铃薯种植技术培训户新品种引进示范品种引进引进马铃薯等新品种其他销售网络建设合作社网页建设及维护费用合计根据合作社实际生产水平技术贮备等客观条件，同时结合项目产品市场定位，项目拟投资万元，建设平方米钢结构棚库，土地平整改良亩，机耕路平方米宽米厚厘米砂石路购置喷灌设备，耕作机械拖拉机及配套机具手扶拖拉机开沟机两台犁机台施租机台，马铃薯分级包装设备，农药残留检测设备，电力设施，技术培训设备，及其他附属设施。项目建成之后，正常年份年产吨马铃薯，销售收入万元，总成本万元，盈余总额万元。通过发展合作社基地农户经营模式，提高合作社带动作用，促进项目区农业经济可持续发展。技术路线农艺措施及流程品种筛选方案国内外新品种引种试种推广用于基地生产高山绿色蔬菜高产优质栽培技术方案根据岳西县气候条件拟全年按三个栽培季安排生产，通过轮作换茬，做好周年生产，根据不同品种不同栽培季节，提出具体高山绿色蔬菜高产优质栽培技术作业实施规范。项目基地测土施有机肥适时播种合理密植地膜覆盖滴灌或膜下灌科学防治病虫害适时采收分级包装出售栽培技术方案选用良种适合基地种植优质马铃薯品种主要有优质菜用脱毒马铃薯品种中薯号费乌瑞它郑薯号从比利时引进马铃薯早熟新品种加工型品种特色脱毒马铃薯品种黑皇后。既适合露地种植又可保护地栽培，是当前较好早熟品种，结薯集中，薯块大，产量高，商品性好。切块催芽催芽播种是项有效增产措施，可使马铃薯苗齐苗全苗壮，提高产量。催芽在播种前天进行，般每公斤种薯可切块，每个切块至少有个芽眼，块重克左右切块时充分利用顶端优势，尽量带顶芽，以保证出苗整齐，特别要注意剔除杂种或病薯。切块刀口晾干愈合后，堆于条件下催芽或放在背风向阳阳畦内催芽，般每平方米可层积公斤左右，盖塑料薄膜以利增温保湿，白天增加光照，夜间加盖草苫。适时播种气温稳定通过时般在月上旬即可播种。岳西县适播期是地膜覆盖为惊蛰前天地膜单层拱棚覆盖为营能力后，直接带动户约人从事马铃薯种植，间接带动外围农户户种植蔬菜。待农户种植马铃薯收获后，由合作社统回收，统销售，预计每户每年可增收元左右。可分配盈余及分配情况根据合作社章程，合作社生产扣除当年生产经营管理服务成本，按比例提取公积金和风险金后可分配盈余，将项目总收益按照成员与合作社交易量比例返还给社员，在项目计算期内，盈余返还总额为万元。二社会及生态效益社会效益壮大主导产业，促进产业结构调整分析以合作社带动高山绿色蔬菜马铃薯基地建设，极大地促进了岳西县主导产业发展，有望进步强化项目区高山绿色蔬菜作为主导产业作用。由于该项目有定规模技术先进，对促进当地农业结构调整可以发挥重大作用。其，它实施，有助于实现自然资源有效配置，以效益更高高山绿色蔬菜来替代原来效益偏低农产品，增加农民收入其二，它实施可以促进当地蔬菜产品增值，使项目区蔬菜产品生产加工尽快与国际接轨，提高蔬菜产品市场竞争力。因此必然调动广大农户积极性，激发他们在更大规模上和更大范围内进行农业结构调整内在动力。带动了当地由传统作物种植转向经济作物种植，促进农业产业结构调整。项目基地建设通过合作社基地农户订单式现代农业产业化经营方式，上连农户，下接市场，组成完善产前产中产后服务产业链，实现规模化生产，产业化经营，加快促进农业产业化向纵深方向发展，建设现代农业，促进地方经济全面发展，带动千家万户奔小康。项目单位与农户利益联结机制项目单位本着面向农业服务农村富裕农民宗旨，对农户实行采用四统运作方法，即统需求。加之未来年时间内房地产市场尤其是别墅市场租赁整体供小于求，推广前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目总体策划是理想可行。建议逐步落实项目建设技术，管理组织体系组织有经验有能力有水平各专业人才，直接参与从项目前期工程设计施工到竣工验收物业管理参与项目运营策划参与项目投资控制与管国际马术场二期工程，主要作为马术场配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期投入，可采取预收年租金方式获得出租收益。同时相应营销策略，采用租赁马术俱乐部会员捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受贵宾会员待遇以吸引客户。项目建设背景该项目建设背景赛马在国内外都属高尚运动项目，南京城东地区向来被看作是高贵之地，南京人特别注重紫气东来情怀，形成了在城东这块风水宝地置业风潮。马术场就坐落在城东地段栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。未来这里将成为基础设施完善人气兴旺城市新商业娱乐休闲区。马群镇概况分析马群镇位于栖霞区南部紫金山东麓，东部与亚东新区仙林农牧场和江宁县相邻，其他三面环接玄武区。马群镇距中山门仅公里，素有南京东大门之称，宁杭公路环陵公路宁栖公路宁芜铁路等穿境而过沪宁高速公路和南京绕城公路在此交汇，建有华东地区最大公路互通立交桥，是连接国道省道重要枢纽。依托独特地理位置，根据南京市城中有山山外有城城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中心，创办经济开发区，设立金融行政服务高新技术旅游度假和科工贸综合开发等个功能区。向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路向南分钟即可抵达南京禄口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著区位优势和优越发展环境。仙西新城区辐射作用南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南京马术场项目临近南京规划中城市副中心区仙西新城区中心区，四面环路，交通便捷，它将成为新城区肌理中重要组成部分。马术场项目建设将为仙西新城区商业和房地产业拓展以及对马群地区影响提供了历史性机遇，其规模和先期建设交通配套优势也使其对新城区城市形态和肌理具有定位作用。南京马术场所处位置是房地产业投资理想风水宝地，将吸引南京偏好城东中高收入消费者，提升马群地段文化层次，有利于改善南京市东大门面貌，本案案沪宁高速促进南京和谐发展。地铁号线动工根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设条总计长约公里城市轨道交通线路。其中号线，即南北线，共长公里，已于年月正式通车。号线，即东西线，长约公里，主城区内长约公里，由河西经北河口汉中门大街汉中路中山东路宁杭公路至仙西新城区，为主利润万元建设投资租赁收入贷款额度基准收益率敏感性分析表敏感因素变动开发投资经营销售收入贷款额度基准收益率由此可见，该项目对租赁收入建设投资较为敏感，项目成败依赖于租赁目标实现与成本控制。但不确定性分析同时证明，只有在市场行情出现很大波动时，该项目才会存在定风险，表示项目抗风险能力较强。盈亏平衡分析由于该项目基本方案为可行方案，经过测算，开发投资租赁收入贷款额度临界点如下表，临界点即可行点临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值开发建设投资万元最高值租赁收入万元最低值贷款额度万元最低值防范风险对策在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。应增加开发投资控制力度，进步提高资金使用效率，在建设计划中合理安排建设顺序，控制财务成本存储物品及托管仓储费，向货主驾驶员及信息中介提供信息交易及会员服务服务费，向物流企业或商户提供装卸搬运劳务力资费，向广大社会货运车辆提供车辆停放或过磅服务停车过磅费向广大工商企业提供第三方物流服务运输服务管理费等。围绕物流基地经营商业配套经营收益，包括各项配套商业物业管理及租赁收入。围绕物流基地经营配套住宅销售收益。上述项目将随着基地建设及运营而逐渐推进，基地采用边建设边经营模式进行，根据国内外物流园区建设经验，物流园区建设是投入大回收期长，回报低。为能为物流基地提供长期资金支持和使其收支平衡，物流基地将在建设初期建设配套住宅及配套商业，随着物流功能逐步完善和影响力积累扩大，园区将逐步开展仓储装卸配送停车信息交易等系列综合物流服务。随着各项功能成熟，物流基地远期将进入良性运营阶段，基地建设运营成本基本固定，基地影响将逐步扩大，基地核心竞争力也将进步凸显，可持续性发展能力将进步增强，运营水平及盈利能力将随之上升到个新水平。考虑设备折旧土地摊销等因素，预计整个资本总平均投资回收期约为年静态，平均投资净利润率为，高于同期贷款利率，说明本项目从财务角度分析是可行，风险相对较小，可以给投资者定投资回报。具体详见下表收入支出及利润预测表单位万元支出预测年份合计人员工资含福利办公费用含水电费用折旧费土地摊销业务推广及广告费业务招待费装卸搬运费支出其他费用支出不可预见成本支出税金合计收入预测年份合计仓储费信息交易及会员费装卸搬运费停车费其他收入运输管理服务费合计利润预测合计物流作业投资回收期年物流作业平均投资收益率商业配套投资回收期年商业配套平均投资收益率配套住宅投资回收期年配套住宅平均投资收益率总平均投资回收期年总平均投资收益率从上表可知，物流作业投资回收期为年，投资收益率仅为，远远低于银行同期利率，而商业配套和配套住宅投资回收期分别为年和年，投资收益率分别为和，所以建设物流基地辅以相应商业配套和配套住宅有助于为物流作业提供较大支撑，更有利于物流作业日后经营发展。第五章风险分析第篮。总体思路是以专业市场为依托，充分利用各类物流资源仓库集散装卸搬运场地货运车辆及相关配套设施设备，围绕个平台综合物流服务平台三个节点南昌市城市共同配送节点区域性中转集散节点江西省专业市场配套服务节点，创新现代物流经营模式，向广大商户和工商企业提供站式综合物流服务。总体建设