的商业性开发和商业性旅游产品造成了不确定性和竞争性的双重风险。同时，项目设计的年限是年，所以如果在定时期内，商家流动性过大则会对项目盈利能力带来很大的不确定性。针对该风险，企业首先需要以新奇的经营性项目，以最快时间吸引到更多的旅游客源，并通过商业化的体验旅游产品，将游客在园区内的旅游消费行为进行引导，同时带动和吸引其他商家的加盟，并通过游客消费引导给予商家压力，让其明确加盟比不加盟能得到更多的利润，并以此改善商家态度，坚定商家信心同时，企业还需在项目前期做好深入细致的前期研究和产品研发，保证项目的先进性和规模化，实现真正的统经营其三，项目在开发过程中，需要特别同时注重借鉴大型综合购物中心和主题公园的开发和招商手法，实现娱乐商业中心体验商业中心和旅游休闲中心的融合。四竞争风险分析在竞争风险上，项目主要面临区域内的可比性项目历史文化类景点民族民俗类景点以及焦作山水旅游景区的直接竞争风险进入第三阶段，还要面对叫作周边其它休闲人居板块的兴起对项目造成的威胁。从全省的范围来看，本项目的既有资源缺乏流的竞争力，不具备少林寺龙门石窟安阳殷墟等的鲜明特点，在宏观层面上也造成了竞争性的风险。应对该风险，项目首先需要在华夏祖先这具有传统和现实意义的总体概念下，强化项目的核心竞争力和差异性其二，项目应充分运用好各类商业杠杆和商业模式，以利益为驱动，让政府居民和商家同参与到神农文化产业园核心竞争力的打造中，而并非相互掣肘。五行业风险分析本项目涉及到多个行业，主要有旅游业会展业商品流通业房地产业文化娱乐业等。每个行业均存在不同程度的先天行业风险，其中，旅游业的社会敏感性风险会展业的恶性竞争和不稳定市场风险旅游商品流通业的知识产权和渠道脆弱风险房地产行业的金融政策风险等，在多产业综合性的项目开发过程中，其风险必然存在着叠加。应对该复杂的风险叠加，企业的重要思路是做好协调者，运用产业配电盘理念，在项目前期充分分析和理解各行业和产业的产业特征和运作机制，以园区和旅游商业产品为载体，选择最有利于各产业发展链条和产业节点，并引进古镇和民俗类旅游景点的商业模式，同时屏蔽掉不利于产业发展风险程度较高的链条。六法律政策风险分析本项目为复杂的休闲旅游综合开发项目，所涵盖的内容包括旅游房地产餐饮物流环保等所涉及的环节包括规划融资房地产开发销售景观打造招商原住民安置等，牵涉的部门多，存在定的政策风险。应对该风险，首先，运用被动规避方法，在项目前期研究过程中，特别注重宏观市场环境的研究，对项目进行进步的充分论证，综合考虑各种法律和政策的限制，设置定的安全边际，积极争取到各级政府对项目的支持和扶持。其二，主动规避，运用项目华夏祖先概念的传统和现实社会意义，在提高经济效益的同时，着眼于社会效益的提升，打造符合社会主义主流意识形态的旅游地产及商业产品，以项目的多产业互动特征，带动区域经济整体提升，引导和争取各级政府部门的支持。项目背景三项目设计依据第二章项目的必要性三项目的建设是落实政府工作的需要级的需要六项目的建设是沁阳市产业结构调整及旅游产业升级的需要七项目的建设是神农山风景名胜区旅游发展的必然区位条件三场地条件开发条件五市场条件项目财务估算的主要说明二投资计划与资金筹措表三总成本费用估算表四折旧摊销表五利润表须在项目开展前做好调研，根据市场的实际情况来决定各项目的规模和投入，并提高运营管理技术，做到有效控制支出，并能够及时收回投入。二开发运作风险分析政企角色和职能不清晰造成的风险跳好与政府的双人舞是该项目成功的关键，从立项到整个项目的运营，政府的动作直接影响项目成败，同时，景点的所有权实质不可能由企业掌握，因此，无论是对于投资还是赢利，均具有极大的不确定性风险。对此风险，首先如前文所述，需要先期明晰，慎重投资以大量经营性项目为纽带，以建设性项目为题材，将政府利益真正与企业捆绑起来。并运用各种商业模式和经济杠杆，形成与政府真正共赢的运营方案。村民土地出让的配合程度造成的风险土地是该项目开发的主要载体，但当前土地主要采用租赁形式，并且周边土地关系没有理顺，当地居民在开发过程中的配合程度也会影响到该项目的经营环境和秩序。这些要素都形成了项目开发的重要风险。面对该风险，企业先期的投资应特别慎重，必须通过经营项目的扩展和技术资源输出，让当地居民将企业当成其致富的领头羊，而不是竞争者，更不能是侵略者。以双方互利共赢循序渐进为原则，充分使用本文提到的经济杠杆和商业模式，力争在前期争取到尽量多的原住民及原商铺业主的支持与配合，同时利用经营权和产权的灵活流转办法，将各类原住民的利益与企业进行捆绑，让配合项目开展的原住民能够比不配合的原住民获得更大的收益。三市场风险分析游客旅游行为变化形成的风险国内旅游市场发展迅速，游客的旅游行为模式和需求也由此变化迅速，如不能准确掌握国际国内旅游发展的趋势，特别是在文化旅游和休闲度假旅游的主要聘请与土建有关建设施工类专家设备工程安装采购评标主要聘请给排水电气智能化系统等方面专家。监理评标要聘请建筑结构设备专业以及施工等方面专家。招标领导小组由建设单位和委托招标代理单位委派有关人员组成。招标基本情况表建设项目名称南京青龙山精神病院老年康复中心项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料其他第九章安全与职业卫生安全项目相关安全规范中华人民共和国安全生产法建筑设计防火规范，年版建筑物防雷设计规范年版南京市城市市容和环境卫生管理条例施工期间劳动安全涉及劳动安全方面在施工期间，施工人员需面对许多状况，如与大型机械共同施工在粉尘高温等环境下施工与大量施工材料直接接触等，均需要操作人员在规范化有保护情况下进行作业。施工机械操作人员均需进行岗前培训，考试合格后方可上岗。劳动安全防护措施根据劳动法要求，不同施工要求和施工方法，制定相应安全生产保障措施，并加强施工现场安全管理和监督工作。项目施工必须做好协调工作，避免相互干扰和安全死角存在，施工现场配有良好照明设施，各种材料按照要求堆放保证各项工程安全有序进行。使用期间劳动安全本项目使用期间基本不涉及危险作业，主要注意日常安全，保证老年病人及医护人员身体健康。日常防护措施主要从物业基本设施维护着手，相关工作人员应持证上岗，对电梯锅炉房电路等日常使用设备进行定期维护检修，及时发现可能存在隐患并立即排出，加强完善消防设施，保证楼内工作人员安全。针对老年康复中心这项目特殊性，项目运营期还要做好以下安全预防工作在配电房等设备间处应安排人员值守，以杜绝安全隐患建筑内部设臵无障碍设施内墙墙体应不使用易裂易燃易吸潮易腐蚀不耐碰撞不易吊挂材料有推床车通过门和墙面，应采取防碰撞措施除特殊要求外，有患者通行楼地面应采用防滑材料铺装消防通道紧急出口保持畅通，平时严禁对方物品，方便紧急情况下人员疏散。二职业卫生本项目要严格按照中华人民共和国职业病防治法，做好项目建成后日常职业病防治工作。所有参加施工企业，必须采取有效措施控制施工过程中扬尘，土方和建筑垃圾运输，堆放过程中要防止撒漏对环境卫生影响。在施工过程中建立严格防粉尘危害防机械伤。项目建成后预计容纳床位约张。主要配套设施给排水本工程水源为城市自来水，拟从周边供水管网引入路给水管，排水采取雨污分流制。供电拟从青龙山精神病院原有配电房引出二路电源。电力线路全部埋地敷设。消防本项目建筑将按国家防火规范进行消防设计，设臵室内外消防栓，各建筑物之间要有相应消防通道。智能化系统本项目智能系统所包括信息管理系统信息网络子系统安全防范子系统等。三项目总建设投资项目总建设投资亿元。四主要技术经济指标项目建筑面积平方米含地下平方米项目总投资亿元。四可行性研究报告编制依据南京市青龙山精神病院整体规划及新建病房楼规划要点医疗机构基本标准综合医院建筑设计规范民用建筑设计通则人民防空地下室设计规范建设单位提供各项基础资料经济环境及社会调查与项目业主签订咨询协议。第二章项目建设必要性分析是南京市建立和谐社会需要。中国共产党十六届六中全会提出要建立民主法治公平正义诚信友爱充满活力安定有序人与自然和谐相处社会主义和谐社会。南京市作为六朝文明古都长三角重要城市江苏省省会，正在按照党中央要求，在全市范围内进行和谐社会建设。南京市青龙山精神病院是南京市民政局下属全额拨款福利事业单位，主要承担全市低保三无优抚街头流浪乞讨和严重肇事肇祸精神病人救助收治和收养工作任务，其创建体现着党中央关于建立和谐社会精神和要义。南京青龙山精神病院老年康复中心是专门针对老人及老年病人医疗康复机构，体现了和谐社会以人为本中心要义，对于城市和谐社会建设有着重要意义。二是南京社会福利发展需要。截至年底，全国岁及以上人口万人，占全国总人口，比上年上升了个百分点。岁及以上人口万人，占全国总人口，比上年上升了个百分点。南京市五普时，岁及以上老年人口万人，占，比四普增加万人，比重上升个百分点。预测期内，老年人口系数逐年上升，但其中市区老年人口系数有起伏波动，而五县区老年人口系数由年迅速上升至年，其增幅和增速都远远超过全市平均水平。可见，未来五县区人口老龄化问题更加突出。为应对目前我国严重人口老龄化趋势，满足人民日益增长养老服务需求，老龄事业发展部门积极采取有效措施，扩大老龄服务领域和范围，统筹解决城乡针对老年人养老医疗康复等服务问题。作为全国较早进入人口老龄化城市之，年南京市岁以上老年人已达万，占全市户籍总人口其中岁以上老人已达万，年均增长人。到年，每名南京人中就有两名是老年人。根据南京市政府年召开全市老龄工作会议上获得消息。副市长市老龄委主任陈维健要求在全力做好当前老龄工作同时，提前为应对人口老龄化增快趋势，做好充分思考和准备。南京老年人口年均增长率为，高于全省个百分点，增速仅次于上海北京和天津。据预测，到年，全市老年人口将增至约万，占全市户籍总人口。而岁以上老人，届时将达到万，占全市老年人口，高于全国个百分点。面对银发浪潮，南京应积极应对，力争让每消火栓和自动喷水灭火系统。室内消防给水系统