，当行业处于供不应求状态时，价格高于价值，会给企业带来高额利润，这时会吸引更多经营者进入该行业。目前宁阳房地产市场还处于供不应求状态，所以会吸引更多经营者进入。另方面，‚住‛是人生存条件之，随着人口不断增多，对房产需求也会不断增加，相应地，房产供应也应该增加。房产需求预测从宁阳房地产发展状况来看，结合周边小区良好销售，还有国家对居民购买住宅金融政策贷款大力支持，居民购房能力将大大提高。据此分析，此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。价格预测据调查，今年宁阳县还将陆续推出系列中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动宁阳县房价稳中求升。今年宁阳县基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新臵业，为宁阳县商品房销售提供了契机，这将导致宁阳县商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有以下在政府土地供应政策与方式变化情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目增多，形成‚扎堆‛效应，带动地价上升。需求量大。从目前我县房地产消费市场来看，大部分消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房臵业，而且更多人因贷款利率较低则采用公积金贷款还有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。购买力增强。市民人均可支配收入增加，使居民购买力有所增强，再加上不少‚持币观望‛者加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅金融政策支持贷款力度加大，居民购房能力将大大提高，致使房价仍有上涨空间。住宅品质提高，也促使房市升温。随着经济发展，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审视评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务要求提高。最终导致价格平稳。竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，也有外地知名开发企业纷纷入驻宁阳以争夺市场，带来了激烈竞争。由于宁阳县人口不断增多，消费市场潜力巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地知名企业纷纷进入宁阳。外地房地产商到来，使宁阳房地产市场竞争更为激烈化。综上所述，再结合宁阳县城建综合开发公司竞争实力，初步可以确定该小区内住宅销售价格约元平方米，商业平方米。竞争力分析外地企业纷纷进入宁阳由于宁阳县人口不断增多，消费市场潜力被拓展至最大，加上房地产发展水平相对较和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无三社会评价结论总说来，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。对社会发展是有积极作用。第二节社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求。但考虑到该地区地处县城东部，周围交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于居民子女上学问题也是人们比较关心问题。该项目区附近有中小学，居民子女在这儿能享受很好学习环境。项目区周围还有超市，这会给项目区生活带来很大方便。第三节社会风险及对策分析为了确保风险分析质量，有必要对宁阳县城综合开发工程建设项目投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划